Apartman yönetim firması ücreti genellikle daire başına aylık bedel olarak belirlenir ve binanın daire sayısına, personel ihtiyacına ve hizmet kapsamına göre değişir. Ücret yalnızca yönetim hizmetinin karşılığıdır; kapıcı maaşı, bakım sözleşmeleri ve ortak giderler bunun dışında kalır. Sağlıklı karşılaştırma toplam rakamla değil kapsam listesiyle yapılır.
Fiyat nasıl belirlenir?
Apartman yönetiminde yaygın fiyatlama daire başına aylık bedeldir. Bunun nedeni pratikliktir: yönetim iş yükü büyük ölçüde bağımsız bölüm sayısıyla orantılı büyür. Aynı firma 12 daireli binada başka, 60 daireli binada başka birim fiyat verir; daire sayısı arttıkça birim fiyat genellikle düşer.
İkinci model sabit aylık bedeldir ve küçük binalarda tercih edilir. Daire başına modelin küçük binada ürettiği rakam firmanın asgari operasyon maliyetini karşılamadığında, firma taban bir tutar belirler.
Üçüncü model, personelin de firma bordrosunda olduğu kapsamlı hizmettir. Burada fiyat yönetim bedeli ile personel maliyetinin toplamıdır ve diğer iki modelle doğrudan karşılaştırılamaz.
Hangi model olursa olsun fiyatı asıl belirleyen şey dört başlıktır: bağımsız bölüm sayısı, personel ihtiyacı, teknik sistemlerin yoğunluğu ve tahsilat zorluğu.
| Başlık | Etkisi |
|---|---|
| Bağımsız bölüm sayısı | Birim fiyatı belirler; arttıkça birim düşer |
| Personel (kapıcı, güvenlik, temizlik) | Bordro ve özlük takibi iş yükü ekler |
| Teknik sistemler (asansör, hidrofor, jeneratör) | Bakım takibi ve arıza koordinasyonu |
| Tahsilat durumu | Yüksek gecikmiş alacak ek mesai üretir |
| Toplantı ve raporlama sıklığı | Kurul ve rapor hazırlığı zaman ister |
| Binanın yaşı ve bakım birikimi | Ertelenmiş sorunlar ilk yıl yükü artırır |
Ücrete neler dahil, neler değil?
Fiyat tartışmalarının neredeyse tamamı, ücretin kapsamı konuşulmadığı için çıkar. Yönetim ücreti, yönetim hizmetinin karşılığıdır; binanın giderleri bunun dışındadır ve ayrıca ödenir.
Teklif alırken istenecek en faydalı belge, "dahil - hariç" listesidir. Bu liste olmadan iki firmanın rakamı kıyaslanamaz.
- Genellikle DAHİL: aidat tahsilat takibi, muhasebe ve kayıt, işletme projesi hazırlığı, kurul organizasyonu, karar defteri, bakım sözleşmelerinin takibi, şikâyet yönetimi, aylık raporlama
- Genellikle HARİÇ: kapıcı ve personel maaşları, asansör-jeneratör bakım sözleşme bedelleri, sarf malzemeleri, avukatlık ve icra masrafları, olağanüstü onarımlar
- SORULMASI GEREKEN: icra dosyası açılışı ücrete dahil mi, ek toplantı bedeli var mı, yazılım kullanımı ayrı ücretlendiriliyor mu, personel bordro hizmeti dahil mi
Düşük fiyatın gizli maliyeti
Yönetim hizmeti emek yoğun bir iştir; fiyatın ana bileşeni o binaya ayrılacak insan zamanıdır. Piyasanın belirgin altındaki bir teklif, tek bir anlama gelir: o binaya daha az zaman ayrılacaktır.
Bunun pratikteki karşılığı gecikmiş tahsilat takibi, ertelenen bakım koordinasyonu ve cevapsız kalan sakin talepleridir. Kaybedilen tahsilat tek başına, düşük fiyatla edinilen aylık tasarrufun katlarına ulaşır.
