Kat malikleri kurulunun kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı kararlarına karşı iptal davası açılabilir. Dava, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür. Toplantıya katılan kat maliki karar tarihinden, katılmayan ise kararı öğrenmesinden itibaren işleyen ve her hâlde karar tarihinden itibaren belirli bir süreyle sınırlı olan hak düşürücü süreye tabidir.
Hangi kararlar iptal edilebilir?
Kat malikleri kurulu, kanunun ve yönetim planının çizdiği çerçevede karar alır. Bu çerçevenin dışına çıkan kararlar iptal edilebilir. Uygulamada iptal nedenleri üç başlıkta toplanır.
Birincisi kanuna aykırılık: kanunun emredici hükmüne aykırı bir karar, kurul oybirliğiyle almış olsa bile geçerli olmaz. Örneğin kanunun aradığı yeter sayıyı karşılamayan bir yönetim planı değişikliği bu gruba girer.
İkincisi yönetim planına aykırılık: yönetim planı gider paylaşım esasını belirlemişse, kurul basit çoğunlukla bu esası değiştiremez. Üçüncüsü dürüstlük kuralına aykırılık: belirli bir kat malikini haklı gerekçe olmaksızın farklı konuma sokan, hakkın kötüye kullanılması niteliğindeki kararlar.
Usul hataları kararı nasıl sakatlar?
Deneyimimizde iptal davalarının önemli bölümü kararın içeriğinden değil, toplantının nasıl yapıldığından kaynaklanır. Aşağıdaki hatalar tek başına kararı sakatlamaya yeter.
| Hata | Neden sorun | Nasıl önlenir |
|---|---|---|
| Usulsüz çağrı | Kat maliki toplantıdan haberdar edilmemiş sayılır | Yönetim planındaki çağrı usulüne ve süresine birebir uyum |
| Gündemde olmayan konuda karar | Malik hazırlıksız yakalanır | Gündemin çağrıda açık yazılması |
| Yeter sayının yanlış hesabı | Karar geçerli çoğunlukla alınmamış olur | Sayı ve arsa payı çoğunluğunun tutanakta gösterilmesi |
| Geçersiz vekâlet | Oy sayımı hatalı olur | Vekâletlerin toplantı başında kontrolü ve tutanağa eklenmesi |
| Temsil sınırının aşılması | Bir kişinin taşıyabileceği vekâlet sayısı aşılır | Sınırın önceden hesaplanması |
| Tutanağın imzalanmaması | Kararın varlığı ispatlanamaz | Toplantı sonunda imza altına alınması |
| Karar defterine geçirilmemesi | Karar resmî kayda girmemiş olur | Defterin usulüne uygun tutulması |
Dava süresi ne kadar, nereden başlar?
İptal davası hak düşürücü süreye tabidir; süre geçtikten sonra dava açılamaz ve mahkeme bunu resen inceler. Sürenin başlangıcı, kat malikinin toplantıya katılıp katılmadığına göre değişir.
Toplantıya katılan ve karara olumsuz oy veren kat maliki için süre karar tarihinden işlemeye başlar. Toplantıya katılmayan kat maliki için ise kararı öğrendiği tarihten itibaren işler; ancak her hâlükârda karar tarihinden itibaren geçerli olan bir üst sınır vardır.
Bu nedenle kararlara itirazı olan kat malikinin bekleme lüksü yoktur. Karara katılmıyorsanız, önce toplantı tutanağının bir örneğini isteyin ve olumsuz oyunuzun tutanağa geçtiğinden emin olun; bu, sonraki sürecin dayanağıdır.
Dava nerede açılır, kim taraf olur?
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür. Davayı kat maliklerinden biri veya birkaçı açabilir.
Davanın kime yöneltileceği sık karıştırılan bir konudur. Uygulamada dava, karara olumlu oy veren kat maliklerine yöneltilir; yönetici karar organı olmadığı için tek başına davalı gösterilmesi çoğu zaman yeterli olmaz. Bu ayrım yanlış yapıldığında dava usulden reddedilebilir.
Dava açılması, aksi yönde bir tedbir kararı alınmadıkça kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Uygulamanın durdurulması isteniyorsa ayrıca ihtiyati tedbir talep edilmelidir.
Yönetim tarafında ne yapılmalı?
Bir iptal davasının en iyi savunması, dava açılmadan önce yapılan işlerdir. Yönetim tarafında alınacak önlemler basit ve ucuzdur.
- Çağrının yönetim planındaki usule ve süreye uygun, belgelenebilir biçimde yapılması
- Gündemin açık ve eksiksiz yazılması; gündem dışı konuda karar alınmaması
- Hazır bulunanlar listesinin ve vekâletlerin toplantı başında kontrol edilmesi
- Yeter sayı hesabının tutanakta sayı ve arsa payı olarak ayrı ayrı gösterilmesi
- Olumsuz oyların ve şerhlerin tutanağa yazılması
- Tutanağın toplantı sonunda imzalanması ve karar defterine geçirilmesi
- Karar örneğinin toplantıya katılmayan kat maliklerine bildirilmesi
Karar iptal edilirse ne olur?
İptal kararı, iptal edilen kurul kararını geçmişe etkili olarak ortadan kaldırır. O karara dayanılarak yapılan işlemler tartışmalı hâle gelir; özellikle iptal edilen bir işletme projesine göre yapılan tahakkuklar sorun yaratır.
Bu nedenle tartışmalı bir konuda karar alınırken, kararın hukuki dayanağını sağlamlaştırmak yalnızca bir titizlik meselesi değil, bütçenin korunması meselesidir. Bir yıl boyunca toplanan aidatın hukuki temelinin sarsılması, yönetim için en pahalı senaryodur.
Karar iptal edildiğinde yapılması gereken, aynı konunun usulüne uygun biçimde yeniden kurul gündemine getirilmesidir. İptal, kurulun o konuda karar alamayacağı anlamına gelmez; yalnızca o kararın geçersiz olduğunu gösterir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kurul kararına itiraz süresi ne kadar?
Hak düşürücü bir süreye tabidir ve toplantıya katılıp katılmadığınıza göre başlangıcı değişir. Katılan ve olumsuz oy veren için karar tarihinden, katılmayan için öğrenme tarihinden işler; her hâlde karar tarihinden itibaren bir üst sınır vardır. Somut sürede gecikmemek için tutanağı erken talep edin.
Dava nerede açılır?
Ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar bu mahkemenin görev alanındadır.
Davayı kime karşı açmalıyım?
Uygulamada dava, karara olumlu oy veren kat maliklerine yöneltilir. Yalnızca yöneticinin davalı gösterilmesi çoğu zaman yeterli olmaz ve dava usulden reddedilebilir; bu nedenle hukuki destek alınması önerilir.
Dava açınca karar uygulanmaz mı?
Dava açılması kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Uygulamanın durması isteniyorsa ayrıca ihtiyati tedbir talep edilmelidir.
Toplantıya katılmadım, yine de itiraz edebilir miyim?
Edebilirsiniz. Toplantıya katılmayan kat maliki için süre kararı öğrendiği tarihten işler. Kararın kendisine bildirilmiş olması bu tarihi belirler.
Usul hatası tek başına iptal sebebi mi?
Olabilir. Usulsüz çağrı, gündemde olmayan konuda karar alınması veya yeter sayının yanlış hesaplanması, kararın içeriği doğru olsa bile iptaline yol açabilir.