Kat malikleri kurulu, yönetim planında zaman belirtilmemişse her takvim yılının ilk ayında toplanır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.29). Çağrı toplantıdan en az 15 gün önce taahhütlü mektupla veya imza karşılığı yapılır. Toplantı yeter sayısı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıdır; sağlanamazsa ikinci toplantı en az 7 gün sonra yapılır ve katılanların salt çoğunluğuyla karar alınır.
Kat malikleri kurulu ne zaman ve kim tarafından toplantıya çağrılır?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesi, kat malikleri kurulunun yılda en az bir kez toplanmasını zorunlu tutar. Toplantı zamanı öncelikle yönetim planında aranır; yönetim planında bir tarih gösterilmemişse kurul, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Bu nedenle apartman ve site genel kurulları ocak ayında yoğunlaşır, hazırlık ise kasım-aralık döneminde başlar.
Toplu yapılarda takvim farklıdır. Blok kat malikleri kurulları ve toplu yapı temsilciler kurulu, yönetim planında zaman gösterilmemişse en geç iki yılda bir, ikinci takvim yılının ilk ayında toplanır. Çok bloklu sitelerde blok kurulu, ada kurulu ve temsilciler kurulu ayrı ayrı işlediği için toplantı takviminin yönetim planıyla birlikte okunması gerekir.
Olağan toplantının çağrısını yönetici yapar. Olağanüstü toplantı için üç yol vardır: yöneticinin isteği, denetçinin isteği veya kat maliklerinin üçte birinin yazılı istemi. Her üç halde de çağrıda önemli sebebin ve toplantı konusunun açıkça yazılması şarttır; sebebi belirtilmeyen olağanüstü çağrı, alınan kararı iptal riskine açık hale getirir.
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkullerde yönetici atanması KMK m.34 gereği zorunludur. Yönetici seçilemiyorsa kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi yönetici atayabilir. Yani "kimse yönetici olmak istemiyor, toplantı da yapılamıyor" durumu hukuken bir mazeret değil, çözülmesi gereken bir tıkanmadır.
- Yönetici — olağan ve olağanüstü toplantıyı çağırabilir.
- Denetçi veya denetim kurulu — önemli sebep varsa olağanüstü toplantı çağırabilir.
- Kat maliklerinin üçte biri — yazılı istemle olağanüstü toplantı çağırabilir.
- Mahkemece atanan yönetici — yönetici bulunamayan yapılarda süreci yürütür.
Çağrı nasıl yapılır? Taahhütlü mektup, imza karşılığı tebliğ ve 15 gün kuralı
KMK m.29, çağrının toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine ulaşmasını arar. Kanunun kabul ettiği iki tebliğ yöntemi vardır: kat malikine imza karşılığı elden teslim veya taahhütlü mektup. Kapıya asılan ilan, apartman grubuna atılan mesaj ya da e-posta tek başına geçerli tebligat sayılmaz; bunlar yalnızca hatırlatma amaçlı destek kanalıdır.
Çağrı metninde bulunması gereken asgari unsurlar toplantının yeri, günü, saati ve gündem maddeleridir. Uygulamada en çok atlanan unsur ise şudur: ilk çağrıda, birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilmelidir. Bu bilgi çağrıda yoksa ikinci toplantı için baştan 15 günlük yeni bir tebligat süreci işletmek gerekir.
Tebligatın ispatı yöneticinin sorumluluğundadır ve iki belgeyle sağlanır: imza karşılığı teslimde tebliğ-tebellüğ listesi, taahhütlü mektupta PTT barkod ve teslim kaydı. İptal davalarında en sık kabul edilen sebeplerden biri tek bir kat malikine usulüne uygun çağrı yapılmamış olmasıdır. 40 daireli bir sitede 39 kişiye doğru tebligat yapılmış olması kararı kurtarmaz.
Malikin adresi bilinmiyorsa yönetim planındaki veya tapu kaydındaki adres esas alınır; adres değişikliğini yönetime bildirmek kat malikinin yükümlülüğüdür. Kiracının oturduğu daireler için tebligat malike yapılır, kiracıya değil. Bu ayrım gözden kaçtığında toplantı usulen sakat hale gelir.
