Orkun Şirketler Grubu, genel merkezinin de bulunduğu Esenyurt'ta apartman ve siteler için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yönetim hizmeti verir: aidat tahakkuk ve tahsilatı, kapıcı ve görevli bordroları, genel kurul organizasyonu, zorunlu periyodik kontrollerin takibi. İlçede AUTOPIA'dan Vetro City'ye 6 referans proje fiilen yönetilmektedir; merkez ilçede olduğu için müdahale süresi dakikalarla ölçülür.
Esenyurt'ta apartman yönetimini zorlaştıran üç gerçek
Birincisi yoğunluk: Türkiye'nin en kalabalık ilçesinde bir apartmanın asansörü, su deposu ve ortak alanları başka ilçedeki muadilinden çok daha hızlı yıpranır. Bakım takvimi "yılda bir" ezberine değil, kullanım yüküne göre kurulmak zorundadır.
İkincisi devir hızı: kiracı oranı ve taşınma sirkülasyonu yüksektir. Aidat borcu bırakıp taşınan kiracı, tebligat adresi güncellenmeyen malik ve el değiştiren daireler, takipsiz kalan yönetimde alacak yığını üretir. Tahsilat düzeni Esenyurt'ta yönetimin birinci sınavıdır.
Üçüncüsü fiyat baskısı: ilçede yönetim hizmeti veren çok sayıda küçük firma vardır ve rekabet çoğu zaman kadro kısarak fiyat düşürme biçiminde yaşanır. Düşük teklifin karşılığı, ikinci yılda birikmiş bakım borcu ve tahsil edilememiş aidat olarak kapıya gelir.
Kurduğumuz düzen
Aidat tarafında kişiye özel kapalı bildirim, takvime bağlı hatırlatma ve tanımlı eşikte istisnasız icra düzeni işletiriz; kesinleşmiş işletme projesi ve usulüne uygun tebligat sayesinde icra dosyaları dayanaklı gider. Kiracı-malik değişimlerinde borç durumu devir anında raporlanır.
Teknik tarafta ilçenin kullanım yoğunluğuna göre kısaltılmış bakım periyotları uygularız: asansör, hidrofor ve su deposu takvimleri yüke göre kurulur, kayıtları ORTECH üzerinde tutulur.
Genel merkezimiz Esenyurt'ta olduğu için saha denetimi ve acil müdahale bu ilçede en hızlı olduğumuz yerdir; kadro havuzumuz da buradadır — izin ve devamsızlıkta ikame personel aynı gün sahadadır.
| Sorun | Uyguladığımız çözüm |
|---|---|
| Aidat tahsilat oranı düşük | Kapalı bildirim + takvimli takip + istisnasız icra eşiği |
| Taşınan kiracının borcu | Devir anı borç raporu; kiracı-malik müteselsil takibi |
| Yoğun kullanımda hızlı yıpranma | Kullanım yüküne göre kısaltılmış bakım periyotları |
| Kapıcı bordro-SGK riski | Özlük dosyası, bildirim ve izin planı bizde |
| Karar alınamayan kurullar | Usulüne uygun çağrı, vekâlet düzeni, gündem disiplini |
Referanslarımız ilçenin kendisinden
Esenyurt bizim vitrine koyduğumuz değil, içinde çalıştığımız ilçedir: Vetro City, Trend Park, Önay Life ve Papatya Park rezidanslarıyla AUTOPIA ve OTOPORT ticari merkezleri fiilen yönetimimizdedir. Cumhuriyet, Barbaros Hayrettin Paşa ve çevre mahallelerdeki bu portföy, ilçenin yapı stoğunu ve sakin profilini yerinden tanıdığımız anlamına gelir.
Karar öncesinde bu projelerden birini gezmek isteyen kat malikleri kurullarını memnuniyetle ağırlarız; yönetim kalitesi sunumda değil, sahada görülür.
Küçük apartmanlar için ekonomik model
Esenyurt'ta 8-20 daireli apartman stoğu geniştir ve tam kapsamlı yönetim bedeli bu ölçekte ağır gelebilir. Bu binalar için danışmanlık ağırlıklı modelimiz vardır: muhasebe, işletme projesi, tahsilat ve hukuki takip bizde; günlük işler binanın kendi düzeninde.
Bu modelde gönüllü yöneticinin üzerindeki SGK, vergi ve denetim riski kurumsal yapıya devrolur; komşuluk ilişkisi korunur, kişisel sorumluluk ortadan kalkar.
Esenyurt'ta referans projelerimiz
Aşağıdaki projeler yönetim portföyümüzde yer alır. Her birinin hizmet kapsamını, organizasyon şemasını ve yaşam kılavuzunu proje sayfasında ayrıntılı olarak yayımlıyoruz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Esenyurt'ta apartman yönetim ücreti ne kadar?
Daire sayısına, kapıcı bulunup bulunmadığına ve teknik yüke göre değişir; bina yerinde görülmeden fiyat vermeyiz. Küçük binalar için danışmanlık ağırlıklı ekonomik model sunuyoruz. Teklif her zaman dahil-hariç listesiyle yazılı verilir.
Aidat toplayamıyoruz; gerçekten düzeltebilir misiniz?
Esenyurt dosyalarımızda en sık devraldığımız sorun budur ve düzeltme yöntemi bellidir: kesinleşmiş işletme projesi, kişiye özel kapalı bildirim, takvimli hatırlatma ve tanımlı eşikte istisnasız icra. İyileşme birkaç ayda ölçülebilir hâle gelir; kat maliki ORTECH'te tablonun tamamını görür.
Kiracısı sık değişen dairelerde borç takibi nasıl işliyor?
Kanun gereği kiracı, oturduğu dönemin ortak giderinden kira borcu tutarıyla sınırlı müteselsil sorumludur; asıl borçlu maliktir. Devir anında borç raporu çıkarır, tebligat adreslerini güncel tutar ve takibi malik üzerinden usulüne uygun yürütürüz.
Ofisiniz nerede, müdahale süreniz nedir?
Genel merkezimiz Esenyurt'tadır; ilçedeki projelerimize saha denetimi ve acil müdahale dakikalarla ölçülür. Kadro havuzumuz da bu ilçede olduğundan ikame personel aynı gün sahaya çıkar.
Sadece apartmanız, site değiliz; yine de çalışıyor musunuz?
Evet. Tek bloklu apartmanlar için tam kapsam ya da danışmanlık ağırlıklı model seçilebilir. Sekiz ve üzeri bağımsız bölümü olan binalarda kurul kararıyla tüzel kişi yönetici olarak atanabiliriz.