Aidat zammında kira artışındaki gibi yasal bir tavan oranı yoktur; aidat, kat malikleri kurulunun onayladığı işletme projesindeki gerçek giderlere göre belirlenir. Zam ancak usulüne uygun toplantıda kabul edilen işletme projesi ya da kurul kararıyla yapılabilir; yönetimin kendi başına yaptığı zam bağlayıcı değildir. İtiraz yolu kurul ve dava yoludur, ödememe değildir.
Aidatta zam tavanı neden yok?
Kira artışında oran tavanı vardır çünkü kira bir tarafın gelirini artırır. Aidat ise kâr değil gider paylaşımıdır: personel maaşları, enerji, bakım ve sigorta giderleri neyse, aidat onu karşılamak zorundadır. Bu yüzden kanun bir oran tavanı koymaz; sınır, giderlerin gerçekliğidir.
Pratik sonuç şudur: "yüzde şu kadardan fazla zam yapılamaz" iddiası hukuken dayanaksızdır. Asgari ücretin belirgin arttığı bir yılda personel ağırlıklı bir sitenin aidatının aynı oranda artması matematiğin gereğidir.
Tersinden de doğrudur: giderle ilişkilendirilemeyen zam, oransal olarak küçük bile olsa sorgulanabilir. Denetimin ve itirazın konusu oran değil, kalemlerin gerçekliğidir.
Zam kararını kim, nasıl alır?
Aidatı belirleyen belge işletme projesidir. Projeyi kat malikleri kurulu onaylar; kurul toplanamıyorsa yönetici bir işletme projesi hazırlar, tüm kat maliklerine tebliğ eder ve yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir.
Buradaki iki usul şartı, zamların en çok düştüğü tuzaktır: tebligatın tüm maliklere usulüne uygun yapılması ve itiraz süresinin işletilmesi. Site grubuna mesaj atmak tebligat değildir; tebliğ edilmemiş projeye dayanan zam, icra aşamasında dayanaksız kalır.
Yıl içinde beklenmedik gider çıktığında (büyük arıza, yeni personel zorunluluğu) ek aidat da aynı usule tabidir: kurul kararı ya da usulüne uygun tebliğ edilmiş ek işletme projesi.
Hangi zam geçersizdir?
Uygulamada geçersizliğe yol açan durumlar bellidir ve çoğu usul hatasıdır. Bu hatalar zamın kendisini değil, uygulanabilirliğini düşürür: borç doğmaz, icra dayanağı oluşmaz.
- Yönetimin kurul kararı ve tebliğ olmadan kendi belirlediği zam
- Usulsüz çağrıyla toplanan kurulda alınan zam kararı
- Gündemde olmayan zam konusunun karara bağlanması
- Tüm maliklere tebliğ edilmemiş işletme projesi
- Yönetim planındaki paylaşım kuralına aykırı dağıtılan zam
- Gidere dayanmayan, hesabı gösterilemeyen toplu artış
Kat maliki nasıl itiraz eder?
İlk yol kurulun kendisidir: işletme projesi tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edilirse proje kurulda görüşülür. Bu süre kısadır ve kaçırılması yaygındır; tebligatları takip etmek bu yüzden önemlidir.
İkinci yol dava yoludur: usulsüz alınmış kurul kararının iptali için dava açılabilir. Toplantıya katılıp olumsuz oy veren malik ile toplantıya usulsüz çağrı nedeniyle katılamayan malikin süreleri farklıdır; sürelerin kaçırılmaması için kararın öğrenildiği tarih belgelenmelidir.
Yapılmaması gereken şey ise ödememektir. İtiraz süreci yürürken aidat ödenmezse gecikme tazminatı işler ve icra riski doğar; dava kazanılsa bile aradaki süreçte kaybedilen, kazanılandan büyük olabilir. Usulüne uygun kesinleşmiş aidat, itiraz sonuçlanana kadar ödenir.
Zam sunumu nasıl yapılırsa kavga çıkmaz?
Aidat kavgalarının çoğu zammın büyüklüğünden değil, açıklanmamasından çıkar. Kat maliki neyin neden arttığını gördüğünde direnç belirgin düşer.
Sağlıklı sunumun üç unsuru vardır: geçen yılın bütçe-gerçekleşme tablosu, artan kalemlerin gerekçesi (asgari ücret, enerji tarifesi, yeni zorunluluk) ve alternatifin gösterilmesi: bu zam yapılmazsa hangi hizmet daralır.
Zam oranını tek kalemde vermek yerine kalem bazında göstermek de tartışmayı kısaltır: personel yüzde kaç, enerji yüzde kaç, bakım yüzde kaç arttı. Toplam oran bu tablodan kendiliğinden çıkar ve tartışma "oran"dan "kalem"e iner; kalemler ise belgelidir.
Orkun aidat belirlemede nasıl çalışır?
Orkun Şirketler Grubu dosyalarında işletme projesi, geçmiş yıl gerçekleşme verisiyle hazırlanır ve kalem bazında gerekçelendirilir. Tebligat ve kesinleşme takvimi sistemli yürütülür; zam kararlarının usul eksiği yüzünden icrada düşmesi bu düzenle önlenir.
Kat malikleri ORTECH üzerinden bütçe-gerçekleşme tablosunu yıl boyu görür. Zam gündeme geldiğinde rakamlar zaten ortada olduğu için kurul tartışması kısa sürer.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat zammında yasal bir üst sınır var mı?
Yok. Kira artışındaki gibi bir tavan oranı aidat için geçerli değildir; aidat gider paylaşımıdır ve sınırı giderlerin gerçekliğidir. İtirazın konusu oran değil, kalemlerin gerçek ve belgeli olup olmadığıdır.
Yönetim kendi başına zam yapabilir mi?
Yapamaz. Aidat, kurulun onayladığı işletme projesiyle ya da kurul toplanamıyorsa yöneticinin hazırlayıp tüm maliklere tebliğ ettiği ve yedi günlük itiraz süresi işletilerek kesinleşen projeyle belirlenir. Tebliğsiz zam icra dayanağı oluşturmaz.
Aidat zammına nasıl itiraz ederim?
İşletme projesi tebliğinden itibaren yedi gün içinde itirazla konu kurula taşınır; usulsüz kurul kararına karşı iptal davası açılabilir. İtiraz sürerken kesinleşmiş aidat ödenmelidir; ödememek gecikme tazminatı ve icra riski doğurur.
Yıl ortasında ek aidat istenebilir mi?
İstenebilir; beklenmedik gider çıktığında ek aidat da aynı usule tabidir: kurul kararı ya da usulüne uygun tebliğ edilip kesinleşen ek işletme projesi. Usul izlenmeden duyurulan ek aidat bağlayıcı olmaz.
Kiracı olarak zamma itiraz edebilir miyim?
Kurulda oy hakkı kat malikinindir; kiracı zam kararına doğrudan itiraz edemez. Kiracının ilişkisi kira sözleşmesi üzerinden malikledir. Ancak ödenmeyen aidatta kiracı, oturduğu süre ve kira borcu tutarıyla sınırlı müteselsil sorumludur.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti KanunuMevzuat Bilgi Sistemi