Kat malikleri kurulunda oy hakkı kat maliklerine aittir; kiracı kural olarak oy kullanamaz ancak malik tarafından yetkilendirilmişse temsilen katılabilir. Ortak gider borcundan ise kat maliki ile birlikte bağımsız bölümü kullanan kiracı da sorumludur; kiracının sorumluluğu kira bedeliyle sınırlı olarak ele alınır ve ödediğini kira borcundan mahsup edebilir.
Aidattan kim sorumlu: malik mi kiracı mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak gider ve avans borcundan kat maliki ile birlikte bağımsız bölümü kiracı olarak veya başka bir sıfatla devamlı kullananı da müteselsilen sorumlu tutar. Yani yönetim alacağını her ikisinden de talep edebilir; birinden tahsil etmesi diğerini de borçtan kurtarır.
Kiracının sorumluluğu, uygulamada kira bedeliyle sınırlı biçimde değerlendirilir ve kiracı ödediği ortak gider tutarını kira borcundan mahsup edebilir. Kat malikinin sorumluluğu ise böyle bir sınıra bağlı değildir; alacak nihai olarak malikten tahsil edilebilir.
Pratik sonuç yönetim açısından nettir: tahakkuk bağımsız bölüm üzerinden yapılmalı ve borç bildirimi malike de iletilmelidir. Yalnızca kiracıya bildirim yapılan ve kiracının taşındığı durumlarda alacak takibi zorlaşır. Kiracı değişimlerinde borç bakiyesinin yazılı olarak taraflara bildirilmesi de devrolan borç tartışmasını önler.
Kiracı genel kurula katılabilir mi, oy kullanabilir mi?
Kat malikleri kurulunda oy hakkı kat maliklerine aittir. Kiracı, kural olarak kendi adına oy kullanamaz. Ancak kat maliki tarafından usulüne uygun biçimde yetkilendirilmişse, malik adına temsilen katılabilir ve oy kullanabilir.
Vekâletle katılımda dikkat edilmesi gereken iki nokta vardır. Birincisi vekâletin geçerli ve kapsamlı olması; ikincisi bir kişinin temsil edebileceği bağımsız bölüm sayısına ilişkin sınırlamaların gözetilmesidir. Bu sınırlar aşıldığında alınan kararlar iptal riski taşır.
Kiracının söz hakkı ise ayrı bir konudur. Uygulamada birçok yönetim, kiracıları toplantıya dinleyici olarak kabul eder ve görüşlerini alır. Bu, karar yeter sayısını etkilemediği sürece sorun oluşturmaz ve iletişim açısından yararlıdır.
| Konu | Kat maliki | Kiracı |
|---|---|---|
| Ortak gider borcu | Sorumlu (nihai) | Müteselsil sorumlu, kira bedeliyle sınırlı ele alınır |
| Kurulda oy hakkı | Var | Yok — ancak vekâletle temsil edebilir |
| Toplantıya çağrı | Yapılır | Zorunlu değil, uygulamada bilgilendirme yapılabilir |
| Ortak alan kullanımı | Var | Var — kullanım hakkı devrolur |
| Yönetim planına uyma | Zorunlu | Zorunlu |
| Bağımsız bölümde tadilat | Kanun ve yönetim planı sınırlarında | Malik izni ve yönetim planı sınırlarında |
| Yöneticiye şikâyet | Yapabilir | Yapabilir |
| Yönetici seçimi | Oy kullanır | Kullanamaz |
Ortak alanları kiracı kullanabilir mi?
Evet. Ortak yerlerden yararlanma hakkı bağımsız bölümün kullanımına bağlıdır; kiracı bu hakkı malikten devralır. Havuz, otopark, sosyal tesis ve yeşil alanlar kiracının da kullanımına açıktır.
Yönetim planında ya da kurul kararında bu hakkı sınırlayan düzenlemeler yapılırken dikkatli olunmalıdır. Yalnızca kiracıları hedef alan ve gerekçesi olmayan sınırlamalar, hem hukuken sorunlu hem de pratikte uygulanamazdır.
