Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Ümraniye dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Ümraniye, konut ve ticaret karması profiline sahiptir; karma yapılarda kadro, ticari bölümün açık olduğu saatlerle konut bölümünün yoğun olduğu saatleri birlikte karşılayacak biçimde vardiyalanır.
Ümraniye yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Ümraniye, Anadolu yakasının en kalabalık ilçelerinden biri ve son yıllarda konut dokusunun yanına güçlü bir ofis-plaza katmanı ekledi. Ihlamurkuyu, Esenşehir ve Atakent hattındaki yeni yerleşkeler ile eski konut stoğu bir arada.
İlçede yönetimin belirleyici konusu ölçek çeşitliliği. Aynı hizmet ekibinin hem yirmi daireli bir apartmanı hem de yüzlerce bağımsız bölümlü bir yerleşkeyi yönetmesi gerekebiliyor; kadro, denetim sıklığı ve raporlama formatı her ikisi için ayrı kurulmadığında küçük olan ihmal ediliyor.
Ümraniye'de hizmet kapsamımız
Konut ile ticari kullanımın bir arada olduğu yapılarda yönetimin en büyük işi, farklı kullanıcı tiplerinin birbirini engellemesini önlemektir. Çalışma saatleri, atık üretimi, araç ve yükleme trafiği ile ortak alan kullanımı; dördü de konut sakinleri ile ticari kullanıcılar arasında sürtüşme üretir.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Kullanım tipine göre ayrılmış giriş, asansör ve otopark düzeni
- Yükleme saatlerinin ve teslimat alanının tanımlanması
- Ticari üniteler için ayrı atık biriktirme ve toplama sıklığı
- Elektrik tesisatının fiilî yüke göre kontrolü ve topraklama ölçümü
- Yangın algılama ve söndürme donanımının kullanım tipine göre gözden geçirilmesi
- Ortak gider paylaşımında ayrışan kalemlerin işletme projesinde şeffaf gösterimi
- Ziyaretçi ve kargo kabul prosedürü
Ofis ve konut yerleşkelerinin bir arada olduğu bölgelerde işletme
Ümraniye'deki karma bölgelerde konut ve ofis kullanımı aynı çevreyi paylaşıyor. Bu, özellikle otopark, trafik ve gürültü başlıklarında sürtüşme üretiyor.
Karma yerleşkelerde uyguladığımız düzen: giriş ve asansör gruplarının ayrıştırılması, otopark tahsisinin yazılı kurala bağlanması, çalışma saatlerinin ve teslimat aralığının tanımlanması, atık toplama sıklığının kullanım tipine göre ayrılması. Ortak gider paylaşımında kullanım yoğunluğuna göre ayrışan kalemler işletme projesinde ayrı gösterilir.
- Giriş ve asansör gruplarının kullanım tipine göre ayrıştırılması
- Otopark tahsisinin yazılı kurala bağlanması ve denetimi
- Çalışma saatleri ve teslimat aralığının tanımlanması
- Kullanım tipine göre ayrı atık toplama sıklığı
- Ortak gider paylaşımında ayrışan kalemlerin şeffaf gösterimi
Ümraniye'de kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Karma yapılarda kadro, ticari bölümün açık olduğu saatlerle konut bölümünün yoğun olduğu saatleri birlikte karşılayacak biçimde vardiyalanır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Ümraniye'de yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Ümraniye'de hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Ümraniye'de hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve konut ve ticaret karması profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Küçük ve büyük yerleşkelere aynı ekip mi bakıyor?
Saha kadrosu yerleşkeye özeldir; merkezî destek birimleri (mali işler, satın alma, hukuk, raporlama) ortaktır. Denetim sıklığı ve raporlama formatı ölçeğe göre ayrı belirlenir, böylece küçük yerleşke ihmal edilmez.
Ofis binalarında hizmet seviyesi nasıl tanımlanıyor?
Talep tipine göre hedef ilk yanıt ve çözüm süreleri sözleşmede tanımlanır, ORTECH üzerinden ölçülür ve aylık raporlanır. Ölçülmeyen bir taahhüt yaptırımı olmayan bir cümledir.
Ümraniye'de hangi hizmetleri veriyorsunuz?
Entegre tesis yönetimi, özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, mali yönetim ve hukuki süreçler; hizmetler tek sözleşmede ya da ayrı ayrı alınabilir.
Ümraniye'de hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.