Toplantı ve karar yeter sayıları nedir? İlk toplantı, ikinci toplantı ve 7 gün şartı
Genel kural KMK m.30'da yer alır: kurul, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve katılanların oy çokluğuyla karar verir. İki ölçüt birlikte sağlanmalıdır. 100 daireli bir sitede 55 kişinin toplantıya katılması, bu 55 kişinin arsa payı toplamı yüzde 50'nin altında kalıyorsa yeter sayıyı sağlamaz.
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır ve iki kural birlikte işler: ilk toplantı ile ikinci toplantı arasında en az 7 gün bulunmalıdır (m.29), ikinci toplantı ise en geç 15 gün içinde yapılır (m.30). Uygulanabilir pencere böylece 7-15 gün arasıdır. İkinci toplantıda toplantı yeter sayısı aranmaz; karar, toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla alınır.
Bu genel kuralın önemli istisnaları vardır. Kanun bazı karar konuları için ağırlaştırılmış yeter sayı öngörür ve bu özel hükümler m.30 karşısında öncelikle uygulanır. Ağırlaştırılmış yeter sayı gerektiren bir konuda ikinci toplantının salt çoğunluk kolaylığından yararlanılamaz; örneğin oybirliği gereken bir kararda ikinci toplantı hiçbir kolaylık sağlamaz.
22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun, işletme projesinin kat malikleri kurulunda onaylanması ve toplu yapılarda yönetim planı değişikliği çoğunluğu gibi başlıklarda değişiklik getirdi. Aşağıdaki tablo, sık karşılaşılan karar konularını ve hangi satırların 2026 değişikliğinden etkilendiğini gösterir.
| Karar konusu | Toplantı yeter sayısı | Karar yeter sayısı | İlgili KMK maddesi | 7579 sonrası durum |
|---|---|---|---|---|
| Olağan gündem maddeleri (rapor, ibra, genel işler) | Sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlası | Katılanların oy çokluğu (2. toplantıda salt çoğunluk) | m.30 | Değişmedi |
| Yönetici veya yönetim kurulu seçimi | Sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlası | Sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk | m.34 | 8+ bağımsız bölümde yönetici atanması zorunlu |
| İşletme projesinin görüşülmesi ve onayı | Sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlası | Kurul onayı aranır; oy çokluğu | m.37 | Değişti: genel kurul onayı ve avans sınırı |
| Aidat ve avans tutarlarının belirlenmesi | Sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlası | Oy çokluğu; artış üst sınırı mevzuatla sınırlı | m.20, m.37 | Değişti: artış tavanı getirildi |
| Yönetim planı değişikliği (tek yapı, kat mülkiyeti) | Yeter sayı özel hükme tabi | Bütün kat maliklerinin beşte dördü (4/5) | m.28 | Değişmedi |
| Toplu yapıda yönetim planı değişikliği | Yeter sayı özel hükme tabi | Üçte iki (2/3) çoğunluk | m.28, m.66 vd. | Değişti: 4/5 oranı 2/3 olarak indirildi |
| Ortak yerlerde faydalı yenilik ve ilaveler | Sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlası | Sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk | m.42/1 | Değişmedi |
| Elektrikli araç şarj ünitesi ve altyapısının kurulması | Sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlası | Sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk (4/5 değil) | m.42 | Yaygın yanlış bilgi: oybirliği veya 4/5 aranmaz |
| Anagayrimenkule ilave inşaat veya kat ilavesi | Yeter sayı özel hükme tabi | Bütün kat maliklerinin oybirliği | m.44 | Değişmedi |
| Dış cephe veya çatının reklam amacıyla kiralanması | Yeter sayı özel hükme tabi | Bütün kat maliklerinin oybirliği | m.45 | Değişmedi |
Gündem nasıl hazırlanır? 2026'da eklenmesi gereken maddeler
Kural nettir: gündemde yer almayan konu görüşülemez ve karara bağlanamaz. İstisnası, bütün kat maliklerinin hazır bulunması ve oybirliğiyle gündeme madde eklenmesini kabul etmesidir. Tek bir kat malikinin bile yokluğunda gündeme sonradan eklenen madde iptal riski taşır. "Dilek ve temenniler" başlığı altında alınan bağlayıcı kararların sık sık iptal edilmesinin sebebi budur.
