Orkun Şirketler Grubu, İstanbul'da apartmanlar için profesyonel yönetim hizmeti verir: aidat tahakkuk ve tahsilatı, kapıcı bordro-özlük işleri, zorunlu periyodik kontrollerin takibi, genel kurul organizasyonu ve karar defteri düzeni. Küçük binalar için tam kapsam yerine danışmanlık ağırlıklı ekonomik model de sunulur; gönüllü yöneticinin kişisel sorumluluk yükü kurumsal yapıya devredilir.
Apartmanlar neden bize geliyor?
Üç tablo görüyoruz. Birincisi yöneticisiz apartman: kimse görevi almak istemiyor, işler askıda. İkincisi yorulmuş gönüllü yönetici: yıllardır komşuluk hatırına yürüttüğü işin SGK bildirimi, icra takibi ve denetim riskini artık taşımak istemiyor. Üçüncüsü tahsilat krizi: aidat toplanamıyor, ödeyenler de ödemeyenlere bakıp bırakıyor.
Üçünde de çözüm aynı yapıdadır: işin kişisel ilişkiden çıkarılıp kurala bağlanması. Bildirimler otomatik gider, gecikme adımları takvimle işler, icra eşiği kime denk gelirse gelsin aynı uygulanır. Komşuyla yüzleşen artık gönüllü yönetici değil, sistemdir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, sekiz ve daha fazla bağımsız bölümlü binalarda yönetici atanmasını zorunlu kılar. Yönetici bulunamayan apartmanlarda mahkemeden atama istenebilir; biz bu noktaya gelmeden, kurul kararıyla tüzel kişi yönetici olarak görevi devralıyoruz.
Küçük apartman için ekonomik model
On dairenin altındaki binada tam kapsamlı yönetim bedeli, daire başına bakıldığında yüksek görünür. Bu gerçeği görmezden gelmiyoruz; küçük binalar için danışmanlık ağırlıklı model kurduk.
Bu modelde muhasebe, işletme projesi, tahsilat takibi ve hukuki süreçler bizde; günlük küçük işler (ampul, küçük tamirat çağrısı) binanın kendi düzeninde kalır. Kapıcı varsa bordro-özlük yönetimini üstleniriz; kapıcı dairesi, elektrik-su bedeli ve görev tanımı gibi ihtilaf üreten başlıklar yazılı düzene bağlanır.
Modelin asıl değeri sorumluluk devridir: SGK bildirimlerinin, vergi yükümlülüklerinin ve yasal kontrol takibinin hatası artık gönüllü yöneticinin şahsi riski değildir. Apartman, kurumsal bir yapının denetlenebilir müşterisidir.
| Başlık | Tam kapsam | Danışmanlık modeli |
|---|---|---|
| Aidat ve muhasebe | Dahil | Dahil |
| İşletme projesi ve tebligat | Dahil | Dahil |
| İcra ve hukuki takip | Dahil | Dahil |
| Kapıcı bordro-özlük | Dahil | Dahil |
| Periyodik kontrol takibi | Dahil | Takvim ve organizasyon bizde |
| Saha personeli ve günlük işler | Kadro bizden | Binanın mevcut düzeni |
| Uygun bina profili | 20+ daire, teknik yük var | 8-20 daire, sınırlı teknik yük |
Tahsilatı nasıl yükseltiyoruz?
Tahsilat sorunu genellikle borçludan değil düzensiz takipten çıkar. Kurduğumuz düzen üç bileşenlidir: her ay aynı gün kişiye özel bildirim (KVKK gereği kapalı kanaldan — panoya liste asılmaz), takvime bağlı kademeli hatırlatma ve tanımlı eşikte istisnasız icra takibi.
Kanunun verdiği araçları usulüne uygun işletiriz: aylık yüzde 5 gecikme tazminatı, kesinleşmiş işletme projesine dayalı takip ve ortak gider alacağının kanuni güvenceleri. En çok kaybedilen nokta olan tebligat ve kesinleşme takvimini biz yönettiğimiz için icra aşamasında dayanak tartışması yaşanmaz.
Şeffaflık bu düzenin ön koşuludur: kat maliki ORTECH üzerinden parasının nereye gittiğini gördüğünde ödeme direnci belirgin düşer. Tahsilat oranındaki iyileşme birkaç ayda ölçülebilir hâle gelir.
Genel kurul ve karar düzeni
Apartmanlarda en çok hak kaybettiren şey usul hatasıdır: çağrısız toplantı, gündemsiz karar, tebliğ edilmemiş işletme projesi. Bu hatalar kararları iptale açık hâle getirir ve icra dosyalarını düşürür.
Genel kurulun çağrısından karar defterine kadar tüm usul yükünü üstleniriz: gündem hazırlığı, çağrı tebligatı, vekâlet kontrolü, yeter sayı hesabı ve kararların defterleşmesi. Kurul kararlarının uygulanması da raporlanır; "karar alındı, sonra ne oldu" sorusu ekranda cevaplanır.
İstanbul'da referans projelerimiz
Aşağıdaki projeler yönetim portföyümüzde yer alır. Her birinin hizmet kapsamını, organizasyon şemasını ve yaşam kılavuzunu proje sayfasında ayrıntılı olarak yayımlıyoruz.
Hizmet verdiğimiz ilçeler
Sıkça Sorulan Sorular
Apartman yönetim şirketi ücreti ne kadar?
Daire sayısına, kapıcı olup olmadığına ve teknik yüke göre değişir; küçük binalar için danışmanlık ağırlıklı ekonomik model sunuyoruz. Teklif her zaman dahil-hariç listesiyle, bina yerinde görülerek verilir; görmeden fiyat vermeyiz.
Sekiz daireli apartmanız, yönetici bulamıyoruz; ne yapabiliriz?
Kat malikleri kurulu kararıyla tüzel kişi yönetici olarak atanabiliriz; kanun sekiz ve üzeri bağımsız bölümde yönetici atanmasını zorunlu kılar. Kurul toplanamıyorsa mahkemeden yönetici atanması da istenebilir; o noktaya gelmeden çözüm üretiriz.
Kapıcımızın bordro ve SGK işlerini de alıyor musunuz?
Evet; bordro, SGK bildirimleri, izin planı ve özlük dosyası bizde tutulur. Kapıcı dairesi, elektrik-su bedeli ve görev tanımı gibi ihtilaf üreten başlıklar yazılı düzene bağlanır. Kıdem karşılığı işletme projesinde ayrı satır olarak ayrılır.
Aidat ödemeyen komşumuza gerçekten icra yapıyor musunuz?
Tanımlı eşiği aşan borçta, kim olursa olsun, evet. Kademeli düzen işler: kişiye özel bildirim, yazılı ihtar, sonra icra. Kanuni aylık yüzde 5 gecikme tazminatı usulünce işletilir. Kuralın istisnasızlığı, düzenli ödeyenlerin devam etmesinin tek güvencesidir.
Gönüllü yöneticimiz devam etmek istiyor; birlikte çalışabilir miyiz?
Evet, danışmanlık modeli tam bunun için var: yönetici görevde kalır, muhasebe-tahsilat-hukuk ve yasal takip yükünü biz taşırız. Kişisel sorumluluk riski kurumsal yapıya geçer, komşuluk ilişkisi korunur.