Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Üsküdar dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Üsküdar, tarihi ve korunan yapı dokusu profiline sahiptir; erişimin kısıtlı olduğu bu dokuda kadro, taşınabilir ekipmanla çalışabilecek ve kritik yedek parçayı binada bulunduracak biçimde planlanır.
Üsküdar yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Üsküdar, Boğaz kıyısındaki tarihi doku ile Altunizade ve Bulgurlu hattındaki modern konut ve ofis yapılarını birleştiren, katmanlı bir ilçe. Kuzguncuk, Çengelköy ve Beylerbeyi'nde koruma alanı içinde çok sayıda tescilli yapı bulunuyor.
Bu doku tesis yönetiminde iki kısıt üretiyor: koruma mevzuatı ve topoğrafya. Tescilli yapılarda cephe, doğrama ve çatıya dokunan işler kurul iznine tabi; eğimli sokaklar ise araçla müdahaleyi ve malzeme taşımayı zorlaştırıyor. İkisi birden planlamayı arıza sonrası müdahaleden önleyici bakıma kaydırıyor.
Üsküdar'da hizmet kapsamımız
Tarihi doku ve koruma alanındaki yapılarda tesis yönetiminin ilk işi binanın hukuki statüsünü netleştirmektir: tescil derecesi, koruma alanı sınırı ve varsa röleve-restitüsyon projeleri. Bu bilgi olmadan yapılan her bakım planı risk taşır; izinsiz yapılan iyi niyetli bir onarım bile idari yaptırım ve eski hâle getirme yükümlülüğü doğurabilir.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Tescil derecesi ve koruma alanı sınırının dosyalanması
- İzin gerektiren ve gerektirmeyen işlerin yazılı ayrımı
- Yangın algılama, kaçış yolu işaretlemesi ve söndürme donanımı (eski yapıda öncelikli)
- Elektrik tesisatı, pano güvenliği ve topraklama kontrolü
- Rutubet, ahşap, çatı ve oluk için periyodik gözlem kaydı
- Koruma kurulu izin süreçlerinin yönetim adına takibi
- Dar sokak erişimi nedeniyle önleyici bakım ağırlıklı planlama
Eğimli arazi ve tarihi dokuda yağmur suyu yönetimi
Üsküdar'ın eğimli topoğrafyası, yoğun yağışta yüzey suyunun hızla alt kotlara inmesine yol açıyor. Bodrum katlar, kapalı otoparklar ve istinat yapıları bu ilçede sabit gündem.
Yıllık takvime üç madde koyuyoruz: sonbahar öncesi mazgal, dere ve oluk temizliği; istinat duvarı ile şevlerde çatlak ve yer değiştirme kontrolü; yağış sonrası riskli noktaların fotoğraflı kaydı. Tarihi yapılarda ayrıca rutubet ve ahşap takibi periyodik gözlem kaydına bağlanır.
- Sonbahar öncesi mazgal, dere ve oluk temizliği
- İstinat duvarı ve şevlerde periyodik çatlak kontrolü
- Bodrum kat ve kapalı otopark su tahliye sistemlerinin testi
- Tarihi yapılarda rutubet ve ahşap için periyodik gözlem kaydı
- Koruma kurulu izin süreçlerinin yönetim adına takibi
Üsküdar'da kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Erişimin kısıtlı olduğu bu dokuda kadro, taşınabilir ekipmanla çalışabilecek ve kritik yedek parçayı binada bulunduracak biçimde planlanır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Üsküdar'da yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Üsküdar'da hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Üsküdar'da hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve tarihi ve korunan yapı dokusu profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Tescilli binalarda bakım yapılabilir mi?
Rutin bakım ve tesisat yenilemesi çoğunlukla yapılabilir; cephe, doğrama, ahşap merdiven ve çatıya dokunan işler koruma kurulu iznine tabidir. Bu ayrımı yazılı hâle getirir, izin sürecini yönetim adına takip ederiz.
Bodrum su baskınları için ne yapılıyor?
Su tahliye pompaları ve tahliye hatları periyodik test edilir, sonbahar öncesi mazgal ve dere temizliği yapılır, riskli noktalar fotoğraflı kayda alınır. Tekrarlayan noktalarda geçici müdahale yerine altyapı iyileştirmesi teklif edilir.
Dar ve eğimli sokaklarda müdahale nasıl planlanıyor?
Araç erişimi kısıtlı noktalarda taşınabilir ekipmanla çalışan ekip planı kurulur ve kritik yedek parçalar binada bulundurulur; planlama önleyici bakım ağırlıklı yürütülür.
Üsküdar'da hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.