Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Silivri dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Silivri, kıyı ve düşük yoğunluklu yerleşim profiline sahiptir; kadro sezona göre iki katmanlı kurulur ve hangi ayda kaç personelin görevde olacağı sözleşmede tarih aralığıyla yazılır; böylece yaz açığı da kış israfı da oluşmaz.
Silivri yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Silivri, Marmara kıyısı boyunca uzanan, yazlık site kültürünün en yerleşik olduğu İstanbul ilçelerinden biri. Selimpaşa, Gümüşyaka ve Kavaklı hattındaki yerleşkelerin çoğu mevsimlik kullanılıyor; merkez ve Mimar Sinan çevresinde ise yıl boyu yaşanan konut dokusu bulunuyor.
Mevsimlik doluluk, tesis yönetiminin bütün planlamasını değiştiriyor. Sabit kadroyla çalışmak yaz aylarında yetersiz kalıyor, kış aylarında gereksiz maliyet üretiyor. Kadronun sezona göre iki katmanlı kurulması ve bunun sözleşmede tarih aralığıyla tanımlanması bu ilçede standart olmalı.
Silivri'de hizmet kapsamımız
Kıyı ve düşük yoğunluklu bölgelerde iki değişken belirleyicidir: mevsimsel doluluk ve iklim. Yaz aylarında kalabalıklaşan, kış aylarında kısmen boşalan bir yerleşkede sabit kadro iki yönlü israf üretir. Tuzlu ve nemli hava ise metal aksamda korozyonu, cephede kirlenmeyi hızlandırır; bakım periyotları standarda göre kısaltılır.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Sezona göre iki katmanlı kadro: yıl boyu çekirdek ekip + sezonluk takviye
- Korozyona açık metal aksam ve cephe için kısaltılmış kontrol periyodu
- Sonbaharda tesisatın kışa hazırlanması ve sulama hattının boşaltılması
- Boş konutlar için haftalık dış kontrol turu ve yazılı tespit kaydı
- Yağış sonrası çatı, oluk, mazgal ve drenaj gözlemi
- Havuz işletmesi, su kimyası takibi ve yasal kayıtlar
- Kritik ekipman için yerinde yedek parça stoğu
Yazlık sitelerde kış dönemi neden ihmal edilmemeli?
Yazlık yerleşkelerde en pahalı hatalar kış aylarında oluşur ve ilkbaharda fark edilir. Donan tesisat, su alan çatı, tıkanan drenaj ve boş konutlarda oluşan nem hasarı; hepsi kesintiye uğramış bir denetimin sonucudur.
Kış planı üç maddeden oluşur: tesisatın kışa hazırlanması ve sulama hattının boşaltılması, boş konutlar için haftalık dış kontrol turu, çatı ve drenaj için yağış sonrası gözlem. Bu üç madde uygulandığında ilkbahar açılışı bir onarım sezonu olmaktan çıkar.
- Sonbaharda sulama hattının boşaltılması ve tesisatın kışa hazırlanması
- Boş konutlar için haftalık dış kontrol turu ve yazılı tespit kaydı
- Yağış sonrası çatı, oluk ve drenaj gözlemi
- Havuz kapanış işlemleri ve kış bakımı
- Sezonluk kadro takviyesinin sözleşmede tarih aralığıyla tanımlanması
Silivri'de kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Kadro sezona göre iki katmanlı kurulur ve hangi ayda kaç personelin görevde olacağı sözleşmede tarih aralığıyla yazılır; böylece yaz açığı da kış israfı da oluşmaz.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Silivri'de yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Silivri'de hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Silivri'de hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve kıyı ve düşük yoğunluklu yerleşim profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Kış aylarında hizmet kesiliyor mu?
Hayır. Kadro küçülür ama hizmet sürer: güvenlik, teknik işletme ve boş konut denetimi devam eder; havuz ve yoğun peyzaj gibi sezonluk kalemler devre dışı kalır. Hangi hizmetin hangi dönemde aktif olacağı sözleşmede yazılır.
Sezonluk kadro artışı ek ücret mi?
Hayır, sürpriz değildir. Hangi ayda kaç personelin görevde olacağı tarih aralıklarıyla sözleşmeye ve işletme projesine yazılır; yıllık bütçe baştan bilinir.
Silivri'de havuz işletmesi kapsama dahil mi?
Evet. Su kimyası ölçümü, dezenfeksiyon, filtre bakımı ve mevzuatın gerektirdiği kayıtların tutulması hizmet kapsamındadır; kimyasal ve sarf giderleri işletme bütçesinde ayrı kalem olarak gösterilir.
Silivri'de hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.