Sıkça Sorulan Sorular
Teklif aşamasındaki kat malikleri ve yönetim kurulu üyelerinin en sık sorduğu sorular. Aradığınızı bulamazsanız doğrudan arayabilir ya da yerinde keşif talep edebilirsiniz.
Hizmet kapsamı
Orkun Grup hangi hizmetleri veriyor?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme ve periyodik bakım, stok yönetimi, personel hizmetleri ile mali ve hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Hangi bölgelerde hizmet veriyorsunuz?
Genel merkezimiz Esenyurt/İstanbul'dadır. Referans projelerimiz Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde bulunuyor; İstanbul'un 39 ilçesinin tamamı hizmet alanımız içindedir.
Hangi tesis tiplerine hizmet veriyorsunuz?
Konut sitesi, rezidans, villa yerleşkesi, alışveriş merkezi, plaza ve ofis binası, fabrika, depo ve lojistik tesisleri. Her tesis tipi için kadro, denetim sıklığı ve raporlama formatı ayrı kurgulanır.
Fiyat ve teklif
Tesis yönetimi ücreti neye göre belirleniyor?
Beş değişken belirleyicidir: bağımsız bölüm veya kullanıcı sayısı, kapalı ve açık ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro sayısı ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğu. Teklifi tek rakam olarak değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz.
Teklif almak ücretli mi?
Hayır. Yerinde keşif ve teklif hazırlığı ücretsizdir. Keşifte bina durumu, ekipman envanteri ve mevcut sözleşmeler incelenir; teklif bu tespite dayanarak hazırlanır.
İki teklifi nasıl karşılaştırmalıyım?
Toplam rakama değil kadro tablosuna bakın: hangi görevde kaç kişi, hangi vardiyada, izin ve rapor ikamesi hesaba katılmış mı. Ardından zorunlu periyodik kontrollerin, sarf malzemenin ve periyodik işlerin kapsama dahil olup olmadığını karşılaştırın.
Süreç ve devir
Yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Yerinde tespit, mali analiz (alacak yaşlandırması ve borç tablosu), kadro ve bakım takvimini içeren bütçe kurgusu, kat malikleri kurulunda karar, personel ve belge devri, ardından ilk 90 günde haftalık denetim. Süreç tipik olarak birkaç hafta sürer.
Yönetimi yıl ortasında değiştirebilir miyiz?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir ve yıl ortasında karara bağlanabilir. Mevcut sözleşmelerin fesih bildirim süreleri ile yeni işletme projesinin hazırlanması birlikte planlanır.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin hangi tarafça karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.
Aylık raporda neler yer alıyor?
Kalem bazlı gider tablosu, tahsilat durumu ve borç yaşlandırması, açılan ve kapanan iş emirleri, bakım takvimi gerçekleşmeleri, denetim skoru ve bir sonraki ayın açık iş listesi. Belgeler dijital arşivde erişilebilir tutulur.
Yasal konular
Yönetici dışarıdan bir şirket olabilir mi?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticinin kat malikleri arasından seçilmesini zorunlu tutmaz; kurul dışarıdan bir kişiyi ya da yönetim şirketini de yönetici seçebilir. Seçim için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir.
Zorunlu periyodik kontroller kimin sorumluluğunda?
Asansör, yangın tesisatı, elektrik topraklaması ve benzeri kontrollerin yaptırılması bina yönetiminin sorumluluğundadır. Yönetimimiz bu kontrolleri yıllık takvime bağlar, akredite kuruluşlarla organize eder ve raporları arşivler.
Aidat ödemeyen kat maliki için ne yapılıyor?
Süreç kademeli yürütülür: yazılı bildirim, ihtarname ve gerektiğinde icra takibi. Kat Mülkiyeti Kanunu ortak gider alacağı için bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkı tanır; hukuk birimimiz süreci usulüne uygun yürütür.
Kamera kayıtları nasıl yönetiliyor?
6698 sayılı KVKK kapsamında: aydınlatma metinleri görünür yerlere asılır, saklama süresi amaçla sınırlı belirlenir, izleme yetkisi sınırlı kişilerle tanımlanır ve kayıt talepleri yazılı prosedüre göre karşılanır. Adli makam talepleri ayrı usule tabidir.