Orkun Şirketler Grubu, müteahhit ve geliştiriciler için yeni konut projelerinde site yönetimini teslim öncesinden kurar: yönetim planına uygun geçici yönetim, işletme bütçesi ve aidat kurgusu, kadro ve tedarik sözleşmeleri, ortak alan kabulleri ve ilk kat malikleri kuruluna kadar tüm süreç. Göl İstanbul ve Ginza Lavinya Park gibi projelerde bu kurulum fiilen yürütülmüştür.
Müteahhit için yönetim neden teslimden önce başlar?
Bir konut projesinde teslim günü, geliştiricinin marka sınavıdır: yüzlerce aile aynı haftalarda taşınır, asansörler yük altında, ortak alanlar şantiye tozunda, aidat henüz tanımsızdır. Yönetim bu noktada kurulmaya başlanırsa ilk altı ay kaosla geçer ve o kaosun faturası müteahhidin adına yazılır.
Doğru sıralama tersidir: yönetim, iskân ve teslim takviminden önce kurulur. Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı çerçevesinde geçici yönetim yapısı tanımlanır, işletme projesi ve aidat kurgusu hazırlanır, kadro teslim gününden önce sahadadır.
Geliştirici için bunun anlamı üçlüdür: satış vaadi olan "profesyonel yönetimli site" ifadesinin teslim gününde gerçek olması, teslim sürecinin (randevu, asansör tahsisi, eksik bildirimi) düzenle yürümesi ve ilk genel kurula kadar süren dönemin hukuken temiz kapanması.
Kurulum paketimiz neleri kapsar?
Yeni proje kurulumunda işimiz, boş binayı işleyen bir yaşam alanına çevirmektir. Standart kurulum planımız doksan günlük mobilizasyon disipliniyle yürür ve aşağıdaki başlıkları kapsar.
- Yönetim planının işletme gözüyle incelenmesi ve boşluk raporu
- Geçici yönetim yapısının usulüne uygun kurulması
- İşletme projesi: kadro, bakım, sigorta ve aidat kurgusu
- Ortak alan ve teknik sistem kabullerinde geliştiriciye eşlik
- Garanti envanteri: sistem bazında süre ve şart takibi
- Personel kadrosunun işe alımı, eğitimi ve teslim günü sahada olması
- Taşınma takvimi: randevu, yük asansörü tahsisi, hasar tutanakları
- Eksik ve arıza bildirimlerinin geliştirici-yönetim hattında tek kanalda toplanması
- İlk kat malikleri kurulunun çağrısı, gündemi ve usul yönetimi
- Devir paketinin (defterler, sözleşmeler, kabuller) kurula teslimi
Geliştirici ile sorumluluk hattı nasıl çizilir?
Yeni projede en yıpratıcı tartışma "bu eksik kimin" tartışmasıdır: daire içi eksikler geliştiricinin garanti sürecine, ortak alan işletmesi yönetime aittir; ikisinin karıştığı her olay iki tarafı da yıpratır.
Kurduğumuz düzen bu hattı ilk günden çizer: tüm bildirimler ORTECH üzerinde tek kanalda toplanır, eksik-garanti kalemleri geliştiricinin çözüm ekibine tanımlı süreçle aktarılır, işletme arızaları yönetim ekibinde kalır. Malik, muhatap aramaz; sistem yönlendirir.
Bu düzenin geliştiriciye ikinci getirisi veridir: teslim döneminin eksik istatistiği, blok bazında ve kalem bazında raporlanır — garanti sürecinin yönetimi tahmine değil kayda dayanır.
| Konu | Muhatap |
|---|---|
| Daire içi eksik ve ayıplar | Geliştirici garanti süreci — yönetim kanalıyla iletilir |
| Ortak alan işletme arızaları | Site yönetimi (Orkun) |
| Teknik sistem kabul eksikleri | Kabul tutanağına göre geliştirici; takip yönetimde |
| Taşınma düzeni ve ortak alan hasarı | Site yönetimi — tutanaklı takip |
| Aidat ve işletme bütçesi | Site yönetimi — işletme projesiyle |
Neden Orkun?
Göl İstanbul ve Ginza Lavinya Park dahil, İstanbul'un batı aksındaki projelerde kurulum ve işletmeyi fiilen yürüttük; 13 projelik portföyümüzün önemli bölümü teslim döneminden itibaren yönetimimizdedir. Kurulum bizim için proje değil, standart üretim hattıdır.
Geliştiriciyle çalışma modelimiz esnektir: yalnızca kurulum danışmanlığı, kurulum + ilk yıl işletme ya da uzun vadeli yönetim. Her modelde teklif kalem bazlıdır ve mobilizasyon planı sözleşme ekidir.
İstanbul'da referans projelerimiz
Aşağıdaki projeler yönetim portföyümüzde yer alır. Her birinin hizmet kapsamını, organizasyon şemasını ve yaşam kılavuzunu proje sayfasında ayrıntılı olarak yayımlıyoruz.
Hizmet verdiğimiz ilçeler
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim kurulumuna ne zaman başlamak gerekir?
İdeal başlangıç iskân ve teslim takviminden en az 60-90 gün öncedir: işletme projesi, kadro alımı ve kabul süreçleri bu süreye sığar. Teslim başladıktan sonra gelen kurulum da mümkündür; ama ilk ayların kaosu markaya yazılmış olur.
Aidat tutarını kim belirler?
İlk dönemde yönetim planı ve hazırlanan işletme projesi belirler; ilk kat malikleri kurulunda maliklerin onayına sunulur. Bizim işimiz kurguyu gerçek maliyetlerle, kalem kalem ve savunulabilir hazırlamaktır — teslim sonrası "aidat neden bu kadar" krizini kurgu önler.
Geçici yönetim döneminde hukuki sorumluluk kimde?
Yönetim planındaki geçici yönetim hükümlerine göre kurulan yapıdadır; biz bu yapıyı usulüne uygun kurar ve işletiriz. İlk genel kurulun zamanında toplanması ve devrin belgeli yapılması, geliştiricinin sorumluluk dönemini temiz kapatır.
Satış ofisiyle koordinasyon sağlıyor musunuz?
Evet; teslim randevuları, örnek daire ve ortak alan gezdirmeleri, satış vaatlerinin işletme karşılığı (concierge, güvenlik düzeni gibi) satış ekibiyle hizalanır. Satılan vaat ile işletilen gerçek arasındaki fark, en pahalı itibar açığıdır.
Yalnızca kurulum alıp işletmeyi başkasına verebilir miyiz?
Evet, kurulum danışmanlığı ayrı bir hizmet olarak alınabilir: yapı, bütçe, kadro ve devir paketi kurulur, işletmeyi seçeceğiniz firma devralır. Modeller ve kapsam teklifte kalem kalem yazılır.