Kurumsal temizlik ihalesinde sağlıklı karşılaştırmanın anahtarı, fiyatı m2 yerine kişi-saat üzerinden kurmaktır: şartname alan-görev-frekans matrisini tanımlar, matris kişi-saat ihtiyacını üretir, teklifler bu ihtiyacın maliyetinde yarışır. Kalite ise denetim puanı ve talep kapanma süresi gibi ölçülebilir göstergelerle sözleşmeye bağlanır.
m² fiyatının yanılttığı yer
Temizlik tekliflerinde yaygın kısayol m2 birim fiyatıdır: "ayda m2 başına şu kadar". Kulağa karşılaştırılabilir gelir; değildir. Aynı 10.000 m2, tek vardiyalı bir ofiste başka, günde on bin ziyaretçili bir AVM katında başka emek ister. m2 sabittir; kirlenme hızı, kullanım yoğunluğu ve istenen frekans değişkendir.
Temizlikte maliyetin yüzde seksenden fazlası işçiliktir. Dolayısıyla fiyatın gerçek birimi kişi-saattir: kaç kişi, hangi saatlerde, hangi görev listesiyle. m2 yalnızca kişi-saat ihtiyacını hesaplarken kullanılan girdilerden biridir.
m2 fiyatıyla alınan ihalede düşük teklifin nasıl verildiği bellidir: aynı alana daha az kişi yazılır. İlk aylar fark edilmez; üçüncü ayda kalite düşer ve "şartnamede kişi sayısı yoktu" cevabıyla karşılaşılır. Şartnameyi kişi-saat üzerinden kuran alıcı, bu kapıyı baştan kapatır.
Teknik şartnamenin omurgası: alan-görev-frekans matrisi
İyi temizlik şartnamesi üç sütunlu bir matristir: hangi alan, hangi görevle, hangi sıklıkta. Bu matris hem teklifi hesaplanabilir kılar hem de işletmede denetimin kontrol listesine dönüşür.
| Alan | Görev | Frekans |
|---|---|---|
| Giriş lobisi | Zemin oto-fırça, cam yüzey, mobilya sili | Her gün + gün içi kontrol turu |
| Ortak tuvaletler | Dezenfeksiyonlu temizlik, sarf ikmali | Günde 3 kez + saatlik kontrol imzası |
| Ofis katları | Çöp, toz alma, zemin | Her gün mesai dışı |
| Asansörler | Kabin, ayna, ray temizliği | Her gün + gün içi silme |
| Otopark | Süpürme; yıkama | Haftalık; aylık yıkama |
| Cephe camları | İple erişim/platform temizlik | Yılda 2-4, ayrı kalem |
| Dönemsel işler | Halı yıkama, cila, derin temizlik | Takvimli, ayrı satır |
Şartnamede unutulan kalemler
İhale sonrası ek fatura tartışmalarının kaynağı, şartnamede boş bırakılan yardımcı kalemlerdir. Aşağıdakilerin her biri "dahil mi" sorusuyla netleştirilmelidir.
- Sarf malzemeleri (tuvalet kâğıdı, sabun, koku): kime ait, hangi kalite sınıfı, aylık tavan
- Kimyasal ve ekipman: marka onay listesi, makine parkı (kaç oto-fırça, kaç cila makinesi)
- Vardiya yapısı ve gün içi mukim kadro: gece derin temizlik + gündüz kontrol ekibi ayrımı
- İkame taahhüdü: izin-rapor durumunda kadronun aynı gün tamamlanması
- Dönemsel işlerin takvimi ve fiyatı: halı, cila, cephe, garaj yıkama
- Atık yönetimi sınırı: toplama-taşıma nerede bitiyor, geri dönüşüm ayrıştırması kimde
- Özel alan protokolleri: gıda alanı, revir, arşiv gibi alanların ayrı kuralları
Kalite denetimi sözleşmeye nasıl bağlanır?
Kurumsal temizlikte kalite, "temiz görünüyor" beyanından çıkarılıp ölçüme bağlanmalıdır. İşleyen model üç katmanlıdır: görev bazlı kontrol listeleri (her alan için imzalı-saatli), habersiz denetim puanı (aylık örneklemle, standart puan formuyla) ve talep-şikâyet kapanma süresi.
