Yönetim Planı Nedir, Nasıl Değiştirilir?

Yönetim planı neyi düzenler?

Yönetim planı, bir sitenin anayasası gibidir. Kat Mülkiyeti Kanunu genel çerçeveyi çizer; yönetim planı ise o çerçeve içinde ana gayrimenkule özgü kuralları belirler. Kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz ama boş bıraktığı alanları doldurur.

Pratikte en çok başvurulan maddeler şunlardır: yönetimin nasıl oluşacağı, kurulun ne zaman toplanacağı, ortak yerlerin neler olduğu, giderlerin hangi esasa göre paylaşılacağı, ortak alanların kullanım kuralları ve yasaklar. Bir tartışma çıktığında ilk bakılacak belge kanun değil, yönetim planıdır.

Yönetim planı tapu kütüğüne şerh edilir. Bu şerh, planı yalnızca mevcut kat maliklerini değil sonradan bağımsız bölüm edinenleri de bağlar hâle getirir. Bir daire satın alan kişi, yönetim planını okumamış olsa bile onunla bağlıdır.

Yönetim planı nasıl değiştirilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planının değiştirilmesini sıkı bir çoğunluğa bağlamıştır: bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Bu, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin beşte dördüdür. Fark kritiktir; katılım düşükse toplantıda alınan karar bu eşiği karşılamaz.

Süreç şu adımlarla yürür: değişiklik metninin hazırlanması, usulüne uygun çağrı ile toplantının yapılması, beşte dört çoğunlukla karar alınması, kararın karar defterine geçirilmesi ve değişikliğin tapu müdürlüğünde şerh edilmesi. Son adım atlanırsa değişiklik üçüncü kişilere karşı hüküm doğurmaz.

Uygulamada en sık yapılan hata, yönetim planı değişikliği gerektiren bir konunun basit çoğunlukla karara bağlanmasıdır. Örneğin gider paylaşım esasının değiştirilmesi ya da bir ortak yerin kullanım amacının dönüştürülmesi, sıradan bir kurul kararıyla yapılamaz.

Hangi durumlarda yönetim planı değişikliği gerekir?

Her yeni kural yönetim planı değişikliği gerektirmez. Ayrım şuradan yapılır: kural, kat maliklerinin mülkiyet hakkının kullanımını kalıcı biçimde sınırlıyor ya da gider paylaşım esasını değiştiriyorsa yönetim planı değişikliği gerekir. Günlük işleyişe dair düzenlemeler kurul kararıyla yapılabilir.

• Gider paylaşım esasının değiştirilmesi (eşit/arsa payı dengesi)
• Bir ortak yerin kullanım amacının kalıcı olarak değiştirilmesi
• Bağımsız bölümlerin kullanım niteliğine kalıcı sınırlama getirilmesi
• Yönetim organının yapısının değiştirilmesi (denetçi, blok temsilcisi vb.)
• Kat maliklerine yeni ve süreklilik taşıyan yükümlülükler getirilmesi
• Evcil hayvan, kısa dönem kiralama gibi konularda kalıcı yasak konulması

Yönetim planı ile iç yönetmelik arasındaki fark nedir?

Yönetim planı tapuya şerh edilen, sıkı çoğunlukla değiştirilebilen ve herkesi bağlayan üst belgedir. İç yönetmelik ya da site kuralları ise kurul kararıyla kabul edilen, işleyişe dair ayrıntıları düzenleyen alt metindir.

İç yönetmelik yönetim planına aykırı olamaz. Aykırı bir madde, uyuşmazlık hâlinde uygulanmaz. Bu nedenle site kurallarını hazırlarken önce yönetim planının ne dediğine bakmak, sonra boşlukları doldurmak doğru sıradır.

Pratik bir öneri: sık değişebilecek konuları (çalışma saatleri, rezervasyon düzeni, tadilat prosedürü) iç yönetmeliğe; kalıcı ve mülkiyet hakkına dokunan konuları yönetim planına yazmak. Aksi hâlde her küçük değişiklik için beşte dört çoğunluk aramak gerekir ve pratikte hiçbir şey değişemez hâle gelir.

Yönetim planı bulunamıyorsa ne yapılmalı?

Yönetim planı, kat mülkiyeti kurulurken tapu müdürlüğüne verilen belgeler arasındadır ve tapu kütüğünde şerhi bulunur. Sitede nüshası kaybolmuşsa ilgili tapu müdürlüğünden örneği talep edilebilir.

Yönetim devralınırken yönetim planının güncel bir örneğinin dosyaya alınması ilk işlerden biri olmalıdır. Uygulamada birçok uyuşmazlık, tarafların yönetim planında ne yazdığını bilmemesinden doğar; belge elde olduğunda tartışmaların önemli bölümü kendiliğinden kapanır.