Orkun Şirketler Grubu, İstanbul'da plaza, ofis binası ve iş merkezleri için entegre yönetim hizmeti verir: teknik işletme (HVAC, asansör, jeneratör, BMS), güvenlik, temizlik ve kiracı ilişkileri tek sözleşmede, SLA'lı hizmet taahhüdüyle toplanır. AUTOPIA ve OTOPORT gibi yüksek trafikli ticari yapılardaki işletme deneyimi, plaza ölçeğinin gerektirdiği disiplinin kanıtıdır.
Plaza yönetimi neden ayrı bir uzmanlık?
Plazada müşteriniz kat maliki değil, kurumsal kiracıdır ve beklentisi nettir: mesai saatinde hiçbir şey aksamayacak. Sabah dokuzda çalışmayan bir asansör, konut sitesinde şikâyet konusudur; plazada kiracı kaybı riskidir. Yönetim kurgusu bu gerçeğe göre kurulur.
Teknik taraf (hard FM) plazanın omurgasıdır: HVAC santralleri, jeneratör-UPS zinciri, asansör grupları ve bina otomasyonu, planlı bakım ve nöbet düzeniyle işletilir. Gürültülü işler mesai dışına planlanır; kesinti gerektiren bakımlar kiracılara takvimle duyurulur.
Destek tarafında (soft FM) plaza standardı yüksektir: lobi ve ortak alan temizliği gün boyu görünmez biçimde sürer, güvenlik kurumsal ziyaretçi trafiğini bekletmeden yönetir, resepsiyon binanın yüzü olarak çalışır.
Kiracı yönetimi: plazanın asıl işi
Plaza yönetiminin ölçüsü, kiracı temsilcisinin telefonuna ne kadar az ihtiyaç duyduğudur. Bunu üç araçla sağlıyoruz: tanımlı talep kanalı (her talep ORTECH üzerinde kayıtlı, takipli ve süreli), SLA taahhüdü (arıza müdahale ve çözüm süreleri sözleşmede yazılı) ve düzenli raporlama (aylık işletme raporu, kiracı bazlı gider dökümü).
Kiracı giriş-çıkışları plazanın rutinidir ve yönetilmezse yıpratır: dekorasyon çalışma kuralları, yük asansörü tahsisi, mesai dışı çalışma izinleri ve teslim tutanakları standart prosedürlerimizdir. Yeni kiracının ilk günü, binanın düzenini bozmadan tamamlanır.
Ortak gider (işletme gideri) şeffaflığı kurumsal kiracının en hassas konusudur: kalem bazlı bütçe, dönemsel gerçekleşme raporu ve yıl sonu mutabakatı standart sunumumuzdur. Denetlenebilir olmayan işletme gideri, kira yenileme masasında pazarlık kozu hâline gelir; bunu baştan engelleriz.
| Katman | Kapsam |
|---|---|
| Teknik işletme | HVAC, asansör, jeneratör-UPS, BMS, enerji yönetimi |
| Güvenlik | Giriş kontrol, ziyaretçi yönetimi, kamera, devriye |
| Temizlik | Ortak alan gündüz servisi, gece derin temizlik, cephe |
| Kiracı ilişkileri | Talep masası, giriş-çıkış prosedürleri, duyurular |
| Mali yönetim | İşletme bütçesi, gider dağıtımı, raporlama, mutabakat |
| Yasal uyum | Periyodik kontroller, İSG koordinasyonu, belge arşivi |
Referanslarımız ne kanıtlıyor?
AUTOPIA ve OTOPORT, İstanbul'un en yüksek trafikli ticari merkezlerindendir: yüzlerce bağımsız işletme, yoğun araç ve ziyaretçi sirkülasyonu, kesintisiz teknik altyapı ihtiyacı. Bu ölçekte yıllardır süren işletme, plaza yönetiminin gerektirdiği üç disiplinin kanıtıdır: teknik süreklilik, çok paydaşlı iletişim ve mali şeffaflık.
Göl İstanbul ve Ginza Lavinya Park gibi karma projelerdeki deneyim ise plazaların giderek benzediği yapıya hazırlıktır: ofis, ticari alan ve konutun aynı yapıda buluştuğu projelerde bölgeleme, gider ayrıştırma ve farklı kullanıcı gruplarının dengelenmesi bizim günlük işimizdir.
Plaza portföyümüzü büyütürken vaatle değil bu kanıtlarla geliyoruz: benzer ölçekli işletmelerimiz yerinde gezilebilir, yönetimleriyle görüşülebilir.
Devir ve ilk 90 gün
Plaza devirlerinde standart mobilizasyon planımız işler: teknik envanter ve durum tespiti, sözleşme-garanti arşivi, kiracı beklenti görüşmeleri ve SLA ölçüm altyapısının kurulumu ilk 30 günde tamamlanır.
Doksanıncı günde bina sahibine ve dilerse kiracı temsilcilerine durum raporu sunulur: devralınan tablo, tespit edilen riskler, kurulan düzen ve işletme bütçesi önerisi. Tam SLA rejimi bu noktadan itibaren yaptırımıyla birlikte işler.
İstanbul'da referans projelerimiz
Aşağıdaki projeler yönetim portföyümüzde yer alır. Her birinin hizmet kapsamını, organizasyon şemasını ve yaşam kılavuzunu proje sayfasında ayrıntılı olarak yayımlıyoruz.
Hizmet verdiğimiz ilçeler
Sıkça Sorulan Sorular
Plaza yönetim ücreti nasıl belirleniyor?
Kapalı alan, teknik sistem yoğunluğu, hizmet saatleri ve kadro ihtiyacına göre; keşif sonrası kalem bazlı teklif verilir. Götürü, açık defter veya karma fiyat modeli kurulabilir; personel maliyeti her modelde şeffaf gösterilir.
SLA taahhüdü gerçekten veriyor musunuz?
Evet; arıza müdahale süreleri (mesai içi/dışı ayrı), vardiya doluluk oranı ve bakım takvimi uyumu sözleşmeye ölçüm yöntemiyle birlikte yazılır. Veriler ORTECH üzerinde üretilir ve müşteri aynı ekrana erişir; ölçüm tartışması yapısal olarak doğmaz.
Kiracılarımız talepleri kime iletecek?
ORTECH talep masasına: her talep kayıtlı, süreli ve takiplidir. Kiracı temsilcisi taleplerinin durumunu ekrandan görür; aylık raporda açık-kapalı talep tablosu yer alır. Telefon trafiğiyle yürüyen plaza yönetimi, bizim modelimizde yoktur.
Mevcut teknik ekibimiz ne olacak?
Binayı tanıyan personelin değerini biliriz: uygun bulunan ekip, kıdem ve sözleşme şartları yazılı netleştirilerek bordromuza devralınabilir. Devralınmayan pozisyonlar kendi havuzumuzdan tamamlanır; geçiş planı sözleşme ekidir.
İşletme giderini kiracılara nasıl dağıtıyorsunuz?
Yönetim planı ve kira sözleşmelerindeki esaslara göre, kalem bazlı ve belgeli: bütçe yıl başında paylaşılır, gerçekleşme dönemsel raporlanır, yıl sonunda mutabakat yapılır. Denetlenebilirlik, kira yenileme görüşmelerinde binanın elini güçlendirir.