Bu üç gösterge SLA mantığıyla hakedişe bağlanır: eşik altı denetim puanı ya da kapanmayan talepler oranlı kesinti doğurur. İlk ihlalde düzeltme penceresi, tekrarında yaptırım dengeli kurgudur.
Denetimin veri düzeni de tanımlanmalıdır: kontrol listeleri kâğıtta değil sistemde tutulmalı, denetim fotoğrafları tarih damgalı olmalı ve alıcı tarafı aynı veriye erişebilmelidir. Veri iki tarafın ortak zeminiyse, aylık toplantı pazarlık değil gözden geçirme olur.
Geçiş ve ilk 60 gün
Temizlikte firma değişimi, güvenlikten daha kolay görünür ama kendi tuzakları vardır: bina tanınmadan verilen hizmet ilk haftalarda dalgalanır, önceki firmanın makine parkı çekildiğinde boşluk doğar, personelin bir kısmı yeni firmaya geçmek ister ve bu geçişin hukuku düzgün kurulmalıdır.
Sağlıklı geçiş planında ilk hafta bina turu ve alan teslimi (mevcut durumun fotoğraflı tespiti), ilk ay tam kadro + yoğun denetim, altmışıncı günde ilk kalite raporu bulunur. Mevcut personelden devralınacaklar varsa kıdem ve geçiş şartları yazılı netleştirilir.
Alan teslim tespiti özellikle önemlidir: devralınan andaki halı lekesi, çizik zemin ve kireçlenmiş armatür kayda geçmezse, altı ay sonra yeni firmanın kusuru sayılır. Fotoğraflı tespit iki tarafı da korur.
Orkun kurumsal temizliği nasıl verir?
Orkun Şirketler Grubu kurumsal temizlik tekliflerini keşif ve matrisle kurar: alan-görev-frekans tablosu çıkarılır, kişi-saat ihtiyacı hesaplanır ve teklif kadro-vardiya yapısıyla şeffaf sunulur; m2 başına tek rakam verilmez.
İşletmede kontrol listeleri ve denetim kayıtları ORTECH üzerinde tutulur; müşteri aynı ekrana erişir. Denetim puanı ve talep kapanma süresi SLA setine bağlanır; dönemsel işler yıllık takvimde ayrı satır olarak izlenir.
Sıkça Sorulan Sorular
Temizlik ihalesinde m2 fiyatı istemek neden yanıltıcı?
Maliyetin yüzde seksenden fazlası işçiliktir ve aynı m2, kullanım yoğunluğuna göre bambaşka emek ister. m2 fiyatıyla yarışan teklifler kişi sayısını kısarak düşer; kalite üçüncü ayda çöker. Doğru birim, şartname matrisinden türetilen kişi-saattir.
Teknik şartnamede en kritik bölüm hangisi?
Alan-görev-frekans matrisi: hangi alan, hangi görevle, hangi sıklıkta. Bu tablo teklifi hesaplanabilir kılar ve işletmede denetim kontrol listesine dönüşür. İkinci kritik bölüm sarf, ekipman ve dönemsel işlerin "dahil mi" listesidir.
Temizlik kalitesi sözleşmeye nasıl bağlanır?
Üç ölçülebilir göstergeyle: imzalı-saatli kontrol listeleri, habersiz denetim puanı ve talep kapanma süresi. Eşik altı performans oranlı hakediş kesintisine bağlanır; ilk ihlalde düzeltme penceresi tanınır. Veriler iki tarafın eriştiği ortak sistemde tutulmalıdır.
Gece temizliği mi, gündüz mukim kadro mu?
İkisi farklı işin cevabıdır: derin temizlik mesai dışında (gece/erken sabah), gün içi süreklilik ise mukim kontrol ekibiyle sağlanır. Kurumsal tesiste sağlıklı yapı ikisinin karmasıdır; şartnamede vardiya yapısı bu ayrımla yazılmalıdır.
Firma değişiminde nelere dikkat etmeliyiz?
Alan teslim tespitine (mevcut hasar ve kirliliğin fotoğraflı kaydı), makine parkı boşluğunun kapatılmasına, personel geçişinin kıdem şartlarıyla yazılı kurulmasına ve ilk 60 gün yoğun denetimle kalite çizgisinin oturtulmasına.
Kaynaklar
- 4857 sayılı İş KanunuMevzuat Bilgi Sistemi
- 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği KanunuMevzuat Bilgi Sistemi