Buna karşılık kullanım kurallarının herkes için eşit biçimde uygulanması gerekir. Rezervasyon düzeni, kapasite sınırı, misafir kuralı ve saat sınırlaması; hepsi malik ve kiracı ayrımı yapmadan uygulanmalıdır.
Yönetim kiracıyla nasıl iletişim kurmalı?
Uygulamada yönetimlerin en çok zorlandığı konu, kiracıların site kayıtlarında görünmemesidir. Kiralayan malik yönetime bildirim yapmadığında yönetim kimin oturduğunu, iletişim bilgisini ve araç plakasını bilemez.
Bu boşluğu kapatmanın yolu, yönetim planında ya da kurul kararında bir bildirim yükümlülüğü tanımlamaktır: bağımsız bölümü kiraya veren malikin, kiracının kimlik ve iletişim bilgilerini yönetime bildirmesi. Bu bilgilerin KVKK kapsamında amaçla sınırlı işlenmesi ve korunması gerekir.
Kiracıya yapılacak bilgilendirmeler (bakım, kesinti, tatbikat, kural değişikliği) düzenli bir kanaldan yürütülmelidir. Bilgi akışı olmayan bir kiracı, kurallara uymadığı için değil kuralları bilmediği için sorun üretir.
Kural ihlallerinde süreç nasıl işler?
Bir kiracının kurallara aykırı davranışında yönetim iki muhataba birden sahiptir: kullanan kiracı ve bağımsız bölümün maliki. Doğru yaklaşım, uyarıyı önce kullanana yapmak ancak maliki de bilgilendirmektir; çünkü kalıcı çözüm çoğunlukla malikin devreye girmesiyle olur.
Süreç kademeli olmalıdır: sözlü uyarı, yazılı uyarı, malike bildirim, kurul gündemine taşıma ve gerekiyorsa hukuki yollar. Her aşamanın tarihli olarak kayda geçirilmesi, ileride açılacak bir dava ya da tartışmada yönetimin dayanağı olur.
Kat Mülkiyeti Kanunu, ana gayrimenkulü kullanmayı çekilmez hâle getiren davranışlar için özel yollar öngörür. Bu ağır sonuçlara başvurulmadan önce sürecin usulüne uygun yürütülmüş ve belgelenmiş olması gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı aidat ödemek zorunda mı?
Ortak gider borcundan kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur; yönetim her ikisinden de talep edebilir. Kiracının sorumluluğu kira bedeliyle sınırlı ele alınır ve ödediğini kira borcundan mahsup edebilir.
Kiracı genel kurulda oy kullanabilir mi?
Kural olarak hayır. Oy hakkı kat maliklerine aittir. Malik tarafından usulüne uygun yetkilendirilmişse kiracı malik adına temsilen oy kullanabilir.
Kiracı havuz ve sosyal tesisleri kullanabilir mi?
Evet. Ortak yerlerden yararlanma hakkı bağımsız bölümün kullanımına bağlıdır ve kiracıya geçer. Kullanım kuralları malik-kiracı ayrımı yapılmadan eşit uygulanmalıdır.
Malik kiracısını yönetime bildirmek zorunda mı?
Yönetim planında veya kurul kararında böyle bir yükümlülük tanımlanabilir ve tanımlanması güçlü biçimde önerilir. Bildirilen bilgiler KVKK kapsamında amaçla sınırlı işlenmeli ve korunmalıdır.
Kiracının borcu için malike icra takibi yapılabilir mi?
Evet. Ortak gider alacağından kat maliki de sorumludur ve kanun bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkı tanır. Bu nedenle bildirimlerin malike de yapılması önemlidir.
Kiracı yönetici olabilir mi?
Yönetici kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan da atanabilir. Kurul, uygun gördüğü bir kişiyi veya tüzel kişiyi yönetici olarak seçebilir; ancak oy hakkı yine kat maliklerine aittir.