Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) bağımsız bölümler için zorunludur ve teminatı bina yapısıyla, poliçe limitleriyle sınırlıdır; ortak alanları ve eşyayı kapsamaz. Sitelerde ihtiyaç duyulan tamamlayıcı poliçeler ortak alan yangın ve doğal afet sigortası, üçüncü şahıs mali sorumluluk sigortası ile asansör kaynaklı zararlar için sorumluluk teminatıdır.
DASK neyi kapsar, neyi kapsamaz?
Zorunlu Deprem Sigortası, konut niteliğindeki bağımsız bölümler için zorunludur ve deprem ile depremin doğrudan sonucu olan yangın, infilak, tsunami ve yer kaymasının bina yapısında yol açtığı maddi zararları teminat altına alır.
Kapsam dışında kalanlar çoğu kat maliki tarafından bilinmez. Eşya ve demirbaş DASK teminatında değildir; kâr kaybı, kira kaybı ve enkaz kaldırma masrafları da kural olarak kapsam dışıdır. Ayrıca teminat, poliçede belirlenen azami tutarla sınırlıdır; bu tutar binanın gerçek yenileme maliyetinin altında kalabilir.
En kritik nokta ise şudur: DASK bağımsız bölüm üzerinden düzenlenir. Sitenin ortak alanları, sosyal tesisleri, çevre düzenlemesi, jeneratör dairesi gibi unsurlar ayrı bir poliçeyle güvence altına alınmadıkça korunmasızdır.
Sitelerde hangi poliçelere ihtiyaç var?
Bir sitenin sigorta ihtiyacı tek bir poliçeyle karşılanmaz. Aşağıdaki tablo, tipik bir konut sitesinde hangi riskin hangi poliçeyle karşılandığını özetler; kapsam ve limitler poliçeden poliçeye değişir, teklif alırken karşılaştırılmalıdır.
| Risk | Karşılayan poliçe | Kim yaptırır |
|---|---|---|
| Deprem — bağımsız bölüm yapısı | DASK (zorunlu) | Kat maliki |
| Deprem/yangın — ortak alanlar | Ortak alan yangın ve doğal afet poliçesi | Yönetim |
| Ortak alanda üçüncü kişinin zarar görmesi | Üçüncü şahıs mali sorumluluk | Yönetim |
| Asansör kazası kaynaklı zarar | Asansör sorumluluk teminatı | Yönetim |
| Su baskını, tesisat hasarı (ortak) | Ortak alan poliçesi içinde ek teminat | Yönetim |
| Cam kırılması, hırsızlık (ortak alan) | Ortak alan poliçesi ek teminatları | Yönetim |
| Bağımsız bölüm içi eşya ve hasar | Konut paket poliçesi | Kat maliki / kiracı |
| İşveren sorumluluğu (personel) | İşveren mali sorumluluk | Personelin işvereni |
Üçüncü şahıs mali sorumluluk neden atlanmamalı?
Sitelerde en çok gözden kaçan ama en olası riski karşılayan poliçe budur. Ortak alanda kayarak düşen bir ziyaretçi, düşen bir saksının zarar verdiği araç, otopark kapısının çarptığı bir araç; hepsi yönetimin sorumluluğuna girebilecek olaylardır.
Bu olaylar deprem gibi düşük olasılıklı değildir; birkaç yılda bir mutlaka yaşanır. Poliçe olmadığında tazminat ortak gider bütçesinden karşılanır ve beklenmedik bir kalem olarak kat maliklerine yansır.
Teklif alırken bakılması gereken şey prim değil, teminat limiti ve muafiyet tutarıdır. Düşük limitli bir poliçe, ciddi bir olayda tazminatın küçük bir bölümünü karşılar ve geri kalanı yine bütçede kalır.
Poliçe alırken sorulacak sorular
Sigorta tekliflerini karşılaştırmak, kapsam farkları nedeniyle fiyat karşılaştırmasından daha zordur. Aşağıdaki sorular teklifleri eşit koşula getirir.
