Şeffaf Site Muhasebesi: Kat Maliki Gideri Nasıl Görmeli?
Aidat kavgalarının çoğu paranın miktarından değil, görünmezliğinden çıkar.
7 dk okuma
BİLGİ MERKEZİ
Site ve Tesis Yönetimi Rehberi
Aidat hesabından kat mülkiyeti mevzuatına, güvenlik maliyetinden zorunlu periyodik bakımlara kadar site ve tesis yönetiminin operasyonel sorularını sahadan gelen verilerle yanıtlıyoruz. Her içerik; kesin cevap, karşılaştırma tablosu ve sık sorulan sorular bölümüyle hazırlanır.
76uygulamalı rehber
5konu başlığı
20+yıllık saha deneyimi
Su Deposu Temizliği: Periyot, Belge ve Denetimde İstenenler
Denetimde sorulan ilk şey temizliğin yapılıp yapılmadığı değil, belgesinin tarihidir.
7 dk okuma
Topraklama Ölçümü ve Paratoner Kontrolü: Periyot, Sınır Değer, Rapor
Ölçüm raporu olmayan bir binada elektrik kaynaklı her olayda kusur baştan yönetimdedir.
7 dk okuma
Sitelerde Özel Güvenlik Hizmeti Alımı ve 5188 Sayılı Kanun
Güvenlik görevlisi çalıştırmak ile özel güvenlik izni almak aynı şey değil; fark denetimde ortaya çıkıyor.
8 dk okuma
Dış Cephe Cam Temizliği: İple Erişim, Yöntem Seçimi ve Sorumluluk
Yüksekte çalışmada asıl soru fiyat değil, kaza hâlinde sorumluluğun kimde kalacağıdır.
7 dk okuma
Rezidans Yönetimi: Siteden Farkı, Concierge ve Aidatın Karşılığı
Rezidansta aidatı yükselten kalem sosyal donatı değil, kesintisiz personel bulundurma zorunluluğudur.
8 dk okuma
Tesis Yönetimi Şartnamesi Nasıl Hazırlanır ve Teklifler Nasıl Karşılaştırılır?
Farklı formatta gelen üç teklif karşılaştırılamaz; sorun tekliflerde değil, şartnamenin yokluğundadır.
9 dk okuma
Plaka Tanıma, Turnike ve Ziyaretçi Kaydı: Kurulum ve KVKK Uyumu
Plaka da bir kişisel veridir; sistemi kurmak kolay, hukuka uygun işletmek ayrı bir iştir.
8 dk okuma
İklimlendirme Sistemleri Bakımı ve Lejyonella Riski
Lejyonella suyla değil, suyun havaya karıştığı noktalarla ilgilidir; risk soğutma kulesinde başlar.
8 dk okuma
Ortak Alan Enerji Maliyetini Düşürmenin Yolları ve Geri Ödeme Süreleri
Aidatı düşürmenin en kolay yolu hizmet kesmek değil; ortak alanda boşa akan enerjiyi durdurmak.
8 dk okuma
Yönetim Denetimi, Denetçi Raporu ve İbra: Kat Malikinin Hakları
İbra bir nezaket jesti değil; hukuki sonucu olan bir aklama kararıdır.
8 dk okuma
Apartman Yönetim Firması Fiyatları: Neye Göre Belirlenir, Neyi Kapsar?
Daire başına verilen fiyat tek başına bir şey söylemez; soru o fiyata nelerin dahil olduğudur.
7 dk okuma
Bina Yönetim Şirketi Ne İş Yapar? Görevler, Sınırlar ve Beklentiler
Yönetim şirketi binanın patronu değildir; kurulun aldığı kararların profesyonel uygulayıcısıdır.
7 dk okuma
Güvenlik Şirketi Nasıl Seçilir? Site ve Tesisler İçin Kontrol Listesi
Güvenlik şirketi seçimi personel kiralamak değil; olay anında işleyecek bir sistemi satın almaktır.
8 dk okuma
Temizlik Şirketi Nasıl Seçilir? Site, Plaza ve İşyeri İçin Rehber
Temizlikte kalite ilk hafta değil üçüncü ayda belli olur; seçim de o üçüncü ayı öngörerek yapılmalıdır.
7 dk okuma
Yeni Sitede Yönetim Kurma: Müteahhitten Teslim Alma ve İlk Genel Kurul
Yeni sitede ilk yıl neyi teslim aldığınızı bilmeden geçerse, eksiklerin faturası kat maliklerine kalır.
