Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Şile dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Şile, kıyı ve düşük yoğunluklu yerleşim profiline sahiptir; kadro sezona göre iki katmanlı kurulur ve hangi ayda kaç personelin görevde olacağı sözleşmede tarih aralığıyla yazılır; böylece yaz açığı da kış israfı da oluşmaz.
Şile yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Şile, Karadeniz kıyısında, İstanbul'un en düşük yoğunluklu ve en belirgin mevsimsel karaktere sahip ilçesi. Yapı stoğu ağırlıklı olarak müstakil evler, yazlık siteler ve Ağva hattındaki küçük ölçekli konaklama tesislerinden oluşuyor.
İlçede tesis yönetiminin belirleyici gerçeği iklim ve mevsimsellik. Karadeniz'in nemli ve rüzgârlı havası cephede, çatıda ve metal aksamda yıpranmayı hızlandırıyor; kış aylarında büyük ölçüde boşalan yerleşkeler ise denetimsiz kaldığında ilkbaharda bir onarım listesiyle karşılaşıyor.
Şile'de hizmet kapsamımız
Kıyı ve düşük yoğunluklu bölgelerde iki değişken belirleyicidir: mevsimsel doluluk ve iklim. Yaz aylarında kalabalıklaşan, kış aylarında kısmen boşalan bir yerleşkede sabit kadro iki yönlü israf üretir. Tuzlu ve nemli hava ise metal aksamda korozyonu, cephede kirlenmeyi hızlandırır; bakım periyotları standarda göre kısaltılır.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Sezona göre iki katmanlı kadro: yıl boyu çekirdek ekip + sezonluk takviye
- Korozyona açık metal aksam ve cephe için kısaltılmış kontrol periyodu
- Sonbaharda tesisatın kışa hazırlanması ve sulama hattının boşaltılması
- Boş konutlar için haftalık dış kontrol turu ve yazılı tespit kaydı
- Yağış sonrası çatı, oluk, mazgal ve drenaj gözlemi
- Havuz işletmesi, su kimyası takibi ve yasal kayıtlar
- Kritik ekipman için yerinde yedek parça stoğu
Karadeniz ikliminde bakım takvimi nasıl kurulur?
Şile'de bakım takvimi hava koşullarına göre yığılmalı. Cephe boyası, çatı onarımı, dış ahşap bakımı ve peyzaj yenilemesi gibi işler elverişli sezona alınır; kış dönemi ise denetim ve koruma dönemidir.
Kış planı üç maddeden oluşur: tesisatın kışa hazırlanması ve sulama hattının boşaltılması, boş konutlar için haftalık dış kontrol turu, fırtına ve yoğun yağış sonrası çatı-oluk-drenaj gözlemi. Bu üç madde uygulandığında ilkbahar açılışı bir onarım sezonu olmaktan çıkar.
- Bakım işlerinin elverişli sezona yığılması
- Sonbaharda tesisatın kışa hazırlanması, sulama hattının boşaltılması
- Boş konutlar için haftalık dış kontrol turu ve yazılı tespit kaydı
- Fırtına sonrası çatı, oluk ve drenaj gözlemi
- Nem ve rüzgâr etkisiyle kısaltılmış cephe ve metal aksam periyotları
Şile'de kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Kadro sezona göre iki katmanlı kurulur ve hangi ayda kaç personelin görevde olacağı sözleşmede tarih aralığıyla yazılır; böylece yaz açığı da kış israfı da oluşmaz.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Şile'de yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Şile'de hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Şile'de hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve kıyı ve düşük yoğunluklu yerleşim profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Şile'de yazlık siteler için hizmet veriyor musunuz?
Evet. Mevsimsel doluluk gösteren yerleşkelerde kadroyu iki katmanlı kuruyoruz: yıl boyu sabit çekirdek kadro ile sezonluk takviye. Hangi ayda kaç personelin görevde olacağı sözleşmede tarih aralığıyla yazılır.
Kış aylarında boş kalan konutlar denetleniyor mu?
Evet. Haftalık dış kontrol turu yapılır; tesisat donma riski, su ve elektrik kaçağı, çatı ve doğrama durumu kontrol edilip yazılı olarak raporlanır.
Merkeze uzaklık müdahale süresini etkiliyor mu?
Bu nedenle kritik ekipman için yerinde yedek parça stoğu tutuyor ve önleyici bakım periyotlarını sıkılaştırıyoruz. Uzak bölgelerde arıza sonrası müdahaleye dayalı bir plan her zaman daha pahalıya mal olur.
Şile'de hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.