- Sigorta bedeli neye göre belirlendi: yenileme maliyeti mi, rayiç değer mi?
- Eksik sigorta (bedelin gerçek değerin altında olması) durumunda tazminat nasıl hesaplanır?
- Muafiyet tutarı ve oranı nedir; her hasarda mı uygulanır?
- Ortak alan tanımına neler dahil: sosyal tesis, jeneratör, peyzaj, çevre duvarı, otopark?
- Su baskını, cam kırılması, hırsızlık ve terör ek teminatları dahil mi?
- Üçüncü şahıs mali sorumluluk limiti kişi başı ve olay başı ne kadar?
- Asansör kaynaklı zararlar teminat kapsamında mı?
- Hasar ihbar süresi ve istenecek belgeler neler?
Hasar anında ne yapılmalı?
Bir hasarda tazminatın eksik ödenmesinin en yaygın nedeni geç ihbar ve eksik belgedir. Poliçeler hasarın öğrenilmesinden itibaren belirli bir süre içinde bildirim yapılmasını şart koşar; bu süre kaçırıldığında teminat tartışmalı hâle gelir.
Yönetim tarafında izlenecek sıra şudur: güvenliği sağla (vana kapat, elektriği kes), olayı tarih ve saatle kayda geçir, fotoğrafla, sigortaya gecikmeden ihbar et, eksper gelene kadar hasarlı alanı mümkün olduğunca koru ve onarım faturalarını sakla.
Eksper raporuna itiraz hakkı olduğunu da unutmamak gerekir. Rapor eksik bulunuyorsa gerekçeli itiraz ve karşı tespit talebi hakkı vardır.
Sigorta gideri nasıl paylaşılır?
Ana gayrimenkulün sigorta primi, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca arsa payı oranında paylaştırılan giderler arasındadır. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiye ait sigorta primleri ise eşit paylaşılan grupta yer alır.
Bu ayrım işletme projesinde açıkça gösterilmelidir. Tüm sigorta primlerini tek kalemde toplayıp aynı esasla paylaştırmak, itiraz hâlinde savunulamaz.
Poliçe yenileme tarihlerinin takvime bağlanması da yönetimin işidir. Yenilenmemiş bir poliçe nedeniyle teminatsız kalan bir dönemde yaşanan hasar, doğrudan yönetim sorumluluğu tartışması doğurur.
Sıkça Sorulan Sorular
DASK ortak alanları kapsar mı?
Hayır. DASK bağımsız bölüm üzerinden düzenlenir ve bina yapısını poliçe limitleri dahilinde teminat altına alır. Sosyal tesis, jeneratör dairesi, çevre düzenlemesi gibi ortak unsurlar için ayrı bir ortak alan poliçesi gerekir.
DASK eşyayı karşılar mı?
Karşılamaz. Eşya ve demirbaş için konut paket poliçesi gerekir. Kira kaybı ve enkaz kaldırma gibi kalemler de kural olarak DASK kapsamı dışındadır.
Ortak alanda düşen ziyaretçinin zararını kim karşılar?
Üçüncü şahıs mali sorumluluk poliçesi varsa teminat kapsamında karşılanır. Poliçe yoksa tazminat ortak gider bütçesinden ödenir ve kat maliklerine yansır.
Sigorta primi nasıl paylaştırılır?
Ana gayrimenkulün sigorta primi arsa payı oranında; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiye ait sigorta primleri ise eşit olarak paylaştırılır. İşletme projesinde bu ayrım gösterilmelidir.
Poliçe teklifinde neye bakmalıyım?
Prime değil teminat limitine, muafiyet tutarına, sigorta bedelinin nasıl belirlendiğine ve ortak alan tanımına. Düşük limitli ucuz poliçe, ciddi hasarda işe yaramaz.
Hasar ihbarını ne zaman yapmalıyım?
Poliçede belirtilen süre içinde, gecikmeden. Geç ihbar teminatı tartışmalı hâle getirir. Olayı fotoğraflayıp tarih-saatle kayda geçirmek de gereklidir.