Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Kartal dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Kartal, yüksek katlı toplu konut profiline sahiptir; yüksek katlı yerleşkede kadro daire sayısına bölünerek değil, aynı anda dolu tutulması gereken nokta sayısına göre kurulur: lobi, araç girişi ve kamera izleme merkezi ayrı noktalardır.
Kartal yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Kartal, sahil şeridi boyunca uzanan ve son on yılda yüksek katlı dönüşüm projeleriyle siluetini değiştiren bir ilçe. Kordonboyu ve Soğanlık hattındaki yeni kuleler ile Yakacık ve Atalar'daki eski konut dokusu bir arada.
Yeni kulelerde tesis yönetiminin ağırlığı düşey sistemlere kayıyor: asansör grupları, yangın algılama ve sprinkler, basınçlandırma, jeneratör ve çok katlı kapalı otopark. Eski stokta ise yenileme planlaması ve yasal zorunlulukların takibi öne çıkıyor.
Kartal'da hizmet kapsamımız
Yüksek katlı yapıda tesis yönetiminin ağırlığı düşey sistemlere kayar: asansör grupları, yangın algılama ve sprinkler, kaçış merdiveni basınçlandırması, jeneratör, hidrofor ve çok katlı kapalı otopark. Bu envanterin periyodik kontrolü ve arıza yönetimi, konfor kalemlerinden önce gelir; çünkü kesintisi doğrudan can güvenliğine ve erişilebilirliğe dokunur.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Asansör gruplarının bakımı, A tipi muayene takibi ve trafik yoğunluğu takibi
- Yangın algılama, sprinkler ve basınçlandırma sistemlerinin periyodik testi
- Jeneratör yük testi, transfer panosu kontrolü ve yakıt yönetimi
- Hidrofor, su deposu ve tesisat basıncının izlenmesi
- Kapalı otopark havalandırması, karbon monoksit ölçümü ve makineli zemin yıkama
- Yıllık tahliye tatbikatı ve kat sorumlusu görevlendirmesi
- Lobi ve ortak alanların yüksek sirkülasyona göre planlanmış temizlik sıklığı
Çok katlı kapalı otoparklarda işletme ve güvenlik
Yüksek katlı yerleşkelerde kapalı otopark, sanılandan çok daha fazla risk ve maliyet barındırır. Havalandırma yetersizse karbon monoksit birikir, sprinkler sistemi çalışmıyorsa araç yangını hızla büyür, aydınlatma zayıfsa hem güvenlik hem kaza riski artar.
Bu alanları üç başlıkta izliyoruz: havalandırma ve CO ölçümü, yangın söndürme sisteminin periyodik testi, aydınlatma ve devriye düzeni. Zemin bakımı ise ayrı bir kalem; makineli yıkama planlanmadığında lastik izi ve yağ birikimi kaplamayı kalıcı olarak bozar.
- Havalandırma performansı ve karbon monoksit ölçümü
- Sprinkler ve yangın algılama sisteminin periyodik testi
- Aydınlatma sürekliliği ve düzenli otopark devriyesi
- Periyodik makineli zemin yıkama
- Araç giriş kontrolü ve yer tahsis düzeni
Kartal'da kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Yüksek katlı yerleşkede kadro daire sayısına bölünerek değil, aynı anda dolu tutulması gereken nokta sayısına göre kurulur: lobi, araç girişi ve kamera izleme merkezi ayrı noktalardır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Kartal'da yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Kartal'da hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Kartal'da hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve yüksek katlı toplu konut profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Yüksek katlı yerleşkelerde kadro nasıl belirleniyor?
Daire sayısına bölerek değil, aynı anda dolu tutulması gereken nokta sayısına göre. 7/24 kesintisiz tek nokta haftada 168 saattir; yasal haftalık sınır ve izin-rapor ikamesi hesaba katıldığında nokta başına yaklaşık 4,2 personel gerekir.
Otopark yer tahsisi nasıl düzenleniyor?
Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararı çerçevesinde yazılı hâle getirilir; denetimi güvenlik kadrosu üstlenir. Misafir aracı, ticari ünite kullanımı ve şarj istasyonu düzeni ayrı tanımlanır.
Sahile yakın binalarda ek bakım gerekir mi?
Evet. Tuzlu ve nemli hava metal aksamda korozyonu hızlandırdığı için korkuluk, kapı kasası, dış aydınlatma ve klima dış ünitelerinde kontrol periyodu kısaltılır.
Kartal'da hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.