8 dk okuma
Aidat Toplama ve Tahsilat Hizmeti: Sistemli Tahsilat Nasıl Kurulur?
Tahsilat sorunu genellikle borçludan değil, düzensiz takipten çıkar; sistem kurulunca oran kendiliğinden yükselir.
7 dk okuma
Bina Teknik İşletme Hizmeti: Kadrolu Teknisyen mi, Dış Servis mi?
Arıza çıktığında servis aramak işletme değildir; işletme, arızanın çoğunu çıkmadan önlemektir.
7 dk okuma
Site Yönetim Programı Nedir? Dijital Yönetimin Kat Malikine Faydası
Defterle yönetilen sitede bilgi yöneticinin zihnindedir; programla yönetilende herkesin ekranında.
7 dk okuma
Site Personeli Kadroda mı Olmalı, Hizmet Firmasından mı Alınmalı?
Kadrolu personelin maaşı görünür maliyettir; kıdem yükü ve dava riski görünmeyenidir.
8 dk okuma
Profesyonel Yönetime Geçiş: Karar, Süreç ve İlk 90 Gün
Profesyonel yönetime geçişin en zor kısmı firmayı bulmak değil; kuruldan sağlıklı bir karar çıkarmaktır.
8 dk okuma
Site Yönetimi Görevini Yapmıyorsa: Şikâyet, Denetim ve Değiştirme Yolları
İlgisiz yönetime karşı ilk adım bağırmak değil; iz bırakan yazılı bir talep.
8 dk okuma
Aidat Zammı: Yasal Sınır Var mı, Nasıl Belirlenir, Nasıl İtiraz Edilir?
Aidat zammında yasal bir tavan yoktur; ama usulsüz zam da geçerli değildir.
7 dk okuma
Asansör Bakım Firması Nasıl Seçilir? Sözleşme, Fiyat ve Sorumluluk
Asansörde ucuz bakımın faturası, kırmızı etiket yapıştırıldığı gün kesilir.
8 dk okuma
Yazlık Site Yönetimi: Sezonluk İşletme, Kış Güvenliği ve Aidat Dengesi
Yazlık sitenin kaderi temmuzda değil; kimsenin olmadığı ocak ayında belirlenir.
7 dk okuma
Entegre Tesis Yönetimi Firması Nasıl Seçilir? Kurumsal Alıcı Rehberi
Entegre FM alımında en pahalı hata, hizmetleri tek tek satın alır gibi firma seçmektir.
8 dk okuma
Hard FM ve Soft FM Nedir? Kapsam Ayrımı ve Sözleşme Kurgusu
Hard FM binanın çalışmasını, soft FM binanın yaşanmasını sağlar; bütçede ikisini karıştıran, ikisini de yönetemez.
7 dk okuma
Tesis Yönetimi Sözleşmesinde SLA ve KPI: Ölçülebilir Hizmet Nasıl Kurulur?
Ölçülmeyen hizmet, sözleşmede ne yazarsa yazsın, tedarikçinin insafına kalmıştır.
8 dk okuma
Tesis Yönetiminde Dış Kaynak: Kendi Kadron mu, Uzman Firma mı?
Dış kaynak kararında yanlış soru "hangisi ucuz"dur; doğru soru "bu iş bizim işimiz mi"dir.
8 dk okuma
Kurumsal Tesislerde Güvenlik: Risk Analizi ve Katmanlı Koruma Tasarımı
Kurumsal güvenlikte bütçe sorusu "kaç bekçi" değil; "hangi riski, hangi katmanda durduruyoruz" sorusudur.
8 dk okuma
Endüstriyel Tesislerde Güvenlik: Fabrika, Depo ve OSB İçin Özel Kurgu
Fabrika güvenliğinde asıl mesele kapıdan kimin girdiği değil; kapıdan neyin çıktığıdır.
8 dk okuma
Karma Projelerde Tesis Yönetimi: Rezidans, Ofis ve AVM Aynı Yapıda
Karma projede en pahalı hata, üç farklı dünyayı tek apartman gibi yönetmeye çalışmaktır.
8 dk okuma
Kurumsal Temizlik İhalesi: Teknik Şartname ve m² Fiyatlamanın Doğrusu
Temizlik ihalesinde m² fiyatı istemek, işçilik satın alırken kumaş fiyatı sormaya benzer.
