Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Sancaktepe dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Sancaktepe, yüksek katlı toplu konut profiline sahiptir; yüksek katlı yerleşkede kadro daire sayısına bölünerek değil, aynı anda dolu tutulması gereken nokta sayısına göre kurulur: lobi, araç girişi ve kamera izleme merkezi ayrı noktalardır.
Sancaktepe yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Sancaktepe, Sarıgazi ve Samandıra hattında son on yılda hızla büyüyen, yeni toplu konut yerleşkelerinin baskın olduğu bir ilçe. TEM aksına yakınlığı ve arsa üretim kapasitesi, ilçeyi büyük ölçekli projelerin adresi hâline getirdi.
Yeni ve büyük yerleşkelerde tesis yönetiminin başarısı ilk yılda belirleniyor: doğru kadro tablosu, gerçekçi işletme bütçesi ve garanti takibi. Bu üçü doğru kurulduğunda sonraki yıllar öngörülebilir ilerliyor; kurulmadığında ise sürekli ek aidat ve yönetim değişikliği döngüsü başlıyor.
Sancaktepe'de hizmet kapsamımız
Yüksek katlı yapıda tesis yönetiminin ağırlığı düşey sistemlere kayar: asansör grupları, yangın algılama ve sprinkler, kaçış merdiveni basınçlandırması, jeneratör, hidrofor ve çok katlı kapalı otopark. Bu envanterin periyodik kontrolü ve arıza yönetimi, konfor kalemlerinden önce gelir; çünkü kesintisi doğrudan can güvenliğine ve erişilebilirliğe dokunur.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Asansör gruplarının bakımı, A tipi muayene takibi ve trafik yoğunluğu takibi
- Yangın algılama, sprinkler ve basınçlandırma sistemlerinin periyodik testi
- Jeneratör yük testi, transfer panosu kontrolü ve yakıt yönetimi
- Hidrofor, su deposu ve tesisat basıncının izlenmesi
- Kapalı otopark havalandırması, karbon monoksit ölçümü ve makineli zemin yıkama
- Yıllık tahliye tatbikatı ve kat sorumlusu görevlendirmesi
- Lobi ve ortak alanların yüksek sirkülasyona göre planlanmış temizlik sıklığı
Büyük yerleşkelerde ilk yıl işletme bütçesi
Yeni teslim yerleşkelerde bütçe çoğunlukla olduğundan düşük kurulur; çünkü gerçek tüketim verisi yoktur ve satış aşamasında verilmiş düşük aidat beklentisi vardır. Sonuç yıl ortasında ek aidat ve güven kaybıdır.
Doğru yaklaşım, bütçeyi benzer ölçekteki yerleşkelerin gerçekleşmiş verisiyle kurmak ve doluluk oranına göre kademelendirmektir. Doluluk düşükken değişken gider de düşüktür; ancak güvenlik, teknik ve sigorta gibi sabit kalemler baştan tam kapasitedir. Bu ayrımı işletme projesinde açıkça göstermek ilk yılın sürprizini ortadan kaldırır.
- Sabit ve değişken gider ayrımının işletme projesinde gösterimi
- Doluluk oranına göre kademelendirilmiş bütçe
- Benzer ölçekli yerleşkelerin gerçekleşmiş verisiyle karşılaştırma
- Garanti kapsamı ve süre takibi
- Demirbaş ve stok devir tutanağı
Sancaktepe'de kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Yüksek katlı yerleşkede kadro daire sayısına bölünerek değil, aynı anda dolu tutulması gereken nokta sayısına göre kurulur: lobi, araç girişi ve kamera izleme merkezi ayrı noktalardır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Sancaktepe'de yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Sancaktepe'de hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Sancaktepe'de hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve yüksek katlı toplu konut profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Yeni yerleşkenin yönetimini ne zaman devralmalıyız?
İlk teslimlerin başladığı dönem idealdir. Ortak alan eksik listesi, garanti süreleri ve demirbaş devri o aşamada kayda geçer; sonradan yapılan devirlerde bu bilgiler çoğunlukla kaybolmuş olur.
Aidat neden ikinci yıl artıyor?
Doluluk arttıkça değişken giderler yükselir. Bunu sürpriz olmaktan çıkarmanın yolu, bütçeyi baştan doluluğa göre kademelendirmek ve sabit-değişken ayrımını işletme projesinde göstermektir.
Sancaktepe'de hangi hizmetleri veriyorsunuz?
Entegre tesis yönetimi, özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, mali yönetim ve hukuki süreçler; hizmetler tek sözleşmede ya da ayrı ayrı sunulabilir.
Sancaktepe'de hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.