Orkun Şirketler Grubu, Beylikdüzü'nde Cumhuriyet Mahallesi'ndeki 60 villalı Bey Konaklar ile Barış Mahallesi'ndeki 96.836 m² üzerine kurulu, 230 aileli Ginza Lavinya Park projelerinin tesis yönetimini üstlenmektedir. İlçedeki yatay mimari nedeniyle hizmetimizin ağırlık merkezi peyzaj, sulama, dış aydınlatma ve geniş çevre güvenliği yönetimidir.
Beylikdüzü'nde hangi projelerin yönetimini üstleniyoruz?
Beylikdüzü portföyümüz, ilçenin iki farklı yaşam tipini temsil ediyor. Bey Konaklar, Cumhuriyet Mahallesi Ali Galip Özdemir Caddesi üzerinde 60 villadan oluşan yatay bir yerleşke. Ginza Lavinya Park ise Barış Mahallesi Belediye Caddesi No:30 adresinde, 96.836 m² alan üzerinde 230 aileye ev sahipliği yapan, cam ve ahşap malzemenin öne çıktığı çok bloklu bir konut projesi.
Bu iki proje aynı ilçede olmalarına rağmen bambaşka yönetim mantığı gerektirir. Villa yerleşkesinde her bağımsız bölümün kendi bahçesi, çatısı ve tesisatı vardır; ortak alan ağırlıklı olarak yol, peyzaj ve çevre güvenliğinden oluşur. Çok bloklu projede ise asansör, jeneratör, hidrofor ve ortak sosyal tesis işletmesi bütçenin merkezine oturur.
- Bey Konaklar — Cumhuriyet Mahallesi, Ali Galip Özdemir Caddesi: 60 villalı yatay yerleşke
- Ginza Lavinya Park — Barış Mahallesi, Belediye Caddesi No:30: 96.836 m² üzerinde 230 konut
Beylikdüzü'nün yatay mimarisi yönetimi nasıl etkiler?
Beylikdüzü, İstanbul'un batı aksında yatay mimarinin ve geniş yeşil alanların en belirgin olduğu ilçelerden biri. Bu profil, tesis yönetiminin bütçe dağılımını dikey projelere göre tersine çevirir: asansör ve düşey tesisat kalemlerinin payı azalırken peyzaj bakımı, otomatik sulama sistemleri, dış aydınlatma ve çevre güvenliği kalemleri öne çıkar.
Geniş yerleşkelerde çevre güvenliği, tek bir kulübeye görevli koymakla sağlanamaz. Çevre uzunluğu arttıkça devriye rotası, aydınlatma sürekliliği, kamera görüş açıları ve araç giriş noktalarının kontrolü tek bir plan olarak kurgulanmalıdır. Villa sitelerinde en sık karşılaştığımız açık, bahçe duvarı boyunca oluşan karanlık koridorlar ve arka kapı kullanımıdır.
Yeşil alan yönetimi ise mevsimlik bir iş değil, yıllık bir takvimdir. Budama, gübreleme, çim yenileme, ilaçlama ve sulama sisteminin kışa hazırlanması ayrı ayrı planlanmadığında bir yerleşke iki sezonda gözle görülür biçimde yıpranır. Beylikdüzü projelerimizde peyzaj takvimini işletme projesinin ayrı bir kalemi olarak sunuyoruz.
Beylikdüzü tesis yönetimi hizmet kapsamımız
Villa yerleşkesi de olsa çok bloklu rezidans da olsa hizmeti tek sözleşme altında topluyoruz. Kat malikleri kurulunun muhatabı tek bir yönetim firmasıdır; alt yüklenici koordinasyonu bize aittir.
- İşletme projesi hazırlığı, aidat tahakkuk ve tahsilatı, aylık kalem bazlı mali rapor
- Genel kurul organizasyonu, karar defteri ve hukuki süreç yönetimi
- Çevre güvenliği: devriye planı, araç ve ziyaretçi giriş kontrolü, kamera sistemi yönetimi
- Peyzaj ve yeşil alan bakımı, otomatik sulama sisteminin sezonluk bakımı
- Dış aydınlatma, yol ve yürüyüş alanlarının bakım ve onarımı
- Ortak alan temizliği, atık toplama ve geri dönüşüm yönetimi
- Havuz, sosyal tesis ve spor alanlarının işletilmesi ile hijyen takibi
- Teknik sistemlerin planlı bakımı ve zorunlu periyodik kontrollerin takvimlenmesi
- ORTECH üzerinden arıza bildirimi, iş emri takibi ve sakin bilgilendirmesi
Villa sitesi ile çok bloklu proje yönetimi arasındaki fark
Beylikdüzü'nde teklif hazırlarken en çok sorulan soru, iki yapı tipinin bütçesinin neden bu kadar farklı çıktığıdır. Aşağıdaki tablo iki modelin ağırlık merkezlerini gösteriyor.
