Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Tuzla dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Tuzla, sanayi ve lojistik profiline sahiptir; sanayi tesisinde kadro üretim vardiyasına göre kurulur; 7/24 çalışan bir tesiste tek noktanın kesintisiz korunması haftada 168 saat, yaklaşık 4,2 personel demektir.
Tuzla yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Tuzla, tersaneler bölgesi, organize sanayi alanları ve üniversite yerleşkeleriyle İstanbul'un en güçlü sanayi kimliğine sahip ilçelerinden biri. Aynı zamanda İçmeler ve Aydınlı hattında yeni konut projeleri hızla artıyor.
Bu ikili yapı, tesis yönetiminde iki ayrı disiplin gerektiriyor. Sanayi tesislerinde iş sağlığı ve güvenliği, yük giriş kontrolü, yangın altyapısı ve duruş maliyeti odaklı bakım belirleyici; konut tarafında ise sosyal tesis işletmesi, aidat disiplini ve teknik sistem takibi öne çıkıyor.
Tuzla'da hizmet kapsamımız
Sanayi ve lojistik tesislerinde tesis yönetimi, konfor değil süreklilik üzerine kurulur. Bir yükleme rampasının ya da kompresörün arızası, bir sitede bozulan asansörden çok daha hızlı maliyet üretir. Bu yüzden bakım takvimi ekipmanın kataloğuna değil, duruşun tesise maliyetine göre önceliklendirilir.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Kritik ekipman önceliğine göre planlı ve kestirimci bakım takvimi
- Güncel İSG risk değerlendirmesi ve kayıtlı saha denetimleri
- Depolanan malzemeye uygun yangın söndürme sistemi ve bölgelendirme
- Kaçış yollarının depolamadan arındırılması ve tatbikat planı
- Yük ve araç giriş çıkış kontrolü, sevkiyat kayıt disiplini
- Çevre mevzuatı kapsamında atık takibi ve kayıt
- Vardiyalı çalışan tesisler için 7/24 güvenlik ve temizlik düzeni
Sanayi tesislerinde İSG ve yangın altyapısı yönetimi
Üretim ve depolama yapılan tesislerde tesis yönetiminin en kritik başlığı iş sağlığı ve güvenliği. Risk değerlendirmesinin güncel tutulması, saha denetimlerinin kayda geçirilmesi ve düzeltici faaliyetlerin takibi; üçü de denetimde ilk sorulan belgeler.
Yangın tarafında ise sanayi tesisi bir konut yapısından çok daha karmaşık. Depolanan malzemenin niteliğine göre söndürme sistemi seçimi, kaçış yollarının depolamadan arındırılması, algılama sisteminin bölgelendirilmesi ve tatbikat planı ayrı ayrı ele alınır. Bu kalemler konfor değil, tesisin faaliyet iznini sürdürmesinin koşuludur.
- Güncel İSG risk değerlendirmesi ve kayıtlı saha denetimleri
- Depolanan malzemeye uygun yangın söndürme sistemi ve bölgelendirme
- Kaçış yollarının sürekli açık tutulması ve tatbikat planı
- Yük ve araç giriş çıkış kontrolü, sevkiyat kayıt disiplini
- Çevre mevzuatı kapsamında atık takibi ve kayıt
Tuzla'da kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Sanayi tesisinde kadro üretim vardiyasına göre kurulur; 7/24 çalışan bir tesiste tek noktanın kesintisiz korunması haftada 168 saat, yaklaşık 4,2 personel demektir.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Tuzla'da yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Tuzla'da hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Tuzla'da hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve sanayi ve lojistik profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Fabrika ve tersane tesislerinde hizmet veriyor musunuz?
Evet. Sanayi tesislerinde teknik işletme, özel güvenlik, temizlik, İSG takibi ve atık yönetimi hizmeti veriyoruz; bakım takvimi konfora göre değil duruş maliyetine göre önceliklendirilir.
Deniz etkisi sanayi tesislerinde de sorun mu?
Evet. Kıyı hattındaki tesislerde tuzlu hava metal aksamda korozyonu hızlandırır. Çelik konstrüksiyon, korkuluk, kapı sistemleri ve dış ekipmanda kontrol periyodu kısaltılır.
İçmeler'deki yeni konut projelerine hizmet veriyor musunuz?
Evet. Yeni yerleşkelerde ilk yıl garanti takibi, kadro kurulumu ve gerçekçi işletme bütçesi belirleyicidir; üçünü de devralma sürecinde birlikte kurgularız.
Tuzla'da hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.