Esenyurt Tesis Yönetim Firması

Esenyurt'ta hangi projelerin yönetimini üstleniyoruz?

Esenyurt bizim için bir hedef pazar değil, merkezimizin bulunduğu ilçe. Genel merkezimiz Barbaros Hayrettin Paşa Mahallesi 1992. Sokak'taki Vetro City Residence bünyesinde; yönetimini üstlendiğimiz projelerin çoğuna aynı ilçe içinden, dakikalar içinde ulaşıyoruz. Tesis yönetiminde müdahale süresini belirleyen en somut değişken budur.

İlçedeki portföyümüz tek bir yapı tipinden oluşmuyor. Yüksek katlı rezidans, karma kullanımlı otomobil alışveriş merkezi ve orta ölçekli konut sitesi aynı anda yönetiliyor. Bu çeşitlilik, farklı ölçeklerdeki tesislerde kadro, bütçe ve bakım takvimi kurgusunu doğrudan sahada test etmemizi sağlıyor.

• Autopia AVM — Gökevler Mahallesi, Adnan Kahveci Bulvarı: 117.000 m² alan, 470 mağaza
• Otoport Otomobil AVM — E-5 Karayolu üzeri: karma kullanımlı otomotiv ticaret merkezi
• Vetro City Residence — Barbaros Hayrettin Paşa Mahallesi: yüksek katlı rezidans
• Trend Park Residence — Barbaros Hayrettin Paşa Mahallesi, 1993. Sokak: 4.850 m² üzerinde rezidans
• Önay Life Residence — Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı
• Papatya Park Residence — Piri Reis Mahallesi, 2282. Sokak

Esenyurt'un yapı stoğu tesis yönetiminde neyi değiştirir?

Esenyurt, İstanbul'un en yoğun nüfuslu ilçelerinden biri ve yapı stoğu ağırlıklı olarak son yirmi yılın yüksek katlı, çok bloklu projelerinden oluşuyor. Bu profil, tesis yönetiminin ağırlık merkezini klasik apartman yönetiminden uzaklaştırır: asansör trafiği, sığınak ve kapalı otopark havalandırması, yangın algılama ve söndürme altyapısı, jeneratör ile hidrofor grupları günlük operasyonun merkezine oturur.

İkinci belirleyici, karma kullanım. Aynı parselde konut, ofis ve ticari ünite bir arada bulunduğunda ortak gider paylaşımı, çalışma saatleri, atık toplama ve giriş kontrolü tek tip kuralla yönetilemez. Yönetim planındaki bağımsız bölüm nitelikleri ile fiilî kullanım arasındaki farkı devralma aşamasında tespit etmek, sonradan çıkacak aidat itirazlarının büyük bölümünü baştan önler.

Üçüncüsü, konum. E-5 ve TEM aksı ile metrobüs hattının kesiştiği bir ilçede tesislerin dış cephe kirliliği, gürültü yalıtımı ve otopark doluluk yönetimi diğer bölgelerden farklı seyreder. Cephe temizliği periyodu, filtre değişim sıklığı ve otopark devriye planı bu gerçeğe göre kurulur.

Esenyurt tesis yönetimi hizmet kapsamımız

Tek sözleşme, tek muhatap ve tam sorumluluk esasıyla çalışıyoruz. Aşağıdaki kalemlerin tamamı aynı yönetim çatısı altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.

• Mali yönetim: işletme projesi hazırlığı, aidat tahakkuk ve tahsilatı, aylık gider raporu
• Hukuki süreçler: genel kurul organizasyonu, karar defteri, aidat alacaklarının takibi
• 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik hizmeti ve kamera-turnike sistem yönetimi
• Genel alan, cephe ve otopark temizliği ile atık yönetimi
• Asansör, jeneratör, hidrofor, yangın ve ısıtma-soğutma sistemlerinin planlı bakımı
• Zorunlu periyodik kontrollerin takvimlenmesi ve akredite kuruluşlarla yürütülmesi
• Personel yönetimi: kadro kurgusu, bordro, eğitim ve İSG yükümlülükleri
• Stok ve sarf malzeme yönetimi, tedarikçi sözleşmelerinin denetimi
• ORTECH üzerinden 7/24 arıza bildirimi, iş emri takibi ve sakin bilgilendirmesi

Yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?

Devralma, imza atılan gün başlayan bir operasyon değil; öncesinde yapılan tespitin kalitesi ilk yılın tamamını belirler. Esenyurt'taki projelerde uyguladığımız sıra şudur:

• Yerinde tespit: bina, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmelerin incelenmesi
• Mali durum analizi: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu ve demirbaş devri
• Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
• Genel kurul: işletme projesinin kat malikleri kuruluna sunulması ve karara bağlanması
• Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
• İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip

Kendi yönetim ile profesyonel yönetim arasındaki fark

Kat maliklerinden oluşan gönüllü bir yönetim kurulu ile profesyonel bir tesis yönetim firması arasındaki fark yalnızca maliyet değil, sorumluluğun kimde kaldığıdır. Aşağıdaki tablo, Esenyurt ölçeğindeki çok bloklu bir projede iki modelin pratik karşılığını gösterir.

Esenyurt'ta hangi mahallelerde hizmet veriyoruz?

Merkezimiz ilçe içinde olduğu için Esenyurt'un tamamına aynı müdahale standardıyla hizmet veriyoruz. Barbaros Hayrettin Paşa, Gökevler, Yeşilkent, Piri Reis, Cumhuriyet, İnönü, Namık Kemal, Saadetdere, Talatpaşa, Zafer, Akçaburgaz, Mehterçeşme, Turgut Özal, Bağlarçeşme, İncirtepe, Osmangazi, Koza, Esenkent, Yenikent ve Kıraç dahil tüm mahallelerde site, rezidans, plaza ve alışveriş merkezi yönetimi üstleniyoruz.

Esenyurt'a komşu Beylikdüzü, Büyükçekmece ve Küçükçekmece ilçelerinde de aktif projelerimiz bulunuyor; bu yakınlık ekip ve yedek malzeme paylaşımını hızlandırıyor.

Esenyurt'ta tesis yönetimi ücreti nasıl belirlenir?

Yönetim hizmet bedeli, aidatın tamamı değil işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, kapalı ve açık ortak alan büyüklüğü, sunulacak hizmetin kapsamı, gereken kadro sayısı ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur. Aynı daire sayısına sahip iki projeden havuzlu, jeneratörlü ve iki vardiya güvenlikli olanın bütçesi belirgin biçimde yüksektir.

Teklif hazırlarken önce kadro tablosunu ve bakım takvimini çıkarır, ardından yıllık işletme projesini kalem kalem sunarız. Böylece kat malikleri kurulu tek bir toplam rakamı değil, o rakamın nasıl oluştuğunu oylar. Hesaplama yöntemini ayrıntılı görmek isterseniz site yönetim ücreti ve güvenlik maliyeti rehberlerimizde adım adım anlatıyoruz.

Esenyurt'ta referans projelerimiz

Aşağıdaki projeler yönetim portföyümüzde yer alır. Her birinin hizmet kapsamını, organizasyon şemasını ve yaşam kılavuzunu proje sayfasında ayrıntılı olarak yayımlıyoruz.

Hizmet verdiğimiz mahalleler