Asansörün ayda bir kez yetkili bir firma tarafından bakımının yapılması zorunludur. Firma seçiminde üç şey belirleyicidir: bakım yetki belgesi ve o markaya erişim, arızada ve kabinde insan kaldığında ulaşma süresi, parça fiyat politikası. Yıllık periyodik kontrolde alınan etiketin rengi, seçilen firmanın karnesidir.
Aylık bakım neden pazarlık konusu değil?
Asansör, binadaki tek sistemdir ki bakımsızlığı doğrudan can güvenliğine dönüşür ve mevzuat bunu bilir: her asansörün ayda en az bir kez, yetkili bir bakım firması tarafından bakılması zorunludur. Bakımsız asansör, yıllık periyodik kontrolde kusurlu bulunur ve kullanımdan men edilebilir.
Bu yüzden asansör bakımı "yapalım mı" değil "kime yaptıralım" sorusudur. Aylık bakım ücretini sıfıra yaklaştırma pazarlığı da anlamsızdır: ücret düştükçe bakım süresi kısalır, bakım süresi kısaldıkça bakım göstermelik olur.
Aylık bakımın gerçek yapıldığını anlamanın pratik yolu bakım defteridir: her ziyarette ne kontrol edildiği, ne bulunduğu ve ne yapıldığı yazılmalıdır. Her ay aynı cümlenin kopyalandığı bir defter, bakımın kâğıt üzerinde kaldığının işaretidir.
Firma seçiminde üç belirleyici
Birincisi yetki ve ehliyet: firmanın asansör bakımı için gerekli belgelere sahip olması ve sizin asansörünüzün markasına, kumanda sistemine gerçekten hâkim olması. Her firma her sistemi bilmez; özellikle makine dairesiz ve dişlisiz sistemlerde marka deneyimi sorulmalıdır.
İkincisi ulaşma süresi: sıradan arızada ve kabinde insan kaldığında firma kaç dakikada sahada? Kurtarma süresi sözleşmeye yazılmalı ve firmaya en yakın servis noktasının nerede olduğu sorulmalıdır. Şehrin öbür ucundaki firmanın "hemen geliriz" taahhüdü fiziken mümkün değildir.
Üçüncüsü parça politikası: aylık bakım ücretini düşük tutup parçadan kazanmak sektörde bilinen modeldir. Parça fiyat listesinin ya da fiyatlandırma esasının sözleşmeye bağlanması, bu modelin sürprizlerini keser.
| Satır | Neden önemli |
|---|---|
| Aylık bakım bedeli (asansör başına) | Karşılaştırmanın tabanı |
| Bakım kapsam listesi | Neyin dahil olduğu tartışmasını bitirir |
| Arızaya müdahale süresi (mesai içi/dışı) | Ölçülebilir taahhüt |
| Kabinde insan kalmasında kurtarma süresi | Can güvenliği taahhüdü |
| Parça fiyat esası ve işçilik | Gizli gelir modelini kapatır |
| Periyodik kontrole giriş ve eksik giderme | Etiket sürecinin sahibi |
| Mesleki sorumluluk sigortası | Kaza hâlinde güvence |
Etiket sistemi: firmanızın karnesi
Her asansör yılda bir kez, bakım firmasından bağımsız yetkili bir kuruluş (A tipi muayene kuruluşu) tarafından kontrol edilir ve sonucuna göre etiket alır. Yeşil ve mavi etiket kullanıma uygunluğu, sarı etiket giderilmesi gereken kusurları, kırmızı etiket ağır kusuru ve kullanım yasağını gösterir.
Bu sistemin yönetim açısından değeri şudur: bakım firmasının işini denetleyemeseniz bile sonucunu yılda bir kez bağımsız bir gözden görürsünüz. Üst üste sarı etiket alan bir asansörün sorunu çoğu zaman asansör değil, bakım firmasıdır.
Kırmızı ya da sarı etiket alındığında eksikleri giderme işi bakım firmasınındır ve süreye bağlıdır. Sözleşmede bu sürecin ücretlendirmesi netleşmemişse, her etiket dönemi bir pazarlık dönemine dönüşür.
Sorumluluk kimde?
