2026 Kat Mülkiyeti Kanunu Değişiklikleri: 7579 Sayılı Kanunla Aidat, İşletme Projesi ve Yönetim Planında Neler Değişti?

7579 sayılı Kanun nedir, ne zaman yürürlüğe girdi ve kimleri kapsıyor?

7579 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 22 Mayıs 2026 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlandı. Kanun bağımsız bir site yönetimi mevzuatı getirmiyor; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak gider, işletme projesi ve yönetim planı maddelerini değiştiren bir paket niteliğinde. Yönetimler için uygulanacak metin hâlâ 634 sayılı Kanun’dur, ancak ilgili maddelerin değişiklik sonrası hâli okunmalıdır.

Kapsam geniş: kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş her anagayrimenkul düzenlemenin içindedir. Sekiz daireli bir apartman da, on iki bloklu bir toplu yapı da aynı kurallara tabidir. Bazı hükümler ise yalnızca 634 sayılı Kanun’un 66 ve devamı maddelerinde tanımlanan toplu yapılara özgüdür; tek parsel üzerindeki tek bina bu hükümlerden yararlanamaz. Bu ayrımı karıştırmak, 2026 yazında alınan birçok genel kurul kararının iptal riskiyle karşılaşmasının başlıca sebebi oldu.

Kiracılar düzenlemenin doğrudan muhatabı değil, ancak dolaylı olarak etkileniyorlar. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca kiracı, ortak gider borcundan kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur; sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır. Aidat artışına getirilen sınır, kiracının bütçesini de aynı ölçüde ilgilendirir.

Yürürlük konusunda kritik nokta şu: değişiklikler geriye yürümez. 22 Mayıs 2026’dan önce usulüne uygun alınmış kararlar kendiliğinden geçersiz hale gelmez. Ancak bu tarihten sonra yapılacak her genel kurul, onaylanacak her işletme projesi ve alınacak her yönetim planı değişikliği kararı yeni usule tabidir.

• Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş tüm binalar kapsam içinde.
• Toplu yapıya özgü hükümler yalnızca KMK 66-74. maddeler kapsamındaki yapılar için geçerli.
• Kiracı, KMK m.22 uyarınca ortak gider borcundan kira bedeli kadar müteselsilen sorumlu.
• Değişiklikler 22 Mayıs 2026 sonrası alınan kararlara uygulanır; önceki kararlar kendiliğinden geçersiz olmaz.

Aidat artışına gerçekten tavan geldi mi, yeniden değerleme oranı sınırı nasıl uygulanır?

Evet, olağan dönemsel aidat artışı artık serbest değil. Yeni düzenleme, bir önceki döneme göre yapılacak artışta yeniden değerleme oranını üst sınır olarak alıyor. Yeniden değerleme oranı, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesi uyarınca Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından her yıl belirlenip Resmî Gazete’de yayımlanır ve genellikle kasım ayında açıklanır. Yani sitenizin bir sonraki yıl aidatını hesaplarken bakacağınız oran, kendi tahmininiz değil, resmen ilan edilmiş tek bir rakamdır.

Sınır, aidatın kendisine değil artış oranına uygulanır. Aidatı 4.000 lira olan bir site, ilan edilen oran ne ise onu aşan bir olağan artış kararı alamaz. Bu tavan bağımsız bölüm başına düşen tutar üzerinden değil, işletme projesindeki toplam gider bütçesinin bir önceki dönemle karşılaştırılması mantığıyla değerlendirilir. Daire sayısı değişmediği sürece iki hesap aynı sonuca çıkar; bağımsız bölüm eklenmiş veya ayrılmış bir yapıda ise karşılaştırmanın bütçe düzeyinde yapılması gerekir.

Tavanın dışında kalan kalemler var ve yönetimlerin en çok hata yaptığı yer burası. Olağanüstü nitelikteki giderler, kanunun 42. maddesi kapsamındaki yenilik ve ilaveler, 19. madde gereği zorunlu olan bakım ve onarım işleri ile mevzuattan doğan yeni yükümlülükler (asansörün A tipi muayene kuruluşu tarafından yeniden kontrolü, yangın ekipmanının yenilenmesi, ısı pay ölçer montajı gibi) rutin artıştan ayrı değerlendirilir. Bu kalemler için genel kurulda ayrı gündem maddesi açılmalı, ayrı karar alınmalı ve gider tutarı teklif, keşif veya faturayla belgelenmelidir.

Uygulamada yapılması gereken en basit ama en çok atlanan iş, tutanağın doğru yazılmasıdır. Genel kurul tutanağına yalnızca "aidat yüzde şu kadar artırılmıştır" satırını yazmak yeterli değil; artışın hangi orana dayandığı, hangi kalemlerin olağan gider, hangilerinin olağanüstü gider olduğu ve her birinin gerekçesi tutanağa geçirilmelidir. İtiraz veya iptal davası halinde savunmayı ayakta tutan tek belge budur.