8 dk okuma
Tesis Yönetiminde Maliyet Optimizasyonu: Kaliteyi Düşürmeden Nereden Kısılır?
FM bütçesinde en tehlikeli tasarruf, faturası iki yıl sonra kesilendir.
8 dk okuma
FM Mobilizasyonu: Yeni Tesisi Devralmanın İlk 90 Günü
FM sözleşmesinin kaderi imza gününde değil; ilk doksan günün disiplininde yazılır.
8 dk okuma
Enerji Kimlik Belgesi Nedir? Binalarda Enerji Verimliliği Rehberi
EKB yasal bir zorunluluk ama asıl kazanç ölçümden geliyor. Belgenin usulü ve tüketimi düşüren gerçek adımlar.
8 dk okuma
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali: Süre, Usul ve Sık Yapılan Hatalar
İptal davalarının çoğu içerikten değil usulden kazanılıyor. Çağrı, yeter sayı ve tutanak hatalarının sonucu.
8 dk okuma
Site Sigortası: DASK, Ortak Alan ve Sorumluluk Poliçeleri
DASK bağımsız bölümü korur, ortak alanı korumaz. Sitelerde gerçekten ihtiyaç duyulan poliçe seti.
8 dk okuma
Deprem Sonrası Hasar Tespiti ve Bina Güvenliği: Yönetimin Yol Haritası
Depremden sonraki ilk 24 saatte alınan kararlar, sonraki aylarda yaşanacakların çoğunu belirliyor.
8 dk okuma
Binalarda Engelli Erişimi: Ortak Alanlarda Erişilebilirlik Yükümlülükleri
Erişilebilirlik bir konfor iyileştirmesi değil, yasal ve insani bir yükümlülük. Ortak alanlarda kontrol listesi.
7 dk okuma
Kentsel Dönüşümde Yönetimin Rolü: Riskli Yapı Tespitinden Muvafakate
Dönüşüm kararı yıllar sürebilir. O süre boyunca binanın yasal sorumluluğu yerinde durur.
8 dk okuma
Tesis Yönetimi Nedir? Kapsamı, Hizmetleri ve Site Yönetiminden Farkı
Tesis yönetiminin tanımı, kapsamı ve bileşenleri; hard ve soft services ayrımı ile site yönetiminden farkı.
9 dk okuma
Tesis Yönetimi ile Site Yönetimi Arasındaki Fark Nedir?
İki kavram sık karıştırılır. Yasal dayanak, muhatap, kapsam ve ölçüm biçimi açısından aradaki farkı netleştiriyoruz.
8 dk okuma
Site Yönetim Firması Nasıl Seçilir? 12 Maddelik Değerlendirme Rehberi
Teklifler arasındaki fark çoğunlukla fiyattan değil kadro hesabından doğar. Karşılaştırmayı doğru yapmanın yolu.
10 dk okuma
Tesis Yönetimi Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmeli?
Sözleşme iyi günler için değil kötü günler için yazılır. Eksikliği en çok soruna yol açan maddeler.
9 dk okuma
Yönetim Değişikliği ve Devir Süreci: Nelerin Teslim Alınması Gerekir?
Devir tutanağı olmayan bir yönetim değişikliği, yeni yönetimin ilk yılını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmesi demektir.
8 dk okuma
Sitede Otopark Yönetimi ve Yer Tahsisi: Kurallar Nasıl Kurulur?
Otopark, sitelerde en çok şikâyet üreten ortak alan. Tahsis, misafir düzeni ve şarj noktalarının kural zemini.
8 dk okuma
Site Yöneticisinin Görev ve Sorumlulukları Nelerdir?
Yöneticinin kanundan doğan görevleri, taşıdığı hukuki ve cezai sorumluluk ile hesap verme yükümlülüğü.
9 dk okuma
Yönetim Planı Nedir, Nasıl Değiştirilir?
Sitenin anayasası sayılan yönetim planının kapsamı, bağlayıcılığı ve değiştirilme usulü.
8 dk okuma
Ortak Gider Paylaşımı: Hangi Gider Eşit, Hangisi Arsa Payına Göre?
Aidat itirazlarının en sık nedeni yanlış paylaşım esası. Kanunun eşit ve arsa payı ayrımı örneklerle.
9 dk okuma
Kat Maliki ve Kiracı: Hangi Hak Kimde, Hangi Yükümlülük Kimde?
Aidat, oy hakkı ve ortak alan kullanımında malik ile kiracının konumu farklıdır. Ayrımı netleştiriyoruz.