Asansörün güvenli işletilmesinden bina yönetimi sorumludur; bakım firmasıyla sözleşme yapılması bu sorumluluğu devretmez, paylaştırır. Aylık bakımın yaptırılmaması, periyodik kontrolün atlatılması ya da kırmızı etiketli asansörün kullanılmaya devam edilmesi doğrudan yönetimin kusurudur.
Bir kaza hâlinde ilk bakılan üç belge şunlardır: bakım sözleşmesi ve defteri, son periyodik kontrol raporu ve kurtarma talimatının bulunup bulunmadığı. Üçü de düzgünse sorumluluk teknik kusurun sahibine yönelir; eksikse yönetimde kalır.
Kapıcı ya da site görevlisinin "kabinden insan kurtarma" eğitimi almış olması da bu zincirin parçasıdır: eğitimsiz kişinin müdahalesi, kurtarmayı kazaya çevirebilir. Eğitim kaydı özlük dosyasında durmalıdır.
Firma değiştirirken nelere dikkat edilmeli?
Asansör bakım firması değişimi mümkündür ve bazen gereklidir; ama düzenli yapılmalıdır. Yeni firma asansörü tanımadan devralırsa ilk aylar el yordamıyla geçer.
- Bakım defteri ve arıza geçmişi yeni firmaya teslim edilmeli
- Son periyodik kontrol raporu ve varsa açık kusur listesi paylaşılmalı
- Kumanda panosu şeması ve anahtar-aparat seti tutanakla devredilmeli
- Eski firmanın taktığı kilitli erişim cihazları söktürülmeli
- Devir ayında iki firmanın sorumluluk sınırı yazılı netleşmeli
- Tescil ve kontrol kuruluşuna firma değişikliği bildirilmeli
Orkun asansör tarafını nasıl yönetir?
Orkun Şirketler Grubu dosyalarında asansör bakımı yıllık takvime bağlıdır: aylık bakım ziyaretleri, periyodik kontrol randevusu ve eksik giderme süreci ORTECH üzerinde iş emriyle izlenir; bakım defteri kayıtları dosyada tutulur.
Bakım firmalarıyla sözleşmelerde müdahale ve kurtarma süreleri ile parça fiyat esası yazılıdır. Üst üste kusur üreten firma, etiket verileriyle kurula raporlanır ve değişim önerisi somut gerekçeyle sunulur.
Sıkça Sorulan Sorular
Asansör bakımı ayda bir zorunlu mu?
Evet, her asansörün ayda en az bir kez yetkili firma tarafından bakılması zorunludur. Bakımsız asansör yıllık periyodik kontrolde kusurlu bulunur ve kırmızı etiketle kullanımdan men edilebilir.
Asansör etiket renkleri ne anlama gelir?
Yeşil ve mavi kullanıma uygunluğu, sarı giderilmesi gereken kusurları, kırmızı ağır kusuru ve kullanım yasağını gösterir. Üst üste sarı etiket alan asansörde sorun çoğu zaman bakım firmasındadır; etiket geçmişi firmanın karnesi gibi okunmalıdır.
Asansörde kaza olursa sorumlu kim?
Güvenli işletmeden bina yönetimi sorumludur; bakım sözleşmesi sorumluluğu devretmez, paylaştırır. Kaza hâlinde ilk bakılan belgeler bakım defteri, son periyodik kontrol raporu ve kurtarma eğitim kayıtlarıdır; bunlar düzgünse sorumluluk teknik kusurun sahibine yönelir.
Aylık bakım ücreti neden firmalar arasında bu kadar farklı?
Düşük aylık bedel çoğu zaman parçadan kazanma modeliyle dengelenir. Karşılaştırma aylık bedelle değil; kapsam listesi, müdahale-kurtarma süreleri ve parça fiyat esasıyla birlikte yapılmalıdır.
Kabinde insan kaldığında görevli müdahale edebilir mi?
Ancak kurtarma eğitimi almışsa. Eğitimsiz müdahale kurtarmayı kazaya çevirebilir. Görevlinin eğitim kaydı özlük dosyasında bulunmalı, firma tarafındaki kurtarma süresi de sözleşmede yazmalıdır.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti KanunuMevzuat Bilgi Sistemi
- 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği KanunuMevzuat Bilgi Sistemi