Merkezî ısıtma ve sıhhi sıcak su sistemlerinde giderler, ilgili yönetmelik uyarınca ölçüm esasına göre paylaştırılır. Toplam ısıtma giderinin büyük bölümü bağımsız bölümlerin ısı payölçer ya da kalorimetre ile ölçülen tüketimine, kalan bölümü ise ortak kullanım payı olarak kullanım alanına göre dağıtılır. Bu nedenle boş bir daire de ortak kullanım payını öder.
Isı gideri neden eşit ya da arsa payına göre paylaşılmaz?
Merkezî ısıtma, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel ortak gider paylaşım kurallarından ayrı bir mevzuata tabidir. Isınma ve sıhhi sıcak su giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin yönetmelik, tüketimin ölçülmesini ve paylaşımın ölçüme dayanmasını öngörür.
Mantık şudur: ısı tüketimi kullanıcı davranışına bağlı olarak belirgin biçimde değişir. Radyatörlerini sürekli açık tutan bir daire ile kışın kullanılmayan bir daire aynı payı ödediğinde, hem adaletsizlik hem de enerji israfı oluşur. Ölçüm esası, tasarrufu ödüllendirir.
Bu nedenle merkezî sistemli binalarda bağımsız bölümlere ısı payölçer veya kalorimetre takılması ve paylaşımın bu ölçümlere göre yapılması gerekir. Uygulama, paylaşım hizmeti veren yetkili şirketler aracılığıyla da yürütülebilir.
Ölçülen tüketim ve ortak kullanım payı nasıl ayrılıyor?
Toplam ısı giderinin tamamı ölçülen tüketime göre dağıtılmaz. Bunun teknik bir gerekçesi vardır: ısının bir kısmı bağımsız bölümlere değil ortak alanlara, tesisat hatlarına ve komşu bölümler arası geçişlere gider. Ayrıca konumu nedeniyle daha çok ısı kaybeden bağımsız bölümler (en üst kat, köşe daire, zemin kat) cezalandırılmamalıdır.
Bu nedenle yönetmelik, toplam giderin büyük bölümünün ölçülen tüketime, kalan bölümünün ise ortak kullanım payı olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanına göre dağıtılmasını öngörür. Uygulanacak oranlar ve ayrıntılar yönetmelikte tanımlıdır; paylaşım yapan tarafın bu oranları belgeleyerek uygulaması gerekir.
Pratik sonuç şudur: hiç ısıtma kullanmayan bir bağımsız bölüm bile sıfır ödemez; ortak kullanım payını öder. Bu, sık karşılaşılan itirazların çoğunun cevabıdır.
| Bileşen | Neye göre dağıtılır | Kim öder |
|---|---|---|
| Ölçülen tüketim payı | Isı payölçer / kalorimetre okuması | Tüketen bağımsız bölüm |
| Ortak kullanım payı | Bağımsız bölümün kullanım alanı | Tüm bağımsız bölümler |
| Sıhhi sıcak su | Sıcak su sayacı okuması (varsa) | Tüketen bağımsız bölüm |
| İşletme ve bakım gideri | Yönetim planı / işletme projesi esası | Tüm kat malikleri |
| Ölçüm ve paylaşım hizmet bedeli | İşletme projesindeki esas | Tüm kat malikleri |
Payölçer okumaları nasıl doğrulanır?
Isı paylaşım faturalarına yapılan itirazların büyük bölümü, okumaların nasıl yapıldığının bilinmemesinden kaynaklanır. Şeffaflık burada teknik doğruluk kadar önemlidir.
Sağlıklı bir düzen şunları içerir: okuma tarihlerinin önceden duyurulması, her bağımsız bölüm için okunan değerin dağıtım tablosunda görünmesi, toplam bina tüketimi ile bağımsız bölüm toplamlarının tutarlılığının gösterilmesi ve arızalı ya da okunamayan cihazlar için uygulanan yöntemin açıklanması.
