634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan ana gayrimenkulde yönetici atanması zorunludur. Kat malikleri kurulu yönetici seçemezse, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi yönetici atayabilir. Mahkemece atanan yönetici, kurul yeni bir yönetici seçene kadar görev yapar.
Yönetici atanması hangi durumda zorunlu?
Kat Mülkiyeti Kanunu, sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan ana gayrimenkulde yönetici atanmasını zorunlu tutar. Daha küçük yapılarda zorunluluk yoktur ancak kat malikleri isterlerse yine yönetici seçebilir.
Zorunluluğun gerekçesi pratiktir: sekiz bağımsız bölümden itibaren ortak giderlerin toplanması, ortak yerlerin bakımı ve dış dünyaya karşı temsil bir kişinin üzerinde toplanmadan yürümez. Yönetici yoksa aidat tahsilatı fiilen durur, bakım aksar ve sorumluluk dağılır.
Uygulamada karşılaştığımız tablo şudur: yönetici seçilemeyen binalarda kimse yasal takibi başlatamadığı için borçlu sayısı hızla artar; bir yıl sonra ortak alan bakımını finanse edecek kaynak kalmaz ve asansör ile yangın tesisatı gibi zorunlu kontroller yapılmamış olur.
Kurul yönetici seçemiyorsa hangi yol izlenir?
Kanun bu tıkanıklık için açık bir çıkış yolu öngörür: kat maliklerinden herhangi biri sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir. Başvuru için tüm kat maliklerinin mutabakatı gerekmez; tek bir kat malikinin talebi yeterlidir.
Mahkemece atanan yönetici, kat malikleri kurulu usulüne uygun biçimde yeni bir yönetici seçene kadar görev yapar. Yani mahkeme kararı kalıcı bir çözüm değil, kurulun kendi iradesini kullanmasına kadar geçen dönemi kapatan bir köprüdür.
Bu yola başvurmadan önce yapılması gereken bir adım vardır: usulüne uygun bir çağrıyla toplantı denemesi. Toplantı çağrısının yapıldığını, gündemde yönetici seçiminin bulunduğunu ve karar alınamadığını belgelemek, başvurunun dayanağını güçlendirir.
| Sorun | Sonucu | Çözüm yolu |
|---|---|---|
| Aidat toplanamıyor | Ortak gider açığı, bakım duruyor | Yönetici atanması ile tahakkuk ve takibin başlaması |
| Borçluya takip yapılamıyor | Alacak birikiyor, zamanaşımı riski | Yönetici sıfatıyla icra takibi |
| Zorunlu kontroller yapılmıyor | İdari yaptırım ve kaza sorumluluğu | Yıllık kontrol takviminin kurulması |
| Personel bordrosu yürütülemiyor | İşveren yükümlülüğü boşlukta | Kadro düzeninin yeniden kurulması |
| Ortak alan onarımı kararlaştırılamıyor | Yapı yıpranıyor, maliyet büyüyor | İşletme projesi ve kurul kararı |
| Dış dünyaya karşı temsil yok | Sözleşme ve resmî işlem yapılamıyor | Yöneticinin temsil yetkisi |
Mahkemece atanan yönetici ne yapabilir?
Mahkemece atanan yönetici, kanundan doğan yönetici yetkilerine sahiptir. Ortak gideri tahakkuk ettirir ve toplar, gerektiğinde hukuki takip başlatır, ana gayrimenkulün bakım ve korunmasını sağlar, defterleri tutar ve kat malikleri kurulunu toplantıya çağırır.
Görev süresi boyunca en kritik işi, geriye dönük düzeni kurmaktır. Uygulamada bu üç adımdan oluşur: alacakların bağımsız bölüm bazında tespiti ve yaşlandırılması, yasal zorunluluk taşıyan kontrollerin ivedilikle yaptırılması ve gerçekçi bir işletme projesinin hazırlanıp kurula sunulması.
Yöneticinin ücreti de bu süreçte belirlenir ve ortak gider olarak paylaşılır. Mahkeme kararında ücrete ilişkin bir belirleme yoksa kurul karara bağlar.