7579 sayılı Kanun'un yürürlüğe girmesiyle standart gündem şablonlarının güncellenmesi gerekti. İşletme projesinin kat malikleri kurulunda onaya sunulması artık bağımsız bir gündem maddesi olarak yazılmalıdır. İnternette dolaşan örnek çağrı metinlerinin büyük bölümü 2026 öncesine ait ve bu maddeyi içermiyor; eski şablonu kopyalayan yönetimler onay maddesini atlıyor.
Gündem maddeleri somut yazılmalıdır. "Bakım işleri" yerine "asansör bakım sözleşmesinin yenilenmesi ve firma seçimi", "mali konular" yerine "2026 yılı aidat ve avans tutarlarının belirlenmesi" gibi. Belirsiz gündem maddesi, çağrının o konuyu kapsamadığı gerekçesiyle iptal sebebi yapılabilir.
- Açılış, yoklama ve divan (başkan, katip) seçimi
- Yönetim faaliyet raporunun okunması
- Denetçi/denetim kurulu raporunun okunması
- Yönetimin ve denetimin ibrası
- İşletme projesinin görüşülmesi ve kurul onayına sunulması
- Aidat ve avans tutarlarının belirlenmesi, ödeme takviminin kararlaştırılması
- Yönetici veya yönetim kurulu seçimi
- Denetçi veya denetim kurulu seçimi
- Bakım-onarım, yatırım ve tedarikçi sözleşmelerinin görüşülmesi
- Ortak alan kullanım kuralları ve yaşam kılavuzu güncellemeleri
- Kapanış
Vekaletle temsil: Bir kişi en fazla kaç kat malikini temsil edebilir?
KMK m.31 oy hakkını düzenler. Her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır; ancak sahip olduğu bölüm sayısı ne olursa olsun toplam oyu, bütün oyların üçte birini aşamaz. Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa, kurulda bunları içlerinden vekalet verecekleri bir kişi temsil eder.
Vekaleten oy kullanmada iki sınır vardır. Genel kural, bir kişinin toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını vekaleten kullanamamasıdır. Kırk ve daha az bağımsız bölümlü taşınmazlarda ise bir kişi en fazla iki kat malikini temsil edebilir. Pratikte 200 daireli bir sitede yüzde 5 sınırı 10 oya karşılık gelir; 30 daireli bir apartmanda sınır iki kişidir.
Kiracı kural olarak oy kullanamaz. Kiracının oy kullanabilmesi, malikin yazılı vekalet vermesine ve oyun malik adına kullanılmasına bağlıdır. Buna karşılık kiracı, ortak gider borcundan KMK m.22 uyarınca malikle birlikte sorumludur. Sorumluluk ile oy hakkı birbirinden ayrı konulardır; bu ikisinin karıştırılması hazirun cetvelinde en sık yapılan hatadır.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, ancak o maddede oy kullanamaz. Örneğin yöneticinin kendi ücretinin belirlendiği maddede veya bir kat malikiyle yönetim arasındaki uyuşmazlığın görüşüldüğü maddede bu kural işler.
Toplantı tutanağı ve karar defteri nasıl tutulur, hangi imzalar aranır?
KMK m.32, kararların her sayfası noter mührüyle tasdikli ve 1'den başlayarak sıralı sayfa numarası taşıyan bir karar defterine yazılmasını zorunlu kılar. Noter tasdiki bulunmayan deftere yazılan karar, uyuşmazlık halinde ispat gücünü büyük ölçüde kaybeder. Defter, yönetim değişikliğinde devir tutanağıyla yeni yönetime teslim edilir.
