Orkun Şirketler Grubu, İstanbul'da konut siteleri ve rezidanslar için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde profesyonel yönetim hizmeti verir. İşletme projesinin hazırlanması, aidat tahakkuk ve tahsilatı, genel kurul organizasyonu, güvenlik, temizlik ve teknik işletme tek sözleşmede toplanır; kat maliklerine aylık kalem bazlı mali rapor sunulur.
Profesyonel site yönetimi neyi kapsar?
Site yönetimi, kapıcı tutmak ve aidat toplamaktan ibaret değildir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticiye somut yükümlülükler yükler: işletme projesi hazırlamak, ortak giderleri usulüne uygun paylaştırmak, kat malikleri kurulunu toplamak, karar defterini tutmak, ortak yerleri korumak ve gerektiğinde hukuki takip başlatmak.
Profesyonel yönetimde bu yükümlülüklerin tamamı, gönüllü bir kat malikinin boş zamanına değil, kurumsal bir yapının rutinine bağlanır. Muhasebe ayrı bir birimde, hukuki takip ayrı bir birimde, saha operasyonu ayrı bir ekipte yürütülür; ikisi arasındaki koordinasyon yönetim firmasının işidir.
Bizim modelimizde konut projelerinin yönetimi, tapu müdürlüklerince tescil edilmiş yönetim planı çerçevesinde ve periyodik faaliyet raporlarıyla hesap verebilir biçimde yürütülür.
- Yıllık işletme projesinin hazırlanması ve kat malikleri kuruluna sunulması
- Aidat tahakkuku, tahsilatı, gecikme faizinin işletilmesi ve alacak takibi
- Olağan ve olağanüstü genel kurul organizasyonu, gündem ve karar defteri
- Ortak alan güvenliği, temizliği ve teknik işletmesinin yürütülmesi
- Personel kadrosunun kurulması, bordro ve İSG yükümlülüklerinin üstlenilmesi
- Zorunlu periyodik kontrollerin takvimlenmesi ve belgelenmesi
- Demirbaş ve stok yönetimi, tedarikçi sözleşmelerinin denetimi
- Aylık kalem bazlı mali rapor ve dijital belge arşivi
İşletme projesi neden bu kadar önemli?
İşletme projesi, bir sitenin yıllık gelir ve gider tablosudur; aidatın hukuki dayanağı da odur. Usulüne uygun hazırlanmamış bir işletme projesi, aidat alacağının icra takibinde tartışmaya açılmasına yol açar. Pratikte en sık görülen hata, gider kalemlerinin toplu biçimde yazılması ve paylaşım esasının belirtilmemesidir.
Doğru hazırlanmış bir işletme projesi üç soruyu net cevaplar: hangi gider kalemi ne kadar, bu gider hangi esasa göre paylaşılıyor, kim ne kadar ödeyecek. Kat Mülkiyeti Kanunu bazı giderleri eşit, bazılarını arsa payı oranında paylaştırır; bu ayrımın projede açıkça gösterilmesi gerekir.
İşletme projesini kat malikleri kuruluna sunmadan önce kalem kalem gerekçelendiriyoruz. Böylece toplantıda tartışılan şey tek bir toplam rakam değil, o rakamı oluşturan kararlar oluyor.
Aidat tahsilatı ve borç takibi nasıl yürütülüyor?
Aidat tahsilatı, site yönetiminin en çok yıpratan başlığıdır; çünkü gönüllü yönetimde alacak takibi komşuluk ilişkisinin üzerine biner. Profesyonel yönetimde bu ilişki kişiselleşmez: tahakkuk düzenli yapılır, ödeme hatırlatmaları sistemli gönderilir, gecikme faizi yönetim planına ve kanuna uygun biçimde işletilir.
Ödeme yapılmadığında süreç kademelidir. Önce yazılı bildirim, ardından ihtarname, sonuç alınamazsa icra takibi. Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak gider alacağı için kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı tanır; bu hakkın doğru kullanılması alacağın tahsil edilebilirliğini belirgin biçimde artırır.
Tüm bu süreç hukuk birimimiz tarafından yürütülür ve her aşaması kayıt altına alınır. Yönetim kurulu üyeleri, komşularıyla alacak konuşmak zorunda kalmaz.
Kendi yönetim mi, profesyonel yönetim mi?
