SÖZLÜK
Tesis Yönetimi Sözlüğü
Tesis yönetiminde kullanılan terimlerin çoğu mevzuattan gelir ve günlük dile birebir çevrilmez. Aşağıdaki tanımlar, bir kat maliki ya da yönetim kurulu üyesinin sözleşme, işletme projesi veya teklif okurken karşılaşacağı terimleri tek başına anlaşılır biçimde açıklar.
36terim
5kategori
Mevzuat
- Blok yöneticisi
- Toplu yapılarda tek bir bloğun kat malikleri kurulunca seçilen yönetici. Bloğa özgü asansör, çatı ve giriş gibi kalemlerden sorumludur. Ayrıntılı rehber →
- Dışarıdan yönetici
- Kat malikleri arasından değil, dışarıdan seçilen gerçek kişi ya da yönetim şirketi. Kat Mülkiyeti Kanunu buna izin verir; seçim için sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir. Ayrıntılı rehber →
- İSG (iş sağlığı ve güvenliği)
- Çalışanların sağlığını ve güvenliğini korumaya yönelik yasal yükümlülükler bütünü. Risk değerlendirmesi, eğitim, sağlık gözetimi ve koruyucu donanım temini işverenin sorumluluğundadır. Ayrıntılı rehber →
- Kanuni ipotek hakkı
- Ortak gider alacağı için yönetime, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanunen tanınan ipotek hakkı. Alacağın tahsil edilebilirliğini belirgin biçimde artırır. Ayrıntılı rehber →
- Kat malikleri kurulu
- Bir ana gayrimenkuldeki tüm kat maliklerinden oluşan ve yönetime ilişkin kararları alan organ. Yönetici seçimi, işletme projesinin onayı ve ortak yerlere ilişkin kararlar bu kurulun yetkisindedir. Ayrıntılı rehber →
- Kat Mülkiyeti Kanunu
- 634 sayılı, kat mülkiyetine tabi yapılarda malikler arasındaki hak ve yükümlülükleri düzenleyen kanun. Yönetici seçimi, kat malikleri kurulu, ortak gider paylaşımı ve işletme projesi bu kanunla belirlenir. Ayrıntılı rehber →
- KVKK
- 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu. Sitelerde kamera kayıtları, sakin bilgileri ve borç bildirimleri bu kanunun kapsamındadır; veri sorumlusu site yönetimidir. Ayrıntılı rehber →
- Özlük dosyası
- Her çalışan için tutulması zorunlu belge dosyası. İş sözleşmesi, sigorta kayıtları, sağlık raporları, eğitim belgeleri, koruyucu donanım tutanakları ve bordroları içerir. Ayrıntılı rehber →
- Temsilciler kurulu
- Toplu yapılarda her bloğun seçtiği yönetici ya da temsilcilerden oluşan üst karar organı. Ölçek nedeniyle tüm maliklerin katıldığı toplantının mümkün olmadığı yerleşkelerde karar almayı sağlar. Ayrıntılı rehber →
- Toplu yapı
- Birden çok yapının ve çoğu zaman birden çok parselin ortak yerleri paylaştığı yerleşim. Yönetim blok, ada ve toplu yapı olmak üzere katmanlı kurulur. Ayrıntılı rehber →
- Yönetim planı
- Ana gayrimenkulün nasıl yönetileceğini düzenleyen, tapu kütüğüne şerh edilen ve sonradan malik olanları da bağlayan sözleşme niteliğinde belge. Değiştirilmesi bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirir. Ayrıntılı rehber →
Mali
- Aidat
- Kat maliklerinin ortak giderlere katılmak üzere ödediği düzenli tutar. Yönetim hizmet bedelinin tamamı değildir; personel, enerji, bakım ve sigorta gibi kalemlerin toplamıdır. Ayrıntılı rehber →
- Arsa payı
- Her bağımsız bölüme tapuda tahsis edilmiş, ana gayrimenkulün arsası üzerindeki ortak mülkiyet oranı. Bazı ortak giderler bu orana göre paylaştırılır. Ayrıntılı rehber →
- Gecikme tazminatı
- Ortak gider borcunu zamanında ödemeyen kat malikinden alınan aylık tazminat. Kat Mülkiyeti Kanunu aylık yüzde beş oranını öngörür; yönetim planında daha düşük bir oran belirlenebilir. Ayrıntılı rehber →
- İşletme projesi
- Bir ana gayrimenkulün yıllık gelir ve gider tablosu. Aidatın hukuki dayanağıdır; gider kalemlerini ve her kalemin hangi esasa göre paylaşılacağını gösterir. Ayrıntılı rehber →
- Ortak gider
- Ana gayrimenkulün korunması, bakımı ve işletilmesi için yapılan ve kat malikleri arasında paylaştırılan harcamalar. Bir bölümü eşit, bir bölümü arsa payı oranında paylaştırılır. Ayrıntılı rehber →
- Yenileme fonu
- Asansör, çatı, cephe gibi büyük yenileme kalemleri için işletme projesinde ayrı gösterilen ve biriktirilen kaynak. Ani ek aidat ihtiyacını önler.