Karar, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini belirterek imza koyar. Bu muhalefet şerhi hukuken kritiktir: şerh düşmeden imza atan kat maliki, iptal davası açma bakımından "aykırı oy kullanan" sayılmaz ve dava hakkı zayıflar.
Tutanak ve karar metni ayrı ayrı düşünülmelidir. Tutanak toplantının akışını, konuşulanları ve oylama sonuçlarını gösterir; karar metni ise bağlayıcı hükmü içerir. Her karar maddesinde lehte, aleyhte ve çekimser oy sayıları, ayrıca bu oyların arsa payı karşılıkları yazılmalıdır. Arsa payı yazılmayan bir tutanakta yeter sayının sağlandığı sonradan ispatlanamaz.
Karar metni uygulanabilir yazılmalıdır. "Bahçe düzenlemesi yapılmasına karar verildi" gibi bir ifade, kimin hangi bütçeyle ve hangi tarihe kadar iş yapacağını göstermediği için yıl boyunca tartışma üretir. Doğru pratik, her kararda konu, tutar üst sınırı, sorumlu ve termin bilgisinin yer almasıdır. Bu dört bilgi, yılsonu faaliyet raporunun da iskeletini oluşturur.
- Hazirun cetveli — ad soyad, bağımsız bölüm numarası, arsa payı, asaleten/vekaleten bilgisi, imza
- Vekaletnamelerin asılları ve vekalet sınırı kontrol kaydı
- Tebligat kayıtları — PTT barkodları ve imza karşılığı teslim listesi
- Gündem metni ve çağrı yazısının bir örneği
- Toplantı tutanağı ile karar defterine işlenen karar metni
- Genel kurula sunulan işletme projesi, faaliyet ve denetim raporları
Genel kurul kararının iptali: Hangi hallerde, hangi sürede dava açılır?
KMK m.33 üç ayrı süre öngörür. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir. Görevli ve yetkili mahkeme, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.
İptal sebepleri usul ve içerik olmak üzere iki başlıkta toplanır. Usul sakatlıkları arasında en sık görülenler: çağrının 15 günden geç yapılması, bir kat malikine hiç tebligat yapılmaması, gündemde bulunmayan konunun karara bağlanması, yeter sayının arsa payı gözetilmeden hesaplanması ve ikinci toplantının 7 günden önce yapılmasıdır. İçerik yönünden ise kanunun emredici hükümlerine, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırılık aranır.
Süreler hak düşürücüdür; kaçırıldığında karar geçerli hale gelir ve uygulanır. Buna karşılık yokluk veya mutlak butlan halleri, örneğin oybirliği gerektiren bir konuda çoğunlukla karar alınması, süreye bağlı olmaksızın ileri sürülebilir. Bu ayrım, hangi kararın hangi yeter sayıyla alındığının tutanakta net görünmesini daha da önemli kılar.
Toplantıya katılmayan kat maliki de alınan kararlarla bağlıdır. Kararlar, sonradan malik veya intifa hakkı sahibi olanları da bağlar. Dolayısıyla "ben toplantıda yoktum, aidat artışını kabul etmiyorum" savunması iptal davası açılmadığı sürece sonuç doğurmaz; kesinleşen kararlar aidat alacağının icra takibinde dayanak olur.
Toplantı belge paketinde ne olmalı? Çağrı, gündem, hazirun, vekaletname, tutanak
Usulüne uygun bir genel kurul beş temel belgeyle yürür. Bu belgeleri toplantıdan önce hazırlamak, toplantı gününde yaşanan tartışmaların büyük bölümünü ortadan kaldırır. Özellikle arsa payı cetvelinin tapu kayıtlarıyla güncel tutulması, yeter sayı hesabındaki en sık hata kaynağını kapatır.
Belgeleri her yıl sıfırdan yazmak yerine sabit bir şablon seti kullanmak hem hata oranını hem de hazırlık süresini düşürür. Toplantı öncesinde şu kontrol listesi işletilmelidir: tebligat tarihleri 15 günü karşılıyor mu, ikinci toplantı bilgisi çağrıda var mı, arsa payı cetveli güncel mi, karar defteri tasdikli ve boş sayfası yeterli mi, önceki yıl kararlarının uygulanma durumu raporlanmış mı.
