Orkun Şirketler Grubu, mevcut yönetiminden memnun olmayan sitelerde değişimi uçtan uca yürütür: usulüne uygun olağanüstü genel kurul çağrısı ve karar süreci, tutanaklı devir teslim (mali tablo, defterler, personel, belgeler), ilk 90 günde düzen kurulumu ve kurula durum raporu. Devir sırasında hizmet kesintisi yaşanmaz; kadro geçişi hukuki düzenle yapılır.
Yönetim değişikliği nasıl işler?
Kat malikleri kurulu, yöneticiyi her zaman değiştirebilir; dönem sonunu beklemek gerekmez. Süreç üç adımdır: kat maliklerinin üçte birinin istemiyle olağanüstü toplantı çağrısı, gündeminde değişikliğin açıkça yazıldığı usulüne uygun toplantı ve yeni yönetimin sayı ile arsa payı çoğunluğuyla seçimi.
Değişim kararlarının en çok düştüğü yer usul hatasıdır: çağrısız toplantı, belirsiz gündem, vekâlet düzensizliği. Bu hatalar kararı iptale açık hâle getirir ve süreci aylarca uzatır. Biz karar öncesi aşamada kurul sürecinin usul yükünü üstlenir, hukuken temiz bir değişim zemini kurarız.
Karar alındıktan sonra ikinci kritik eşik devirdir: eski yönetimden neyin, nasıl teslim alınacağı. Devri belgesiz yapılan her site, eski sorunlarını yeni yönetime taşır.
Tutanaklı devir: neyi, nasıl teslim alıyoruz?
Devir günü standart listemizle çalışırız; her kalem liste karşılığı, tutanakla teslim alınır. Eksik çıkan kalemler tutanağa yazılır — kimin döneminde doğduğu tartışması böylece baştan kapanır.
- Banka bakiyeleri, kasa ve borç-alacak tablosu
- Karar, işletme ve denetim defterleri
- Kat maliki ve tebligat listeleri
- Personel özlük dosyaları, SGK kayıtları ve izin tabloları
- Tedarikçi sözleşmeleri ve süreleri
- Yasal kontrol belgeleri (asansör, yangın, elektrik, su deposu)
- Anahtar, kart ve şifre envanteri (kamera, BMS, panolar)
- Açık arıza ve yarım iş listesi — fotoğraflı tespit
- Aidat tahakkuk sistemi verileri ve geçmiş dökümler
İlk 90 gün: düzenin kurulması
Devralınan sitelerin çoğunda üç kronik tablo görürüz: düşük tahsilat, atlanmış yasal kontroller ve kayıtsız işleyiş. İlk 90 günlük planımız bu üçünü hedefler.
İlk 30 günde durum tespiti tamamlanır ve kurula yazılı rapor sunulur: mali tablo, eksik belge envanteri, personel durumu ve öncelik takvimi. Kat malikleri, devraldığımız tabloyu ve yol haritasını rakamlarıyla görür.
Doksanıncı günde tahsilat düzeni (kapalı bildirim + takvimli takip), bakım takvimi ve ORTECH üzerinden şeffaf raporlama kurulmuş olur. Değişimin ilk meyvesi genellikle tahsilat oranında görülür; ikincisi, "yönetim ne yapıyor" sorusunun ekranda cevaplanmasıdır.
| Dönem | Yapılanlar |
|---|---|
| 1-30. gün | Tutanaklı devir, mali ve belge envanteri, kurula durum raporu |
| 31-60. gün | Tahsilat düzeni, bakım takvimi, personel yapısının oturtulması |
| 61-90. gün | ORTECH şeffaf raporlama, eksik yasal kontrollerin kapatılması |
| 90. gün | Kurula kapanış raporu: kurulan düzen ve öncelik takvimi |
Personel ve hizmet sürekliliği
Değişimde sakinlerin ilk endişesi kapıcı ve görevlilerin akıbeti, ikincisi hizmet kesintisidir. İkisinin de cevabı düzenlidir: binayı tanıyan personelden uygun bulunanlar, kıdem ve sözleşme şartları yazılı netleştirilerek bordromuza devralınır; eksik pozisyonlar kendi havuzumuzdan tamamlanır.
Hizmet kesintisi yaşanmaz: devir günü kadromuz sahadadır, talep masası aynı gün açılır. Eski yönetimle yaşanmış gerginlikler ne olursa olsun, devir profesyonel bir işlemdir ve medeni yürütülür — gerektiğinde hukuk birimimiz süreci yönetir.
İstanbul'da referans projelerimiz
Aşağıdaki projeler yönetim portföyümüzde yer alır. Her birinin hizmet kapsamını, organizasyon şemasını ve yaşam kılavuzunu proje sayfasında ayrıntılı olarak yayımlıyoruz.
Hizmet verdiğimiz ilçeler
Sıkça Sorulan Sorular
Mevcut yönetim şirketiyle sözleşmemiz sürüyor; yine de değişebilir miyiz?
Kurulun kanuni değiştirme yetkisi her zaman vardır; sözleşmenin fesih ve ihbar hükümleri ayrıca yönetilir. Sözleşmeyi inceleyip fesih penceresini ve olası maliyeti değişim kararından önce yazılı raporlarız; sürpriz cezai şartla karşılaşmazsınız.
Eski yönetim devri zorlaştırırsa ne oluyor?
Devir yükümlülüğü hukuki bir borçtur: defterlerin ve mali tabloların teslimi gerekir. Uzlaşıyla çözülemeyen durumlarda hukuk birimimiz ihtar ve gerekirse yargı yoluyla süreci yürütür; bu arada işletme aksamaz, paralel kayıt düzeni kurulur.
Değişim için genel kurulu siz mi topluyorsunuz?
Çağrıyı hukuken kat malikleri yapar; biz usul yükünü üstleniriz: çağrı metni ve tebligat düzeni, gündem, vekâlet formları, yeter sayı hesabı ve karar zaptı. Usul hatası, değişim kararlarının iptal edilmesinin bir numaralı nedenidir — bu riski kapatırız.
Kapıcımız ve güvenlik görevlilerimiz işten mi çıkacak?
Hayır, varsayılan yol devirdir: binayı tanıyan personelden uygun bulunanlar kıdem şartları yazılı netleştirilerek bordromuza geçer. Değişiklik gereken pozisyonlar kurulla birlikte kararlaştırılır.
Devir sürecinde aidat ödemeleri ne olacak?
Kesintisiz sürer: tahakkuk verileri devirle birlikte sistemimize taşınır, ödeme kanalları ilk hafta içinde duyurulur. Eski döneme ait borç-alacak tablosu tutanakla netleştirildiği için kimse mükerrer ödeme ya da kayıp alacak riski yaşamaz.