Teknik
- A tipi muayene kuruluşu
- Asansörlerin yıllık periyodik kontrolünü yapan, bakım firmasından bağımsız akredite kuruluş. Kontrol sonucunda asansöre yeşil, mavi, sarı veya kırmızı etiket yapıştırılır. Ayrıntılı rehber →
- Hard services
- Binanın fiziksel varlığına ve teknik altyapısına dokunan hizmetler: elektrik, mekanik tesisat, asansör, yangın sistemleri ve bina otomasyonu. Kesintileri faaliyeti doğrudan durdurur. Ayrıntılı rehber →
- Isı payölçer
- Merkezî ısıtma sistemlerinde her bağımsız bölümün tükettiği ısıyı ölçen cihaz. Isı giderinin ölçüm esasına göre paylaştırılmasını sağlar. Ayrıntılı rehber →
- Kestirimci bakım
- Ekipmanın durumunu ölçerek (titreşim, sıcaklık, yağ analizi) arızayı oluşmadan öngören bakım yaklaşımı. Kritik ekipmanda planlı bakımın üzerine eklenir.
- Kırmızı etiket
- Asansör periyodik kontrolünde can güvenliği riski tespit edildiğini gösteren etiket. Asansör, kusurlar giderilip yeniden kontrol edilene kadar hizmet dışı bırakılır. Ayrıntılı rehber →
- Planlı bakım
- Arıza beklenmeden, önceden belirlenmiş takvime göre yapılan bakım. Arıza sonrası müdahaleye göre hem kesinti süresini hem toplam maliyeti düşürür. Ayrıntılı rehber →
- Zorunlu periyodik kontrol
- Asansör, yangın tesisatı, elektrik topraklaması ve basınçlı kaplar gibi ekipmanda mevzuatın belirli aralıklarla yaptırılmasını zorunlu kıldığı denetim. Sorumluluk bina yönetimindedir. Ayrıntılı rehber →
Güvenlik
- İkame katsayısı
- Yıllık izin, resmî tatil, rapor ve eğitim günlerini karşılamak için kadro hesabına uygulanan çarpan. Genellikle 1,10-1,15 aralığındadır; uygulanmazsa görev noktası boş kalır. Ayrıntılı rehber →
- Özel güvenlik
- 5188 sayılı Kanun kapsamında, izin alınmış görev yerlerinde kimlik kartlı ve eğitimli personelle verilen güvenlik hizmeti. Silahlı görev ayrı izin ve ayrı eğitim gerektirir. Ayrıntılı rehber →
Operasyon
- Denetim skoru
- Belirlenmiş kontrol noktalarının periyodik olarak puanlanmasıyla elde edilen hizmet kalitesi ölçütü. Özellikle temizlik ve soft services performansının nesnel ölçüm yöntemidir. Ayrıntılı rehber →
- Devir tutanağı
- Yönetim değişikliğinde defterlerin, mali kayıtların, alacak listesinin, personel dosyalarının, bakım kayıtlarının, demirbaşların ve sistem şifrelerinin teslimini belgeleyen tutanak. Ayrıntılı rehber →
- Entegre tesis yönetimi
- Bir tesisin işletilmesi için gereken tüm hizmetlerin tek sözleşme ve tek muhatap altında toplandığı model. Hizmetler arası boşlukta kalan işlerin sahipsiz kalmasını önler.
- Hizmet alımı
- Personelin site kadrosunda değil, hizmet firmasının bordrosunda çalıştığı model. Bordro, SGK, kıdem, ihbar ve İSG yükümlülükleri firmaya geçer. Ayrıntılı rehber →
- KPI (performans göstergesi)
- Hizmetin ölçülebilir başarı ölçütü. Tesis yönetiminde tipik göstergeler arıza yanıt süresi, bütçe sapma oranı, denetim skoru ve tahsilat oranıdır.
- ORTECH
- Orkun Şirketler Grubu tarafından geliştirilen dijital yardım masası ve iş emri takip platformu. Arıza bildirimi, sorumlu ataması, süre takibi ve kapanış kaydı tek sistemde yürütülür.
- Sıfır Atık
- Atığın oluşmadan azaltılmasını ve oluşanın kaynağında ayrıştırılarak geri kazanıma yönlendirilmesini hedefleyen yönetim sistemi. Sitelerde ekipman düzeni, biriktirme alanı, toplama sıklığı ve kayıt gerektirir. Ayrıntılı rehber →
- SLA (hizmet seviyesi taahhüdü)
- Hizmet sağlayıcının arıza tipine göre azami ilk müdahale ve çözüm sürelerini taahhüt ettiği sözleşme maddesi. Ölçüm yöntemi tanımlanmadan verilen taahhüdün yaptırımı olmaz. Ayrıntılı rehber →
- Soft services
- Mekânın kullanılabilirliğini ve kullanıcı deneyimini sağlayan hizmetler: temizlik, güvenlik, peyzaj, atık yönetimi ve karşılama. Performansı denetim skoru ve memnuniyetle ölçülür. Ayrıntılı rehber →
- Tesis yönetimi
- Bir binanın veya yerleşkenin fiziksel varlığını, teknik altyapısını ve kullanıcı hizmetlerini tek organizasyon altında planlı biçimde işletme disiplini. Güvenlik, temizlik, teknik bakım, enerji, atık, mali yönetim ve hukuki süreçleri kapsar. Ayrıntılı rehber →