Genel kurulun kalitesi, yıl boyunca yürütülen kaydın kalitesine bağlıdır. Faaliyet raporu, gelir-gider tablosu ve arıza kayıtları düzenli tutulmayan bir yönetimde toplantı, veriye değil hafızaya dayanır ve tartışmaya dönüşür.
Orkun Şirketler Grubu tesis işletme yönetimi ekibi, yönettiği projelerde genel kurul takvimini yönetim planına göre kurar; tebligat, hazirun ve arsa payı hesabı, karar defterine işleme ve kararların uygulama takibi tek dosyada yürütülür. Alınan kararların tedarikçi sözleşmelerine yansıtılması sözleşme yönetimi tarafında, karar ve belge arşivinin dijital saklanması ise ORTECH üzerinden sağlanır.
- Çağrı (davet) metni — yer, gün, saat, gündem ve ikinci toplantı bilgisi
- Gündem — maddeleri somut ve tek konuya indirgenmiş biçimde
- Hazirun cetveli — arsa payı sütunlu, asalet/vekalet ayrımlı
- Vekaletname — yüzde 5 ve iki kişi sınırlarını gösteren açıklama notlu
- Karar tutanağı — madde madde oy dağılımı ve arsa payı karşılıkları ile
- Devir-teslim tutanağı — yönetim değişikliğinde defter, kasa ve evrak listesi
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurul toplantısı hangi ayda yapılmak zorunda?
Öncelikle yönetim planındaki tarih uygulanır. Yönetim planında zaman gösterilmemişse kat malikleri kurulu, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (KMK m.29). Toplu yapılarda ise yönetim planında zaman yoksa en geç iki yılda bir, ikinci takvim yılının ilk ayında toplanılır.
İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı ne zaman yapılır?
İki toplantı arasında en az 7 gün bulunmak zorundadır ve ikinci toplantı en geç 15 gün içinde yapılır. İkinci toplantıda toplantı yeter sayısı aranmaz; karar, toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla alınır. Ancak oybirliği veya 4/5 gibi ağırlaştırılmış yeter sayı gerektiren konularda bu kolaylık uygulanmaz.
Kiracı genel kurul toplantısında oy kullanabilir mi?
Kural olarak hayır. Oy hakkı kat malikine aittir; kiracı ancak malikin yazılı vekaletiyle ve malik adına oy kullanabilir. Buna karşılık kiracı, ortak gider ve avans borcundan KMK m.22 uyarınca malikle birlikte sorumludur. Sorumluluğun bulunması oy hakkı doğurmaz.
Toplantıya katılmayan kat maliki alınan kararlarla bağlı mıdır?
Evet. Kat malikleri kurulu kararları, toplantıya katılmayanları ve sonradan malik veya intifa hakkı sahibi olanları da bağlar. Katılmayan kat maliki, kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açmadığı sürece karar uygulanır.
Genel kurul kararı hangi sürede iptal davasına konu edilebilir?
Toplantıya katılıp muhalefet şerhiyle aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açar. Dava, anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Gündemde olmayan bir konu toplantıda karara bağlanabilir mi?
Hayır. Gündemde yer almayan konu görüşülüp karara bağlanamaz. Tek istisna, bütün kat maliklerinin toplantıda hazır bulunması ve gündeme madde eklenmesini oybirliğiyle kabul etmesidir. Tek bir malikin yokluğunda eklenen madde iptal edilebilir.
Bir kişi kaç kat malikine vekaleten oy kullanabilir?
Genel kural, bir kişinin toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını vekaleten kullanamamasıdır. Kırk ve daha az bağımsız bölümü olan taşınmazlarda ise bir kişi en fazla iki kat malikini temsil edebilir (KMK m.31). Bu sınırın aşılması yeter sayı hesabını sakatlar.