• Üst sınır, ilgili yıl için Resmî Gazete’de yayımlanan yeniden değerleme oranıdır; site kendi oranını belirleyemez.
• Sınır olağan dönemsel artışa uygulanır; olağanüstü gider kalemleri ayrı karar konusudur.
• Olağanüstü gider kararı teklif, keşif özeti veya faturayla belgelenmelidir.
• Artış kararının dayanağı ve kalem kırılımı genel kurul tutanağına yazılmalıdır.
• Kiracıya yansıtılacak tutar KMK m.22 sınırı dikkate alınarak bildirilmelidir.

İşletme projesi neden artık kat malikleri genel kurulunda onaylanmak zorunda?

İşletme projesi, bir sitenin yıllık gelir-gider bütçesidir: tahmini giderler, bu giderlerin bağımsız bölümlere dağılımı ve her bağımsız bölümün ödeyeceği avans tutarı bu belgede yer alır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesi, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yöneticinin gecikmeksizin bir proje hazırlamasını öngörür. Eski uygulamada bu proje kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildiriliyor, kanunda öngörülen itiraz süresi içinde itiraz gelmezse kesinleşiyordu.

Yeni düzenlemenin getirdiği fark, projenin tek başına yöneticinin tebliğiyle kesinleşememesi. Artık işletme projesinin kat malikleri kurulunda görüşülüp onaylanması gerekiyor. Bu, bütçe yapımını bir bildirim işlemi olmaktan çıkarıp bir karar işlemine dönüştürüyor; dolayısıyla toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması, yeter sayının sağlanması ve kararın tutanağa geçirilmesi zorunlu hale geliyor.

İkinci ve pratikte daha zorlayıcı değişiklik avansla ilgili. Onaylanmamış bir projeye dayanarak avans toplanması sınırlandırıldı. Bu, ocak ayında "geçen yılın aidatı üzerinden devam" diyerek tahsilata başlayan yönetimler için doğrudan risk anlamına geliyor: ödemeyen kat maliki, projenin onaylanmadığını ileri sürerek gecikme tazminatına ve icra takibine itiraz edebilir. Tahsilat gücünü ayakta tutmanın yolu, projeyi zamanında onaylatmaktan geçiyor.

Onaylanan işletme projesinin bir avantajı korunuyor: kesinleşen işletme projesi ile kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrasında sayılan belgelerden sayılır. Yani usulüne uygun onaylanmış bir proje, itirazın kaldırılması sürecinde elinizdeki en güçlü belgedir. Usulsüz hazırlanmış bir proje ise bu niteliği kaybeder ve tahsilat sürecini aylarca uzatır.

Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği neden 4/5 yerine 2/3 çoğunlukla yapılıyor?

Yönetim planı, bir sitenin anayasasıdır: yönetim şekli, ortak yerlerin kullanımı, gider paylaşım esasları, yönetici ve denetçi seçimi burada düzenlenir ve tapu kütüğüne şerh edildiği için tüm kat maliklerini, haleflerini ve kiracıları bağlar. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi, yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu arıyordu.

Bu oran tek bloklu bir apartmanda ulaşılabilir bir eşikken, 600 bağımsız bölümlü bir toplu yapıda pratikte imkânsıza yakındı. Yurt dışında yaşayan malikler, satılmamış stok daireler, veraset nedeniyle paylı hale gelmiş bağımsız bölümler ve toplantıya hiç katılmayan kesim yüzünden birçok site, 2007 tarihli yönetim planıyla, güncel ihtiyaçlarına cevap vermeyen kurallarla yönetilmeye devam ediyordu. 7579 sayılı Kanun bu tıkanmayı çözmek için toplu yapılarda aranan oranı üçte ikiye indirdi.

Kritik sınırlama şu: indirim yalnızca toplu yapılar için geçerli. Kanunun 66 ve devamı maddeleri anlamında toplu yapı sayılmayan, tek parsel üzerindeki tek bina için genel kural olan beşte dört çoğunluk aynen devam ediyor. Sitenizin toplu yapı olup olmadığı, imar durumu ve tapu kaydındaki toplu yapı yönetim planı şerhinden anlaşılır; "birden fazla blok var" demek tek başına yeterli değildir.

Bir başka nokta da oranın neyin üzerinden hesaplandığı. Üçte iki, toplantıya katılanların değil, bütün kat maliklerinin üçte ikisidir. Toplantıya 400 kişi katılmış ve hepsi olumlu oy vermiş olsa bile, 900 bağımsız bölümlü bir toplu yapıda bu sayı yetmez. Yönetim planı değişikliği kararlarında imza toplama süreci genel kurul günüyle sınırlı tutulmamalı, önceden planlanmalıdır.

