Orkun Şirketler Grubu, İstanbul'da tek bloklu konut binaları, işhanları ve karma kullanımlı yapılar için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde bina yönetim hizmeti verir. Aidat tahakkuk ve tahsilatı, muhasebe ve raporlama, zorunlu periyodik kontrollerin takibi ve personel yönetimi tek sözleşmede toplanır; kat maliklerine kalem bazlı aylık mali rapor sunulur.
Bina yönetiminde neyi üstleniyoruz?
Bina yönetimi, site yönetiminin küçültülmüş hâli değildir; kendi zorlukları vardır. Tek blokta ölçek küçüktür ama yükümlülük listesi aynıdır: işletme projesi, aidat takibi, karar defteri, zorunlu periyodik kontroller, personel bildirimleri ve yangın güvenliği tek bir binada da eksiksiz ister.
Orkun olarak İstanbul'daki binalarda dört alanı tek sözleşmede üstleniyoruz: mali yönetim (aidat, muhasebe, bütçe), idari yönetim (kurul organizasyonu, karar defteri, tebligatlar), teknik takip (asansör, elektrik, su deposu, yangın kontrolleri) ve personel yönetimi (kapıcı ve görevli bordro-özlük işleri).
Küçük binada maliyet dengesini danışmanlık ağırlıklı modelle kuruyoruz: muhasebe, işletme projesi ve hukuki takip bizde kalır; günlük işler binada çözülür. Böylece 8-10 daireli bir bina, tam kadrolu yönetim maliyetine katlanmadan profesyonel düzene geçer.
İşhanı ve karma kullanımlı binalarda fark ne?
İşyeri ağırlıklı binalarda yönetimin doğası değişir: kiracı devri hızlıdır, ortak gider hassasiyeti yüksektir ve işyeri kullanımından doğan yükler (yük asansörü yıpranması, ortak tuvalet yoğunluğu, tabela ve cephe düzeni) konut binasından farklı kurallar ister.
Karma binalarda (altı dükkân, üstü konut) en sık gerilim gider paylaşımıdır: dükkânın kullanmadığı asansöre katılımı, konutun katılmadığı cephe reklam gelirinin dağılımı. Bu soruların cevabı yönetim planındadır; planda boşluk varsa emsal uygulamayla ve kurul kararıyla düzen kurarız.
İşhanlarında ayrıca yasal kontrol yükü ağırdır: yangın sistemleri, paratoner, elektrik iç tesisat ölçümleri işyeri denetimlerinde ilk sorulan belgelerdir. Devraldığımız her binada ilk 30 günde eksik belge envanteri çıkarır, kapatma takvimini kurula sunarız.
| Bina tipi | Öne çıkan ihtiyaç |
|---|---|
| Tek blok konut | Aidat düzeni, kapıcı özlük, periyodik kontroller |
| İşhanı | Yasal belge tamlığı, hızlı kiracı devri, tahsilat |
| Altı dükkân üstü konut | Gider paylaşım anahtarları, ortak alan kuralları |
| Butik rezidans | Concierge düzeyi hizmet, teknik nöbet |
| Eski yapı | Güçlendirme-dönüşüm sürecinde bakım dengesi |
Devir nasıl işliyor?
Bina yönetimini devraldığımızda ilk iş envanterdir: banka bakiyesi ve borç-alacak listesi, karar defteri, personel özlük dosyaları, yasal kontrol belgeleri ve anahtar-erişim listesi tutanakla teslim alınır. Devir anındaki eksikler fotoğraflı raporla kayda geçer; kimin döneminde doğduğu tartışması böylece baştan kapanır.
İlk 90 günde üç şey kurulur: tahsilat düzeni (kişiye özel bildirim, kademeli takip), bakım takvimi (tüm zorunlu kontrollerin tarihleri) ve raporlama (kat maliklerinin ORTECH üzerinden kendi hesabını ve binanın gider dökümünü görmesi).
Doksanıncı günde kurula durum raporu sunarız: devralınan tablo, kapatılan eksikler ve öncelik takvimi. Bina yönetiminde güven, ilk doksan günün şeffaflığıyla kurulur.
Neden Orkun?
İstanbul genelinde 13 referans projeyi tek çatı altında yönetiyoruz; bina ölçeğindeki dosyalarda da aynı sistemle çalışıyoruz: ORTECH üzerinde kayıt, kalem bazlı mali rapor ve belge arşivi. "Defter yöneticinin evinde" düzeninin ürettiği belirsizlik bizim modelimizde yapısal olarak imkânsızdır.
Grup şirketimiz TM Koruma güvenlikte, kendi kadrolarımız temizlik ve teknik hizmetlerde çalışır. Binanız büyüdükçe ya da ihtiyaç genişledikçe hizmet aynı sözleşme altında modüler olarak genişler; yeni tedarikçi aramazsınız.
İstanbul'da referans projelerimiz
Aşağıdaki projeler yönetim portföyümüzde yer alır. Her birinin hizmet kapsamını, organizasyon şemasını ve yaşam kılavuzunu proje sayfasında ayrıntılı olarak yayımlıyoruz.
Hizmet verdiğimiz ilçeler
Sıkça Sorulan Sorular
Bina yönetim şirketi ücretini neye göre belirliyorsunuz?
Bağımsız bölüm sayısı, personel ihtiyacı, teknik sistem yoğunluğu ve tahsilat durumuna göre. Küçük binalarda danışmanlık ağırlıklı model öneriyoruz: muhasebe, işletme projesi ve hukuki takip bizde, günlük işler binada. Teklif her zaman dahil-hariç listesiyle verilir.
Kaç daireli binalar için hizmet veriyorsunuz?
Daire sayısı tek başına ölçü değil; teknik yük belirleyici. Asansörü, hidroforu veya yangın sistemi olan bir bina, 8 daireli de olsa yasal takip yükü taşır. Küçük binalar için maliyeti dengeleyen danışmanlık modeli sunuyoruz.
İşhanı yönetimi de yapıyor musunuz?
Evet. İşyeri ağırlıklı binalarda yasal belge tamlığı, hızlı kiracı devri ve tahsilat disiplini öne çıkar; yönetim kurgumuz buna göre kurulur. Devirde ilk 30 günde eksik belge envanteri çıkarır, kapatma takvimini kurula sunarız.
Mevcut yönetimden devir nasıl oluyor?
Tutanaklı envanterle: banka ve borç-alacak listesi, karar defteri, personel özlük dosyaları, yasal kontrol belgeleri ve anahtarlar liste karşılığı teslim alınır. Devir anındaki eksikler fotoğraflı raporla kayda geçer, sorumluluk dönemleri baştan ayrışır.
Kat malikleri hesapları nasıl takip edecek?
ORTECH üzerinden: her kat maliki kendi borç-ödeme ekstresini ve binanın kalem bazlı gider dökümünü diledigi an görür. Aylık mali rapor ayrıca paylaşılır; denetim döneminde belgeler tek klasörden çıkar.