8 dk okuma
Site Personelinde Özlük Dosyası ve İSG Yükümlülükleri
Bir iş kazasında ilk istenen belge özlük dosyası ve İSG kayıtlarıdır. Eksiksiz dosyanın içeriği.
8 dk okuma
Asansör Periyodik Kontrolü ve A Tipi Muayene: Etiket Renkleri Ne Anlama Gelir?
Yıllık A tipi muayene, aylık bakımdan farklıdır. Etiket renkleri, sorumluluk ve kırmızı etiket sonrası süreç.
8 dk okuma
Yangın Tesisatı Kontrolü ve Tahliye Tatbikatı: Yönetimin Yükümlülükleri
Yangın güvenliği tek bir donanım değil, birbirine bağlı bir zincirdir. Kontroller, tatbikat ve kayıt disiplini.
9 dk okuma
Jeneratör Bakımı ve Yük Testi: Kesintide Neden Devreye Girmiyor?
Jeneratörün en çok arıza verdiği an, ihtiyaç duyulduğu andır. Yük testi ve bakım disiplininin mantığı.
8 dk okuma
Merkezî Isıtmada Gider Paylaşımı: Isı Payölçer ve Yüzde 70 Kuralı
Merkezî sistemlerde ısı gideri eşit ya da arsa payına göre değil, ölçülen tüketim esasına göre paylaşılır.
8 dk okuma
Su Kaçağında Sorumluluk Kimde? Ortak Tesisat ve Bağımsız Bölüm Ayrımı
Su kaçağı uyuşmazlıklarının kaynağı tesisatın hangi noktasında olduğudur. Ayrımı ve izlenecek yolu netleştiriyoruz.
8 dk okuma
Sitede Kamera Sistemi ve KVKK: Nereye Kamera Konabilir, Kayıt Kime Verilir?
Kamera kurmak kişisel veri işlemeye başlamaktır. Yasak alanlar, saklama süresi ve kayıt talebinin usulü.
9 dk okuma
Site Havuzu İşletmesi: Su Kimyası, Kayıtlar ve Yasal Yükümlülükler
Havuz, sitelerde en çok denetlenen ve en çok ihmal edilen tesis. Su kimyası, kayıt ve güvenlik düzeni.
8 dk okuma
Sitede Haşere Kontrolü: İzinli Uygulama, Kayıt ve Periyot
Haşere kontrolü ilaçlama yapmaktan ibaret değil; izin, kayıt ve izlenebilirlik zinciridir.
7 dk okuma
Sıfır Atık Uygulaması: Sitelerde Atık Yönetimi Nasıl Kurulur?
Ayrıştırma kutusu koymak yetmez. Biriktirme alanı, toplama sıklığı ve kayıt düzeni olmadan sistem çalışmaz.
7 dk okuma
Dışarıdan Yönetici Atanabilir mi? Apartman Yönetim Şirketiyle Çalışmanın Kuralları
Yönetici kat maliklerinden biri olmak zorunda değil. Dışarıdan kişi ya da şirket seçmenin usulü, yetki sınırı ve ücreti.
8 dk okuma
Yöneticisi Olmayan Apartmanda Ne Yapılır? Mahkemeden Yönetici Atanması
Yönetici seçilemeyen binada ortak giderler, bakım ve sorumluluk boşlukta kalmaz. Kanunun öngördüğü çıkış yolu.
7 dk okuma
Toplu Yapı Yönetimi: Blok Kurulu, Temsilciler Kurulu ve Ada Yönetimi
Çok bloklu yerleşkelerde tek bir kurul yetmez. Blok, ada ve toplu yapı katmanlarının yetkileri ve gider ayrımı.
9 dk okuma
Kurumsal Temizlik Hizmeti Maliyeti: Fiyat Neye Göre Belirlenir?
Temizlik teklifinde metrekare fiyatı yanıltıcıdır. Maliyeti gerçekte kadro, sıklık ve kapsam belirler.
9 dk okuma
Fabrika, Depo ve Lojistik Tesislerinde Tesis Yönetimi
Sanayide tesis yönetiminin ölçütü konfor değil süreklilik. Bakım önceliği duruş maliyetine göre kurulur.
9 dk okuma
2026 Kat Mülkiyeti Kanunu Değişiklikleri: 7579 Sayılı Kanunla Aidat, İşletme Projesi ve Yönetim Planında Neler Değişti?
22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun aidat artışı, işletme projesi onayı ve yönetim planı değişikliği maddelerini yeniden düzenledi. Madde madde eski kural - yeni kural karşılaştırması ve yönetimler için 2026-2027 uyum takvimi.
