Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Sultangazi dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Sultangazi, yoğun konut dokusu profiline sahiptir; bu profilde kadro genellikle tek görevli üzerine kurulur; belirleyici olan görevlinin izin, rapor ve resmî tatil günlerinde nasıl ikame edileceğinin sözleşmede yazılı olmasıdır.
Sultangazi yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Sultangazi, yoğun konut dokusu ve devam eden kentsel dönüşüm uygulamalarıyla tanımlanan bir ilçe. Yapı stoğunun önemli kısmı hızlı yapılaşma döneminden kalma; buna karşılık son yıllarda teslim edilen çok bloklu yeni yerleşkeler de artıyor.
İlçede yönetimin en belirleyici konusu bütçe disiplini. Gelir seviyesinin duyarlı olduğu bir yerleşimde aidat artışına direnç yüksek; bu da giderin her kaleminin gerekçelendirilmesini zorunlu kılıyor. Şeffaf ve kalem bazlı raporlama burada bir tercih değil, tahsilatın önkoşulu.
Sultangazi'de hizmet kapsamımız
Yoğun konut dokusunda ortak alan azdır ama kullanım yoğunluğu yüksektir. Merdiven boşluğu, giriş holü ve çoğunlukla tek olan asansör kapasitesinin üzerinde çalışır. Bakım periyotlarını katalog değerlerine göre değil gerçek kullanım yoğunluğuna göre kurmak, arıza sıklığını doğrudan düşürür.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Asansör bakımı, A tipi muayene takibi ve azami müdahale süresinin sözleşmeye bağlanması
- Elektrik panosu, topraklama ölçümü ve acil aydınlatma kontrolü
- Yangın algılama ve söndürme donanımının gözden geçirilmesi
- Ortak alan temizliği ve atık toplama düzeni
- Su deposu temizliği ve tesisat kaçak takibi
- Ekipman envanterinin yaşına göre üç yıllık yenileme sırası
- Aidat tahakkuku, tahsilatı ve kademeli alacak takibi
Aidat direncini düşüren şeffaflık nasıl kurulur?
Aidat itirazlarının büyük bölümü tutardan değil, tutarın nereye gittiğinin bilinmemesinden kaynaklanır. Yıl sonunda sunulan toplu bir hesap özeti bu boşluğu kapatmaz.
Uyguladığımız düzen şu: aylık kalem bazlı gider raporu, her kalemin belgesinin dijital arşivde erişilebilir olması, tahsilat oranının ve borç yaşlandırmasının aynı raporda görünmesi. Kat malikleri neyin ne kadar tuttuğunu ve kimin ödemediğini gördüğünde tartışma yönetimden ödemeyene kayar.
Sultangazi'de kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Bu profilde kadro genellikle tek görevli üzerine kurulur; belirleyici olan görevlinin izin, rapor ve resmî tatil günlerinde nasıl ikame edileceğinin sözleşmede yazılı olmasıdır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Sultangazi'de yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Sultangazi'de hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Sultangazi'de hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve yoğun konut dokusu profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat toplanamayan sitelerde ne yapıyorsunuz?
Önce raporlamayı şeffaflaştırıp itiraz nedenini ortadan kaldırıyoruz. Ardından kademeli takip: yazılı bildirim, ihtarname ve gerekirse icra takibi. Ortak gider alacağı için bağımsız bölüm üzerinde tanınan kanuni ipotek hakkı tahsil edilebilirliği belirgin biçimde artırır.
Bütçeyi düşürmek için nereden kısılır?
Yasal zorunluluk ve can güvenliği kalemlerinden kısılmaz. Tasarruf, enerji yönetimi, tedarikçi sözleşmelerinin yeniden pazarlığı, sarf malzeme standardizasyonu ve kadro vardiya optimizasyonundan çıkarılır.
Sultangazi'de hangi hizmetleri veriyorsunuz?
Tesis yönetimi, temizlik, teknik işletme, mali yönetim ve hukuki süreçler; güvenlik ihtiyacı olan yerleşkelerde 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik ayrıca kurgulanır.
Sultangazi'de hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.