Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Pendik dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Pendik, konut ve ticaret karması profiline sahiptir; karma yapılarda kadro, ticari bölümün açık olduğu saatlerle konut bölümünün yoğun olduğu saatleri birlikte karşılayacak biçimde vardiyalanır.
Pendik yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Pendik, Sabiha Gökçen Havalimanı, organize sanayi alanları, sahil şeridi ve Kurtköy hattındaki yeni konut projeleriyle İstanbul'un en çok yönlü ilçelerinden biri. Yapı stoğu sanayi tesisinden yüksek katlı yerleşkeye kadar uzanıyor.
Bu çeşitlilik tesis yönetiminde farklı disiplinleri aynı ilçede gerektiriyor. Sanayi tarafında İSG, yük giriş kontrolü ve duruş maliyeti odaklı bakım; konut tarafında sosyal tesis işletmesi, aidat disiplini ve teknik sistem takibi belirleyici.
Pendik'te hizmet kapsamımız
Konut ile ticari kullanımın bir arada olduğu yapılarda yönetimin en büyük işi, farklı kullanıcı tiplerinin birbirini engellemesini önlemektir. Çalışma saatleri, atık üretimi, araç ve yükleme trafiği ile ortak alan kullanımı; dördü de konut sakinleri ile ticari kullanıcılar arasında sürtüşme üretir.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Kullanım tipine göre ayrılmış giriş, asansör ve otopark düzeni
- Yükleme saatlerinin ve teslimat alanının tanımlanması
- Ticari üniteler için ayrı atık biriktirme ve toplama sıklığı
- Elektrik tesisatının fiilî yüke göre kontrolü ve topraklama ölçümü
- Yangın algılama ve söndürme donanımının kullanım tipine göre gözden geçirilmesi
- Ortak gider paylaşımında ayrışan kalemlerin işletme projesinde şeffaf gösterimi
- Ziyaretçi ve kargo kabul prosedürü
Havalimanı ve sanayi aksındaki tesislerde vardiya düzeni
Havalimanı ve organize sanayi çevresindeki tesislerin önemli bölümü 7/24 çalışıyor. Bu, güvenlik ve temizlik kadrosunun gündüz mesaisine göre değil kesintisiz düzene göre kurulmasını gerektiriyor.
Kesintisiz düzende kadro hesabı yasal zemine oturur: tek noktanın 7/24 korunması haftada 168 saattir, yasal haftalık sınır ve izin-rapor ikamesi hesaba katıldığında yaklaşık 4,2 personel gerekir. Vardiya devir tutanağı, nokta kontrol kaydı ve gece vardiyası denetimi bu tesislerde sözleşmenin denetlenebilir maddeleridir.
- 7/24 düzene göre kurulmuş güvenlik ve temizlik kadrosu
- Vardiya devir tutanakları ve nokta kontrol kayıtları
- Yük ve araç giriş çıkış kontrolü, sevkiyat kayıt disiplini
- Gürültü ve toz yükü nedeniyle kısaltılmış filtre ve cephe periyotları
- İSG risk değerlendirmesi ve saha denetimi
Pendik'te kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Karma yapılarda kadro, ticari bölümün açık olduğu saatlerle konut bölümünün yoğun olduğu saatleri birlikte karşılayacak biçimde vardiyalanır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Pendik'te yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Pendik'te hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Pendik'te hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve konut ve ticaret karması profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Fabrika ve lojistik tesisi yönetimi yapıyor musunuz?
Evet. Sanayi ve lojistik tesislerinde teknik işletme, özel güvenlik, temizlik, İSG takibi ve atık yönetimi hizmeti veriyoruz; bakım takvimi duruş maliyetine göre önceliklendirilir.
Kurtköy'deki yeni yerleşkelerde ilk yıl neye dikkat etmeli?
Garanti takibine ve bütçenin doluluğa göre kademelendirilmesine. Ortak alan eksik listesi, garanti süreleri ve demirbaş devri devralma sırasında kayda geçirilir.
7/24 çalışan tesiste temizlik nasıl planlanıyor?
Operasyon katmanlara ayrılır: ağır işler üretim ya da ziyaretçi yoğunluğunun düştüğü saatlerde, kritik noktalar için gündüz sürekli görevli, anlık olaylar için hazır müdahale ekibi.
Pendik'te hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.