Arızalı payölçer özel bir başlıktır. Cihazın çalışmaması hâlinde nasıl bir tahmin yöntemi uygulanacağı (geçmiş dönem ortalaması, benzer bağımsız bölüm ortalaması vb.) önceden tanımlanmalı ve dağıtım tablosunda o bağımsız bölüm için bu yöntemin kullanıldığı belirtilmelidir.
Yönetimin ısı sisteminde takip etmesi gerekenler
Isı gideri, işletme bütçesinin en büyük kalemlerinden biridir ve iyi yönetildiğinde ciddi tasarruf üretir. Yönetimin takip listesi şunları içermelidir:
- Kazan ve brülör bakımının sezon öncesi yapılması, yanma verimi ölçümü
- Baca gazı analizinin kayda geçirilmesi
- Tesisat yalıtımının kontrolü — yalıtımsız hat doğrudan kayıptır
- Denge vanaları ve sirkülasyon pompalarının ayarı
- Dış hava sıcaklığına göre çalışan otomatik kontrolün devrede olması
- Payölçer arıza takibi ve pil ömrü izleme
- Sezon başında ve sonunda bina toplam tüketiminin karşılaştırılması
- Ortak alan ısıtmasının ayrı izlenmesi
Bireysel sisteme geçiş mümkün mü?
Merkezî sistemden bireysel ısıtmaya geçiş, ana gayrimenkulün ortak tesisatını ve mimari yapısını etkileyen bir değişikliktir. Bu nedenle tek bir kat malikinin kararıyla yapılamaz; kat malikleri kurulunun kanunun aradığı yeter sayıyla karar alması gerekir.
Karar öncesinde teknik ve mali analiz yapılması güçlü biçimde önerilir: baca uygunluğu, doğal gaz altyapısı, mevcut tesisatın durumu, dönüşüm maliyeti ve dönüşüm sonrası beklenen tüketim. Bu analiz olmadan alınan kararlar uygulama aşamasında tıkanır.
Ayrıca dönüşüm sırasında merkezî sistemde kalmak isteyen bağımsız bölümlerin durumu ve geçiş döneminde ısıtmanın nasıl sürdürüleceği planlanmalıdır. Bu ara dönem planı yapılmadığında bir kış sezonu sorunlu geçer.
Sıkça Sorulan Sorular
Merkezî ısıtmada boş daire ödeme yapar mı?
Evet. Ölçülen tüketimi sıfır olsa bile ortak kullanım payını öder. Isı, ortak alanlara ve tesisat hatlarına da gittiği için bu pay tüm bağımsız bölümlere dağıtılır.
Isı payölçer taktırmak zorunlu mu?
Merkezî ısıtma sistemine sahip binalarda ısı giderinin ölçüm esasına göre paylaştırılması ilgili yönetmelikle düzenlenmiştir; bu da bağımsız bölümlerde ölçüm ekipmanı bulunmasını gerektirir.
Radyatör vanamı kapatırsam hiç ödemez miyim?
Hayır. Ölçülen tüketim payınız düşer ama ortak kullanım payını ödemeye devam edersiniz. Ayrıca komşu bölümlerden gelen ısı geçişi nedeniyle tamamen ısısız kalmazsınız.
Payölçerim arızalıysa nasıl hesaplanır?
Arızalı veya okunamayan cihazlar için önceden tanımlanmış bir tahmin yöntemi uygulanır (geçmiş dönem veya benzer bağımsız bölüm ortalaması gibi). Uygulanan yöntem dağıtım tablosunda belirtilmelidir.
Isı paylaşım faturasına nasıl itiraz edilir?
Önce dağıtım tablosu istenir; okunan değer, ortak kullanım payı ve toplam bina tüketimi kontrol edilir. Hata tespit edilirse paylaşımı yapan tarafa yazılı başvuru yapılır ve düzeltme talep edilir.
Bireysel ısıtmaya geçmek için kaç kişinin onayı gerekir?
Ortak tesisatı ve yapıyı etkileyen bir değişiklik olduğu için kat malikleri kurulunun kanunun aradığı yeter sayıyla karar alması gerekir; tek bir kat malikinin kararıyla yapılamaz.