10 dk okuma
AVM, Plaza ve Fabrikada Tesis Yönetimi: Hizmet Kapsamı, SLA-KPI ve Şartname Rehberi
Kurumsal tesis yönetimi hizmeti satın alacak satın alma birimleri için kapsam matrisi, tesis tipine göre operasyon farkları, ölçülebilir SLA-KPI eşikleri, 12 başlıklı şartname iskeleti ve teklifleri aynı zemine indirmenin yöntemi.
11 dk okuma
Site Yönetim Ücreti Ne Kadar? Daire Sayısına Göre 2026 Maliyet Tablosu ve Kalem Kalem Kırılım
Site yönetim ücreti aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek satırıdır. Daire sayısı bandına göre oransal aralıklar, ücrete dahil ve hariç kalemler, üç ücretlendirme modeli ve teklifleri eşit koşulda karşılaştırma yöntemi.
10 dk okuma
İstanbul'da Site Yönetim Şirketi Seçimi: Beylikdüzü, Esenyurt, Başakşehir ve Bahçeşehir Rehberi
İstanbul'da site yönetim şirketi seçerken belirleyici olan firmanın ofis adresi değil, aynı ilçede yürüttüğü aktif saha operasyonudur. İlçe bazında yapı stoku, aidat profili, baskın operasyon sorunları ve yönetim şirketi değiştirmenin 7 adımı.
10 dk okuma
Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Nasıl Yapılır? Çağrı, Yeter Sayı, Tutanak ve Örnek Belge Paketi
Kat malikleri kurulu çağrısından karar defterine kadar tüm süreç: yeter sayı tablosu, 7579 sonrası güncellenen gündem maddeleri, vekalet sınırları ve iptal davası süreleri.
9 dk okuma
İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır? 2026 Güncel Adımlar, Bütçe Kalemleri ve Excel Şablonu
Yıllık bütçe iskeleti, gider gruplarının bütçe içindeki payları, KMK m.20 dağıtım esasları, itiraz süresinin doğru hesabı ve onay alınmazsa avans toplama kuralları.
9 dk okuma
Aidat Ödemeyen Kat Malikinden Tahsilat: KVKK Kararı Sonrası Borç Bildirimi, İhtarname ve İcra Yol Haritası
Gecikme tazminatının işleyişinden KVKK uyumlu borç bildirimine, 0-90 gün tahsilat protokolünden icra takibine kadar aidat alacağını tahsil etmenin operasyonel yol haritası.
9 dk okuma
Site Güvenlik Hizmeti Maliyeti 2026: Kaç Güvenlik Görevlisi Gerekir, Aylık Maliyet Nasıl Hesaplanır?
Nokta ve vardiya hesabından işveren maliyeti kalemlerine, 5188 kapsamındaki özel güvenlik izni sürecinden teklif kontrol listesine kadar site güvenlik bütçesini kurmanın adım adım yöntemi.
10 dk okuma
Kapıcı ve Temizlik Personeli Maliyeti 2026: Maaş, SGK Yükü ve Hizmet Alımı Karşılaştırması
Kapıcı maliyeti brüt maaştan ibaret değildir. Gelir ve damga vergisi istisnasının pratik anlamı, SGK işveren payı, kıdem-ihbar-izin karşılıkları, apartman adına SGK işyeri açmanın yükümlülükleri ve kadrolu personel ile hizmet alımının 12 kriterde toplam maliyet karşılaştırması.
10 dk okuma
Site ve Apartmanlarda Zorunlu Periyodik Bakım ve Kontroller: Asansör, Yangın, Su Deposu ve Isıtma Takvimi
Bir sitede yasal olarak zorunlu olan bakım ve kontrollerin tamamı tek tabloda: periyot, yetkili kuruluş, yasal dayanak, yaptırılmazsa doğan yaptırım ve denetimde istenen belge. Asansör etiket renkleri, yangın tatbikatı, su deposu temizliği ve pay ölçer paylaşımında sık yapılan hatalar.
10 dk okuma
Sitenize özel bir çözüm mü arıyorsunuz?
Rehberlerde bulamadığınız sorular için tesis yönetimi ekibimize danışın. Yönetim planınızı ve mevcut gider tablonuzu inceleyip ücretsiz teklif hazırlıyoruz.