Ortak Gider Paylaşımı: Hangi Gider Eşit, Hangisi Arsa Payına Göre?

Kanun paylaşımı nasıl ikiye ayırıyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi ortak giderleri iki gruba ayırır ve her grup için farklı bir paylaşım esası belirler. Bu ayrımı bilmemek, aidat itirazlarının en yaygın nedenidir.

Birinci grup eşit paylaşılır: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlara ait sigorta primleri. Buradaki mantık, bu hizmetlerden her bağımsız bölümün büyüklüğünden bağımsız olarak benzer ölçüde yararlanmasıdır.

İkinci grup arsa payı oranında paylaşılır: ana gayrimenkulün sigorta primleri ile ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve yönetimle ilgili diğer giderler. Buradaki mantık ise bu harcamaların ana gayrimenkulün tümüne yönelik olması ve her malikin paylı mülkiyet oranında yararlanmasıdır.

Kanun ayrıca önemli bir esnekliğe izin verir: yönetim planında aksine hüküm bulunabilir. Yani site kendi yönetim planında farklı bir paylaşım esası belirlemişse o esas uygulanır. Bu nedenle tartışmada ilk bakılacak belge yönetim planıdır.

Boş daire aidat öder mi?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikinin ortak gidere katılma borcunu bağımsız bölümü kullanıp kullanmamasına bağlamaz. Daire boş, kiraya verilmemiş ya da malik başka şehirde yaşıyor olabilir; ortak gider borcu devam eder.

Bunun gerekçesi açıktır: ortak giderlerin önemli bölümü kullanımdan bağımsız olarak oluşur. Güvenlik görevlisi, asansör bakımı, sigorta ve yönetim gideri; hepsi daire boş olsa da devam eder. Kanun bu nedenle katılma borcunu mülkiyete bağlar.

İstisna, kullanıma bağlı ölçülen kalemlerdir. Merkezî ısıtmada ısı paylaşım mevzuatı, ölçülen tüketim üzerinden dağıtım öngörür; kullanılmayan bağımsız bölüm ölçülen tüketim payını ödemez ama ortak kullanım payını öder.

Aidattan kiracı mı, malik mi sorumlu?

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak gider borcundan kat maliki ile birlikte bağımsız bölümü kiracı veya başka bir sıfatla kullananı da müteselsilen sorumlu tutar. Yani yönetim alacağını her ikisinden de talep edebilir.

Kiracının sorumluluğu, kural olarak kira bedeliyle sınırlı biçimde ele alınır ve ödediği tutarı kira borcundan mahsup edebilir. Malikin sorumluluğu ise sınırsızdır; yönetim alacağını nihai olarak malikten tahsil edebilir.

Pratik sonuç şudur: yönetim, tahakkuku bağımsız bölüm üzerinden yapmalı ve borç bildirimini malike de iletmelidir. Yalnızca kiracıya bildirim yapılan ve kiracının taşındığı durumlarda alacak takibi zorlaşır. Devir dönemlerinde borç bakiyesinin yazılı olarak taraflara bildirilmesi, devrolan borç tartışmasını önler.

Dükkân ve iş yerleri farklı mı ödemeli?

Kanun bağımsız bölümün konut ya da iş yeri olmasına göre farklı bir paylaşım esası öngörmez; esas yine yönetim planı ve m.20 ayrımıdır. Ancak uygulamada ticari üniteler bazı ortak alanları belirgin biçimde daha yoğun kullanır.

Bu farkın yönetilmesinin doğru yolu keyfî artış değil, yönetim planında ya da kurul kararında açık bir düzenlemedir. Örneğin atık toplama sıklığı, otopark kullanımı veya ortak alan temizliği gibi kalemlerde ticari ünite için ayrı katkı payı tanımlanabilir; bu düzenleme işletme projesinde de ayrı satır olarak gösterilir.

Gerekçesiz ve belgesiz bir farklılaştırma, itiraz hâlinde ayakta kalmaz. Ayrımın hangi ölçüme dayandığı (atık hacmi, çalışma saati, araç sayısı) yazılı olmalıdır.

Paylaşım esası değiştirilebilir mi?

Değiştirilebilir ancak bu, sıradan bir kurul kararıyla yapılamaz. Gider paylaşım esasının değiştirilmesi yönetim planı değişikliği anlamına gelir ve Kat Mülkiyeti Kanunu bunun için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu arar.

Uygulamada en sık yapılan hata, basit çoğunlukla alınan bir kararla paylaşım esasının değiştirilmesidir. Böyle bir karar itiraz edildiğinde iptal edilir ve yıl boyunca yapılan tahakkuklar tartışmalı hâle gelir.

Doğru yaklaşım, değişiklik ihtiyacını önce gerekçelendirmek, ardından usulüne uygun bir yönetim planı değişikliği süreci yürütmektir. Ara çözüm olarak, kanunun izin verdiği sınırlar içinde belirli kalemler için ek katkı payı tanımlanması değerlendirilebilir.