Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Şişli dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Şişli, yüksek beklentili konut ve ofis profiline sahiptir; bu profilde kadro sayısı kadar niteliği de sözleşmeye yazılır: sunum standardı, dil becerisi ve talep karşılama eğitimi tanımlanır.
Şişli yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Şişli, Mecidiyeköy ve Esentepe'deki ofis yoğunluğu, Nişantaşı'nın tarihi apartman dokusu ve Bomonti'deki yeni karma projelerle üç ayrı yönetim ihtiyacını aynı ilçede topluyor.
İlçenin ortak zorluğu yoğunluk ve erişim. Otopark kapasitesi talebin gerisinde, yükleme ve tahliye alanları sınırlı, sokak trafiği yoğun. Bu koşullarda taşınma, tadilat ve teslimat trafiğini randevulu yönetmek yönetimin en görünür işlerinden biri hâline geliyor.
Şişli'de hizmet kapsamımız
Beklenti seviyesi yüksek yerleşkelerde hizmet kalitesi görünür ayrıntılardan ölçülür: lobi düzeni, peyzajın bakımı, güvenlik görevlisinin sunumu ve talebe dönüş süresi. Bu profilde raporlama disiplini teknik yeterlilik kadar belirleyicidir; ölçülmeyen bir hizmet, yapılmış sayılmaz.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Talep tipine göre hedef ilk yanıt ve çözüm süresi taahhüdü
- Ortak alanlar için belirlenmiş kontrol noktalarından periyodik denetim skoru
- Peyzaj, aydınlatma ve cephe için sıkı görsel standart takibi
- Konfor koşullarının (sıcaklık, havalandırma, aydınlatma) ölçümü
- Ziyaretçi kabul, kargo ve concierge düzeni
- Sosyal tesis işletmesi, rezervasyon düzeni ve hijyen takibi
- Aylık kalem bazlı mali rapor ve dijital belge arşivi
Tadilat ve taşınma trafiği nasıl yönetilir?
Yoğun binalarda tadilat, ortak alan yıpranmasının ve komşu şikâyetinin bir numaralı kaynağı. Kural koymadan yürütülen bir tadilat süreci, hem asansör hem hol hem de merdiven boşluğunda kalıcı hasar bırakır.
Uyguladığımız düzen: tadilat başvurusu ve onay, çalışma saatleri ve gürültülü iş aralığının tanımı, asansör ve hol için koruyucu kaplama zorunluluğu, moloz çıkarma planı ve süresi, tamamlanınca ortak alan durum tespiti. Depozito uygulaması yönetim planında öngörülmüşse hasar karşılığı buradan tahsil edilir.
- Yazılı tadilat başvurusu, onay ve süre tanımı
- Gürültülü çalışma saatlerinin sınırlandırılması
- Asansör ve hol için koruyucu kaplama zorunluluğu
- Moloz çıkarma planı ve ortak alan temizlik yükümlülüğü
- Tadilat öncesi ve sonrası ortak alan durum tespiti
Şişli'de kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Bu profilde kadro sayısı kadar niteliği de sözleşmeye yazılır: sunum standardı, dil becerisi ve talep karşılama eğitimi tanımlanır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Şişli'de yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Şişli'de hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Şişli'de hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve yüksek beklentili konut ve ofis profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Otopark yetersiz olan binalarda ne yapılabilir?
Öncelikle tahsis düzeni netleştirilir: hangi bağımsız bölüme kaç yer, misafir aracı nereye. Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararı çerçevesinde kurallar yazılı hâle getirilir; denetimi güvenlik kadrosu üstlenir. Kural yazılı değilse denetim de yapılamaz.
Nişantaşı'ndaki eski apartmanlarda hizmet veriyor musunuz?
Evet. Eski yapı stoğunda öncelik ekipman envanterinin yaşını çıkarmak ve üç yıllık yenileme sırası oluşturmaktır. Koruma alanındaki binalarda izin gerektiren işler ayrı takip edilir.
Ofis binalarında mesai dışı çalışma nasıl düzenleniyor?
Mesai dışı ve hafta sonu çalışma için yazılı izin düzeni kurulur: talep, onay, güvenlik bilgilendirmesi ve giriş kaydı. Bu düzen hem güvenlik hem enerji maliyeti açısından gereklidir.
Şişli'de hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.