Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Sarıyer dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Sarıyer, yüksek beklentili konut ve ofis profiline sahiptir; bu profilde kadro sayısı kadar niteliği de sözleşmeye yazılır: sunum standardı, dil becerisi ve talep karşılama eğitimi tanımlanır.
Sarıyer yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Sarıyer, Maslak'taki ofis kuleleriyle Zekeriyaköy ve Uskumruköy'ün villa yerleşkelerini, Boğaz kıyısındaki tarihi yalı dokusuyla Kilyos'un sahil hattını aynı ilçede topluyor. İstanbul'un profil olarak en heterojen ilçelerinden biri.
Bu dağılım, tesis yönetiminde tek bir ekip modelini imkânsız kılıyor. Maslak'ta plaza işletmeciliği, Zekeriyaköy'de geniş çevreli yerleşke yönetimi, Boğaz hattında koruma mevzuatı ve nem-rutubet takibi gerekiyor. Üç bölge için ayrı kadro ve ayrı bakım takvimi kurulmadığında hizmet kalitesi bölgeye göre dalgalanıyor.
Sarıyer'de hizmet kapsamımız
Beklenti seviyesi yüksek yerleşkelerde hizmet kalitesi görünür ayrıntılardan ölçülür: lobi düzeni, peyzajın bakımı, güvenlik görevlisinin sunumu ve talebe dönüş süresi. Bu profilde raporlama disiplini teknik yeterlilik kadar belirleyicidir; ölçülmeyen bir hizmet, yapılmış sayılmaz.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Talep tipine göre hedef ilk yanıt ve çözüm süresi taahhüdü
- Ortak alanlar için belirlenmiş kontrol noktalarından periyodik denetim skoru
- Peyzaj, aydınlatma ve cephe için sıkı görsel standart takibi
- Konfor koşullarının (sıcaklık, havalandırma, aydınlatma) ölçümü
- Ziyaretçi kabul, kargo ve concierge düzeni
- Sosyal tesis işletmesi, rezervasyon düzeni ve hijyen takibi
- Aylık kalem bazlı mali rapor ve dijital belge arşivi
Orman ve yeşil alan komşuluğu neyi değiştirir?
Zekeriyaköy, Bahçeköy ve Uskumruköy hattındaki yerleşkelerde ortak alan büyük ölçüde doğayla temas hâlinde. Bu, iki başlığı öne çıkarıyor: yangın riski ve haşere-kemirgen kontrolü.
Orman komşuluğunda yangın yalnızca bina içi bir konu değil; çevre hattındaki kuru bitki örtüsünün temizliği, su kaynağına erişim ve tahliye yolu planı bakım takviminin parçası olmalı. Haşere kontrolünde ise izlenebilirlik şart: uygulamanın tarihi, alanı, kullanılan biyosidal ürünü ve dozu kayıt altına alınır, istasyon takibi yapılır.
- Çevre hattında kuru bitki örtüsü temizliği ve yangın önlemleri
- Tahliye yolu planı ve su kaynağına erişim kontrolü
- İzlenebilir haşere ve kemirgen kontrolü, istasyon takibi
- Nemli iklimde cephe, ahşap ve çatı takibi
- Uzun çevre hattı için değişken rotalı gece devriyesi
Sarıyer'de kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Bu profilde kadro sayısı kadar niteliği de sözleşmeye yazılır: sunum standardı, dil becerisi ve talep karşılama eğitimi tanımlanır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Sarıyer'de yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Sarıyer'de hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Sarıyer'de hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve yüksek beklentili konut ve ofis profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Boğaz hattındaki tescilli yapılarda hizmet veriyor musunuz?
Evet. Koruma alanındaki yapılarda izin gerektiren ve gerektirmeyen işleri ayırır, izin sürecini takip eder ve rutin bakımı mevzuata uygun kalemlerle yürütürüz. Nem ve rutubet takibi bu yapılarda periyodik gözlem kaydına bağlanır.
Zekeriyaköy gibi geniş yerleşkelerde güvenlik nasıl kurgulanıyor?
Sabit kulübe tek başına yeterli değildir. Kesintisiz çevre aydınlatması, kör nokta bırakmayan kamera yerleşimi ve değişken rotalı devriye üçlüsü birlikte kurulur; araç girişi için yazılı ziyaretçi kabul prosedürü tanımlanır.
Maslak'taki ofis binalarında hangi hizmetler veriliyor?
Teknik işletme, iklimlendirme ve otomasyon takibi, özel güvenlik, temizlik, otopark işletmesi ve kiracı talep yönetimi. Hizmet seviyesi hedefleri sözleşmede tanımlanır ve aylık raporlanır.
Sarıyer'de hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.