Küçük ölçekli ve teknik yükü hafif yapılarda kat maliklerinden oluşan bir yönetim işini görebilir. Ancak asansörü, jeneratörü, hidroforu, yangın sistemi ve havuzu olan bir sitede tablo değişir: bunların hepsi zorunlu periyodik kontrole tabidir ve eksikliği hâlinde sorumluluk yöneticinin üzerindedir.
| Başlık | Kat maliklerinden yönetim | Profesyonel yönetim firması |
|---|---|---|
| İşveren ve İSG sorumluluğu | Yönetici sıfatıyla kat malikinde | Yönetim firmasının tüzel kişiliğinde |
| Bordro ve SGK süreçleri | Site kasasından, kişisel takiple | Firma bordrosunda, kurumsal süreçle |
| Zorunlu periyodik kontroller | Genellikle arıza sonrası hatırlanır | Yıllık takvimde, belgelenmiş |
| Aidat alacağının takibi | Komşuluk ilişkisini zorlar | Hukuk birimi üzerinden usulüne uygun |
| Personel devamsızlığı | Boş kalır ya da fazla mesaiyle kapanır | Yedek kadrodan aynı gün karşılanır |
| Mali raporlama | Yıl sonu hesap özeti | Aylık kalem bazlı rapor ve dijital arşiv |
| Yönetici değişiminde süreklilik | Kurumsal hafıza kaybolur | Kayıtlar ve süreçler devam eder |
Yönetim devri süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey, imzadan önce yapılan tespittir. Uyguladığımız sıra şudur:
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi, yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
İstanbul'da hangi bölgelerde site yönetimi yapıyoruz?
Aktif projelerimiz İstanbul'un Avrupa yakası batı aksında yoğunlaşıyor: Esenyurt, Beylikdüzü, Büyükçekmece ve Küçükçekmece. Avcılar, Başakşehir, Bahçeşehir, Bahçelievler, Bakırköy ve Silivri hattındaki siteler için de teklif hazırlıyoruz.
Yönetimini üstlendiğimiz konut projeleri arasında Vetro City Residence, Trend Park Residence, Ginza Lavinya Park, Bey Konaklar, Lavinya Marmara, Vista Residenza 4, Toya Moda, Önay Life Residence ve Papatya Park Residence bulunuyor.
İstanbul'da referans projelerimiz
Aşağıdaki projeler yönetim portföyümüzde yer alır. Her birinin hizmet kapsamını, organizasyon şemasını ve yaşam kılavuzunu proje sayfasında ayrıntılı olarak yayımlıyoruz.
Hizmet verdiğimiz ilçeler
Sıkça Sorulan Sorular
Site yönetimini yıl ortasında değiştirebilir miyiz?
Evet. Yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir ve yıl ortasında da karara bağlanabilir. Yeni bir işletme projesi hazırlanarak devir tamamlanır; mevcut sözleşmelerin fesih bildirim süreleri de aynı planın içine alınır.
Yönetim ücreti aidatın içinde mi, ayrı mı?
Yönetim hizmet bedeli işletme bütçesinin bir kalemidir ve aidatın içinde yer alır. Aidatın tamamı değildir; personel, enerji, bakım, sigorta ve sarf giderleri ayrı kalemler olarak gösterilir. İşletme projesinde bu ayrım açıkça yazılır.
Mevcut kapıcı ve görevlilerimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça tanımlanır.
Aidat ödemeyen kat maliki için ne yapıyorsunuz?
Süreç kademeli yürütülür: yazılı bildirim, ihtarname ve gerektiğinde icra takibi. Kat Mülkiyeti Kanunu ortak gider alacağı için bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkı tanır; hukuk birimimiz bu süreci usulüne uygun biçimde yürütür.
Genel kurul toplantısını siz mi organize ediyorsunuz?
Evet. Çağrı usulü, gündem hazırlığı, katılım ve vekâlet kontrolü, karar yeter sayılarının doğru uygulanması ve karar defterinin tutulması yönetim hizmetimizin parçasıdır. Usul hatası, sonradan açılacak iptal davalarının en yaygın nedenidir.
Kaç daireden itibaren profesyonel yönetim mantıklı olur?
Daire sayısından çok teknik yükün ağırlığı belirleyicidir. Asansör, jeneratör, hidrofor, yangın sistemi veya havuz gibi zorunlu periyodik kontrole tabi ekipmanı bulunan bir sitede, daire sayısı düşük olsa bile yasal takip ve İSG sorumluluğu gönüllü yönetim için ağır bir yüktür.