Eski kural - yeni kural karşılaştırması: 2026’da geçersiz kalan 6 yaygın uygulama

Aşağıdaki tablo, 22 Mayıs 2026 öncesi ve sonrası uygulamayı yan yana koyuyor. Bazı satırlarda kural değişmedi; bunlar da bilinçli olarak tabloda tutuldu. Sahada en sık karşılaşılan hatalardan biri, değişmeyen kuralların da değiştiğinin sanılmasıdır. Bir toplu yapı kararını tek bloklu bir apartmana taşımak da aynı sonucu doğurur.

Tablodaki her satır için yönetimin yapması gereken somut işlem son sütunda yer alıyor. Bu işlemlerin çoğu bir sonraki olağan genel kurulda tek oturumda tamamlanabilir. Yönetim planı değişikliği ise oy toplama süreci nedeniyle ayrı bir hazırlık gerektirir ve genel kurul gününe bırakılmamalıdır.

• Geçen yılın aidatını otomatik yüzdeyle artırıp ocak ayında tahsilata başlamak.
• İşletme projesini yalnızca panoya asıp onaylanmış saymak.
• Onaysız projeye dayanarak gecikme tazminatı işletmek.
• Toplu yapı olmadığı halde yönetim planını 2/3 ile değiştirmek.
• Olağanüstü gideri rutin aidat artışının içine gizlemek.
• Yönetim planı değişikliğinde üçte ikiyi toplantıya katılanlar üzerinden hesaplamak.

Yönetimler için 2026-2027 uyum takvimi: hangi kararı ne zaman almalısınız?

Değişikliklerin çoğu tek bir olağan genel kurulda kapatılabilir. Kritik olan sıralama: önce gündem doğru kurulmalı, sonra çağrı usulüne uygun yapılmalı, en son oylama gerçekleşmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesi uyarınca kat malikleri kurulu, yönetim planında bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır; toplu yapılarda ise kurullar en geç iki yılda bir toplanır.

Toplantı yeter sayısı 30. maddede düzenlenmiştir: kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Yönetim planı değişikliği ise bu genel kuraldan ayrılır; ikinci toplantıda düşen yeter sayı ona uygulanmaz.

Aşağıdaki takvim, 2026 sonbaharından 2027 ilkbaharına kadar yapılması gerekenleri sıralıyor. Yeniden değerleme oranı kasımda açıklandığı için bütçe çalışmasının ekimde başlaması, aralıkta rakamların netleşmesi ve ocak toplantısına hazır girilmesi en sağlıklı akış. Bu sıralamayı bozan yönetimler genelde şubat ve mart aylarında tahsilat sıkışması yaşar.

Yeni düzenlemeye aykırı hareket eden yöneticinin sorumluluğu nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesi yöneticinin sorumluluğunu tek cümleyle tanımlar: yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu, borçlar hukuku anlamında ağır bir sorumluluktur; yönetici özen yükümlülüğünü ihlal ederse doğan zarardan kişisel malvarlığıyla sorumlu tutulabilir. Profesyonel yönetici olmayan, gönüllü seçilmiş bir kat maliki için de aynı ölçü geçerlidir.

İkinci risk, alınan kararların iptalidir. 33. madde uyarınca karara aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Usulsüz onaylanmış bir işletme projesi veya yanlış çoğunlukla alınmış bir yönetim planı değişikliği bu süreler içinde iptal edilirse, o yıl yapılan tüm tahsilatın dayanağı tartışmalı hale gelir.

Üçüncü risk tahsilat tarafındadır. 20. madde, ortak gider payını zamanında ödemeyen kat malikinden aylık yüzde beş gecikme tazminatı alınacağını düzenler; ancak bu tazminatın istenebilmesi borcun geçerli bir işletme projesine veya kurul kararına dayanmasına bağlıdır. Onaysız projeye dayanan bir talepte icra takibine yapılan itiraz, itirazın kaldırılması davasına dönüşür ve tahsilat süreci aylarca uzar. Bu yüzden 2026 değişikliklerinin en somut sonucu hukuki değil, nakit akışıdır.

Orkun Tesis Yönetimi olarak İstanbul genelinde yönettiğimiz sitelerde bu geçişi tek bir işletme dönemine sıkıştırmak yerine gündem hazırlığı, çağrı usulü, oy pusulası ve tutanak şablonlarını standartlaştırarak yürütüyoruz. Tesis işletme yönetimi ve sözleşme yönetimi hizmetlerimiz kapsamında işletme projesinin hazırlanması, genel kurul dosyasının kurulması ve karar defterinin mevzuata uygun tutulması sürecin parçasıdır. Mevcut yönetim planınızın 7579 sayılı Kanun sonrası durumunu değerlendirmemizi isterseniz iletişim sayfasından ulaşabilirsiniz.