Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Kâğıthane dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Kâğıthane, konut ve ticaret karması profiline sahiptir; karma yapılarda kadro, ticari bölümün açık olduğu saatlerle konut bölümünün yoğun olduğu saatleri birlikte karşılayacak biçimde vardiyalanır.
Kâğıthane yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Kâğıthane, son yirmi yılda sanayi alanlarının ofis ve konut kullanımına dönüştüğü, İstanbul'un en hızlı değişen ilçelerinden biri. Seyrantepe ve Merkez hattındaki plaza yoğunluğu ile Gültepe, Çeliktepe ve Nurtepe'deki konut dokusu yan yana duruyor.
İlçedeki yeni ofis ve karma projeler yüksek teknik donanımlı: merkezi iklimlendirme, bina otomasyonu, kartlı geçiş, yangın sprinkler sistemi ve büyük kapalı otoparklar standart. Bu donanım, tesis yönetiminde teknik ekibin niteliğini belirleyici hâle getiriyor; temizlik ve güvenlik kadrosu kurmak yeterli olmuyor.
Kâğıthane'de hizmet kapsamımız
Konut ile ticari kullanımın bir arada olduğu yapılarda yönetimin en büyük işi, farklı kullanıcı tiplerinin birbirini engellemesini önlemektir. Çalışma saatleri, atık üretimi, araç ve yükleme trafiği ile ortak alan kullanımı; dördü de konut sakinleri ile ticari kullanıcılar arasında sürtüşme üretir.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Kullanım tipine göre ayrılmış giriş, asansör ve otopark düzeni
- Yükleme saatlerinin ve teslimat alanının tanımlanması
- Ticari üniteler için ayrı atık biriktirme ve toplama sıklığı
- Elektrik tesisatının fiilî yüke göre kontrolü ve topraklama ölçümü
- Yangın algılama ve söndürme donanımının kullanım tipine göre gözden geçirilmesi
- Ortak gider paylaşımında ayrışan kalemlerin işletme projesinde şeffaf gösterimi
- Ziyaretçi ve kargo kabul prosedürü
Bina otomasyonu olan tesislerde işletme nasıl kurulur?
Otomasyon sistemi kurulu bir binada asıl mesele sistemi kurmak değil, doğru işletmek. Sahada en sık gördüğümüz durum, otomasyonun devreye alındıktan sonra manuel moda alınıp bir daha kullanılmaması. Bu, hem enerji tasarrufunu hem arıza erken uyarısını iptal eder.
Yaklaşımımız, otomasyon üzerinden alınan verileri aylık raporun parçası hâline getirmek: bölge bazında sıcaklık ve çalışma saatleri, alarm kayıtları, enerji tüketim eğilimi. Veri rapora girdiği anda sistem yaşamaya başlar; girmediğinde ekrandan ibaret kalır.
- Otomasyon alarm kayıtlarının haftalık gözden geçirilmesi
- Bölge bazında konfor koşullarının ölçümü ve raporlanması
- Enerji tüketim eğiliminin aylık izlenmesi
- Sprinkler ve yangın algılama sisteminin periyodik testi
- Kapalı otopark havalandırma ve CO ölçüm kontrolü
Kâğıthane'de kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Karma yapılarda kadro, ticari bölümün açık olduğu saatlerle konut bölümünün yoğun olduğu saatleri birlikte karşılayacak biçimde vardiyalanır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Kâğıthane'de yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Kâğıthane'de hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Kâğıthane'de hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve konut ve ticaret karması profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Plaza ve ofis binası yönetimi yapıyor musunuz?
Evet. Ofis ve plaza yönetiminde kiracı talep akışı hizmet seviyesi taahhüdüne bağlanır, konfor koşulları ölçülür ve aylık rapor kiracıyla paylaşılır. Teknik ekip bina otomasyonu ve iklimlendirme sistemlerine göre seçilir.
Enerji maliyetini düşürmek için ne yapıyorsunuz?
Önce tüketim profilini çıkarıyoruz: hangi sistem, hangi saatte, ne kadar. Ardından çalışma saatleri optimizasyonu, aydınlatma senaryoları ve iklimlendirme ayar noktalarının düzenlenmesi geliyor. Yatırım gerektiren adımlar bu ölçümden sonra teklif edilir.
Karma projelerde konut ve ofis nasıl ayrılıyor?
Giriş, asansör grubu, otopark tahsisi, çalışma saatleri ve atık toplama düzeni ayrı kurgulanır. Ortak gider paylaşımında kullanım yoğunluğuna göre ayrışan kalemler işletme projesinde ayrı gösterilir.
Kâğıthane'de hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.