| Kalem | Villa yerleşkesi | Çok bloklu rezidans |
|---|---|---|
| Bütçenin en büyük kalemi | Çevre güvenliği ve peyzaj | Personel ve teknik bakım |
| Ortak alan tanımı | Yol, peyzaj, çevre duvarı, aydınlatma | Hol, asansör, otopark, sosyal tesis |
| Kritik teknik ekipman | Sulama sistemi, dış aydınlatma, bariyer | Asansör, jeneratör, hidrofor, yangın sistemi |
| Güvenlik kurgusu | Çevre devriyesi ve araç giriş kontrolü | Sabit nokta, kamera merkezi, kat kontrolü |
| Temizlik yoğunluğu | Dış alan ve yol temizliği ağırlıklı | Günlük iç mekân temizliği ağırlıklı |
| Aidat paylaşım tartışması | Bahçe ve dış cephe sınırları | Arsa payı ve bağımsız bölüm niteliği |
Beylikdüzü'nde hangi mahallelerde hizmet veriyoruz?
Beylikdüzü'nün tamamında site, villa yerleşkesi, rezidans ve plaza yönetimi üstleniyoruz: Cumhuriyet, Barış, Adnan Kahveci, Gürpınar, Yakuplu, Kavaklı, Büyükşehir, Marmara, Dereağzı, Sahil ve Beykent mahalleleri hizmet alanımız içindedir.
Genel merkezimiz komşu ilçe Esenyurt'ta bulunuyor. Bu yakınlık, arıza müdahalesi ve yedek personel ikamesi gerektiğinde Beylikdüzü projelerimize aynı gün içinde ekip yönlendirebilmemizi sağlıyor.
Beylikdüzü'nde tesis yönetimi ücreti nasıl hesaplanır?
Yönetim bedeli, bağımsız bölüm sayısı kadar ortak alanın büyüklüğüne de bağlıdır. Beylikdüzü'nde sıkça karşılaştığımız durum, daire sayısı düşük ama yerleşke alanı geniş projelerdir. Böyle bir yerleşkede bakım yükü daire başına düşen maliyeti yukarı çeker; çünkü aynı peyzaj ve güvenlik hattı daha az bağımsız bölüm arasında paylaşılır.
Bu nedenle teklifimizi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunarız. Kat malikleri kurulu neyi oyladığını görür; sonraki yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz. Hesap yöntemini adım adım incelemek isterseniz site yönetim ücreti rehberimiz konuyu örnekle anlatıyor.
Beylikdüzü'nde referans projelerimiz
Aşağıdaki projeler yönetim portföyümüzde yer alır. Her birinin hizmet kapsamını, organizasyon şemasını ve yaşam kılavuzunu proje sayfasında ayrıntılı olarak yayımlıyoruz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Beylikdüzü'nde hangi projeleri yönetiyorsunuz?
Beylikdüzü sınırları içinde iki projenin yönetimini üstleniyoruz: Cumhuriyet Mahallesi'ndeki 60 villalı Bey Konaklar ve Barış Mahallesi Belediye Caddesi'ndeki 230 konutluk Ginza Lavinya Park.
Villa sitesi yönetimi için de hizmet veriyor musunuz?
Evet. Bey Konaklar 60 villalık yatay bir yerleşke olarak yönetimimizdedir. Villa sitelerinde hizmetin ağırlığı çevre güvenliği, peyzaj bakımı, dış aydınlatma ve yol bakımı üzerinde toplanır; kadro ve bütçe buna göre kurgulanır.
Peyzaj ve sulama bakımı yönetim bedeline dahil mi?
Peyzaj işçiliği hizmet kapsamına dahildir. Bitki, gübre, çim tohumu gibi malzeme giderleri ile sulama sisteminin onarımı işletme bütçesinde ayrı kalem olarak gösterilir. Bu ayrımı sözleşme ve işletme projesinde açıkça yazarız.
Beylikdüzü'nde ofisiniz var mı?
Genel merkezimiz komşu ilçe Esenyurt'ta, Barbaros Hayrettin Paşa Mahallesi'ndeki Vetro City Residence bünyesindedir. Beylikdüzü projelerimize buradan hizmet veriyoruz; yerinde keşif için 0212 854 03 83 numarasından randevu alabilirsiniz.
Havuz ve sosyal tesis işletmesi kapsama giriyor mu?
Evet. Havuz suyu takibi, kimyasal dengesi, filtre bakımı ve yasal kayıtların tutulması yönetim kapsamındadır. Sosyal tesis ve spor alanlarının kullanım kuralları, rezervasyon düzeni ve hijyen denetimi de aynı başlık altında yürütülür.
Yeni teslim edilen bir projenin yönetimini devralıyor musunuz?
Evet. Yeni teslim projelerde ilk yıl, garanti kapsamındaki eksikliklerin yükleniciye bildirilmesi ve takibi açısından kritiktir. Devralma sırasında ortak alan eksik listesi çıkarır, garanti sürelerini kayıt altına alır ve yükleniciyle yazışmayı yönetim adına yürütürüz.