Fiyatı değerlendirmenin sağlıklı yolu, firmadan portföy bilgisi istemektir: kaç bina yönetiyorsunuz ve sahada kaç kişiyle? Bina başına düşen personel sayısı, teklif edilen fiyatın gerçekçi olup olmadığını gösterir.
Küçük binada profesyonel yönetim mantıklı mı?
On dairenin altındaki binalarda daire başına maliyet göreli olarak yükselir ve "kendi aramızda yönetiriz" seçeneği masaya gelir. Bu seçeneğin görünmeyen maliyeti, gönüllü yöneticinin üstlendiği kişisel sorumluluktur: SGK bildirimleri, vergi yükümlülükleri, yasal kontrollerin takibi ve tahsilat davaları bilgi ve zaman ister.
Küçük binalar için ara çözüm, tam kapsamlı yönetim yerine danışmanlık ağırlıklı hizmettir: muhasebe, işletme projesi ve hukuki takip firmada kalır; günlük işler binada çözülür. Bu model maliyeti düşürürken sorumluluk riskini de daraltır.
Teklif isterken ne verilmeli?
Sağlıklı fiyat, sağlıklı bilgiyle verilir. Eksik bilgiyle alınan teklif ya şişirilmiş bir güvenlik payı taşır ya da sözleşme ortasında revizyon konusu olur.
- Bağımsız bölüm sayısı ve kullanım dağılımı (konut / işyeri)
- Mevcut personel: sayısı, görevi, kıdemi
- Teknik sistemler: asansör sayısı, jeneratör, hidrofor, yangın sistemi
- Gecikmiş alacak durumu ve yaklaşık oranı
- Mevcut bakım sözleşmeleri
- Beklenen raporlama düzeni
Orkun fiyatı nasıl verir?
Orkun Şirketler Grubu apartman ve site teklifi verirken tek rakam yazmaz; dahil-hariç listesiyle birlikte kalem bazında fiyat sunar. İcra dosyası açılışı, kurul organizasyonu ve ORTECH kullanımı teklifte açıkça yazılır; sözleşme ortasında sürpriz kalem çıkmaz.
Teklif öncesinde bina yerinde görülür. Görülmeden verilen fiyat, ya güvenlik payıyla şişer ya da ilk ay revize edilir; ikisi de sağlıklı değildir.
Sıkça Sorulan Sorular
Apartman yönetim firması daire başına ne kadar alır?
Tek bir rakam yoktur; fiyat daire sayısına, personel ihtiyacına, teknik sistemlere ve tahsilat durumuna göre belirlenir. Daire sayısı arttıkça birim fiyat düşer. Sağlıklı değerlendirme rakamla değil, dahil-hariç listesiyle yapılır.
Yönetim ücretine kapıcı maaşı dahil mi?
Standart modelde hayır. Yönetim ücreti yönetim hizmetinin karşılığıdır; kapıcı maaşı, bakım sözleşmeleri ve ortak giderler binanın gideridir ve ayrıca ödenir. Personelin firma bordrosuna geçtiği kapsamlı modellerde ise fiyat bu maliyeti içerir.
En ucuz yönetim firmasını seçmek doğru mu?
Fiyatın ana bileşeni binaya ayrılacak insan zamanıdır; belirgin düşük teklif binaya az zaman ayrılacağı anlamına gelir. Karşılığı gecikmiş tahsilat ve ertelenmiş bakım olarak çıkar. Firmaya bina başına kaç personel düştüğü sorulmalıdır.
Küçük apartmanda yönetim firması tutmaya değer mi?
On dairenin altında daire başı maliyet yükselir; ara çözüm danışmanlık ağırlıklı modeldir. Muhasebe, işletme projesi ve hukuki takip firmada kalır, günlük işler binada çözülür. Gönüllü yöneticinin kişisel sorumluluk riski de bu modelde daralır.
Teklif almak için hangi bilgileri vermeliyim?
Daire sayısı ve kullanım dağılımı, mevcut personel, teknik sistemler, gecikmiş alacak oranı ve mevcut bakım sözleşmeleri. Eksik bilgiyle verilen teklif ya güvenlik payıyla şişer ya da sözleşme ortasında revize edilir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti KanunuMevzuat Bilgi Sistemi