Bu döneme kadar oluşan borçlar ne olur?
Yönetici bulunmaması, kat maliklerinin ortak gider borcunu ortadan kaldırmaz. Borç, ortak giderin doğduğu anda oluşur; onu tahsil edecek bir yöneticinin bulunmaması yalnızca tahsilatı geciktirir.
Bu nedenle yönetici atandığında ilk yapılacaklardan biri, geçmiş döneme ait alacakların tespit edilip usulüne uygun biçimde talep edilmesidir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir nokta var: geçmiş dönem harcamalarının belgelenebilir olması gerekir. Belgesiz harcamalar üzerinden yapılan tahakkuk itiraz edildiğinde ayakta kalmaz.
Yöneticisi olmayan dönemde kat maliklerinden biri ortak giderleri kendi cebinden karşılamışsa, bu harcamaları belgelemek koşuluyla diğer kat maliklerinden paylarını talep edebilir. Bu talebin de belgeye dayanması şarttır.
Kalıcı çözüm: kurulun kendi yöneticisini seçmesi
Mahkeme yolu bir çözümdür ama en iyi çözüm değildir. Kalıcı olan, kat malikleri kurulunun kendi yöneticisini seçmesidir; çünkü bu yolla yönetimin kapsamı, ücreti ve yetki sınırı da kurul iradesiyle belirlenir.
Yönetici bulunamamasının en yaygın nedeni gönüllü çıkmamasıdır. Bu tıkanıklığın pratik çözümü, yöneticiliği bir kişiye yüklemek yerine dışarıdan bir kişiye ya da yönetim şirketine devretmektir. Kat Mülkiyeti Kanunu buna izin verir ve sorumluluğun kişiden ayrılması, gönüllü bulma sorununu doğrudan ortadan kaldırır.
Toplantıya gitmeden önce hazırlanacak üç şey süreci hızlandırır: güncel kat maliki ve arsa payı listesi, gündemi yönetici seçimini içeren usulüne uygun çağrı, ve önceden alınmış en az iki yönetim teklifi. Kurul soyut bir tartışma yerine somut bir seçim yapar.
Sıkça Sorulan Sorular
Kaç daireden itibaren yönetici atanması zorunlu?
Kat Mülkiyeti Kanunu, sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan ana gayrimenkulde yönetici atanmasını zorunlu tutar. Daha küçük yapılarda zorunluluk yoktur ama kat malikleri isterse yönetici seçebilir.
Mahkemeden yönetici atanmasını kim isteyebilir?
Kat maliklerinden herhangi biri sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Tüm kat maliklerinin mutabakatı aranmaz; tek bir kat malikinin talebi yeterlidir.
Mahkemece atanan yönetici ne kadar görev yapar?
Kat malikleri kurulu usulüne uygun biçimde yeni bir yönetici seçene kadar görev yapar. Yani atama, kurulun kendi iradesini kullanmasına kadar geçen dönemi kapatan geçici bir çözümdür.
Yönetici yokken ödenmeyen aidatlar silinir mi?
Hayır. Ortak gider borcu, giderin doğduğu anda oluşur. Yönetici bulunmaması yalnızca tahsilatı geciktirir; atama sonrası geçmiş dönem alacakları belgelenmek kaydıyla talep edilebilir.
Yönetici yokken ortak gideri ödeyen kat maliki parasını alabilir mi?
Harcamayı belgelemek koşuluyla diğer kat maliklerinden paylarını talep edebilir. Belgesiz harcamalar üzerinden yapılan talepler itiraz hâlinde ayakta kalmaz.
Gönüllü yönetici bulunamıyorsa ne yapılmalı?
Kanun yöneticinin kat malikleri arasından seçilmesini zorunlu tutmadığı için dışarıdan bir kişi ya da yönetim şirketi yönetici seçilebilir. Sorumluluğun kişiden ayrılması, gönüllü bulma sorununu doğrudan çözer.