Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Zeytinburnu dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Zeytinburnu, konut ve ticaret karması profiline sahiptir; karma yapılarda kadro, ticari bölümün açık olduğu saatlerle konut bölümünün yoğun olduğu saatleri birlikte karşılayacak biçimde vardiyalanır.
Zeytinburnu yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Zeytinburnu, sahil şeridi, tarihi surlara komşu doku ve eski deri sanayi alanlarından dönüşen yeni konut projeleriyle katmanlı bir yapı sunuyor. Kazlıçeşme hattındaki dönüşüm alanları ilçenin yüzünü hızla değiştiriyor.
İlçede yönetimin belirleyici konusu, eski ve yeni yapı stoğunun aynı yerleşim içinde farklı ihtiyaçlar üretmesi. Yeni projelerde otomasyon ve sosyal tesis işletmesi, eski stokta ise yasal zorunlulukların takibi ve yenileme planlaması öne çıkıyor.
Zeytinburnu'nda hizmet kapsamımız
Konut ile ticari kullanımın bir arada olduğu yapılarda yönetimin en büyük işi, farklı kullanıcı tiplerinin birbirini engellemesini önlemektir. Çalışma saatleri, atık üretimi, araç ve yükleme trafiği ile ortak alan kullanımı; dördü de konut sakinleri ile ticari kullanıcılar arasında sürtüşme üretir.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Kullanım tipine göre ayrılmış giriş, asansör ve otopark düzeni
- Yükleme saatlerinin ve teslimat alanının tanımlanması
- Ticari üniteler için ayrı atık biriktirme ve toplama sıklığı
- Elektrik tesisatının fiilî yüke göre kontrolü ve topraklama ölçümü
- Yangın algılama ve söndürme donanımının kullanım tipine göre gözden geçirilmesi
- Ortak gider paylaşımında ayrışan kalemlerin işletme projesinde şeffaf gösterimi
- Ziyaretçi ve kargo kabul prosedürü
Sahil ve sur çevresindeki binalarda bakım öncelikleri
Marmara kıyısına yakın yapılarda tuzlu ve nemli hava, metal aksamda korozyonu ve cephede kirlenmeyi hızlandırır. Korkuluk, kapı kasası, dış aydınlatma ve klima dış üniteleri en erken yıpranan kalemlerdir.
Sur ve koruma alanına komşu parsellerde ise cephe ve çatı işleri izin sürecine tabi olabilir. Devralma sırasında binanın koruma alanı içinde olup olmadığını netleştirmek, sonradan durdurulan bir onarımın maliyetinden çok daha ucuzdur.
Zeytinburnu'nda kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Karma yapılarda kadro, ticari bölümün açık olduğu saatlerle konut bölümünün yoğun olduğu saatleri birlikte karşılayacak biçimde vardiyalanır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Zeytinburnu'nda yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Zeytinburnu'nda hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Zeytinburnu'nda hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve konut ve ticaret karması profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Deniz etkisi bakım maliyetini artırır mı?
Kısa vadede evet, uzun vadede düşürür. Korozyona açık kalemlerde kontrol periyodunu kısaltmak yıllık gideri bir miktar artırır ama birkaç yıl sonra gereken toplu yenilemeyi önler.
Dönüşüm projelerinde yönetim ne zaman devralınmalı?
İdeal zaman ilk teslimlerin başladığı dönemdir. Ortak alan eksik listesi, garanti süreleri ve demirbaş devri o aşamada kayda geçer; sonradan yapılan devirlerde bu bilgiler çoğunlukla kaybolmuş olur.
Zeytinburnu'nda hangi tesis tiplerine hizmet veriyorsunuz?
Konut sitesi, rezidans, apartman, ofis binası ve ticari tesisler. Tesis yönetimi, güvenlik, temizlik ve teknik işletme tek sözleşmede ya da ayrı ayrı sunulabilir.
Zeytinburnu'nda hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.