Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Kadıköy dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Kadıköy, yüksek beklentili konut ve ofis profiline sahiptir; bu profilde kadro sayısı kadar niteliği de sözleşmeye yazılır: sunum standardı, dil becerisi ve talep karşılama eğitimi tanımlanır.
Kadıköy yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Kadıköy, Anadolu yakasının en yerleşik konut ilçesi. Caferağa ve Moda'daki eski apartman dokusundan Suadiye, Erenköy ve Kozyatağı'ndaki yüksek katlı yapılara kadar geniş bir yelpazeye sahip; Fikirtepe hattında ise büyük ölçekli dönüşüm sürüyor.
İlçenin ayırt edici konusu yapı stoğunun yaşı. 1970-1990 arası inşa edilmiş çok sayıda apartmanda asansör, elektrik panosu, su tesisatı ve çatı yalıtımı aynı dönemde ömrünü tamamlıyor. Yönetim devralırken ekipman envanterinin yaşını çıkarmak, sonraki üç yılın yenileme takvimini baştan kurmayı mümkün kılıyor.
Kadıköy'de hizmet kapsamımız
Beklenti seviyesi yüksek yerleşkelerde hizmet kalitesi görünür ayrıntılardan ölçülür: lobi düzeni, peyzajın bakımı, güvenlik görevlisinin sunumu ve talebe dönüş süresi. Bu profilde raporlama disiplini teknik yeterlilik kadar belirleyicidir; ölçülmeyen bir hizmet, yapılmış sayılmaz.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Talep tipine göre hedef ilk yanıt ve çözüm süresi taahhüdü
- Ortak alanlar için belirlenmiş kontrol noktalarından periyodik denetim skoru
- Peyzaj, aydınlatma ve cephe için sıkı görsel standart takibi
- Konfor koşullarının (sıcaklık, havalandırma, aydınlatma) ölçümü
- Ziyaretçi kabul, kargo ve concierge düzeni
- Sosyal tesis işletmesi, rezervasyon düzeni ve hijyen takibi
- Aylık kalem bazlı mali rapor ve dijital belge arşivi
Az daireli apartmanlarda profesyonel yönetim mantıklı mı?
Kadıköy'de yapı stoğunun önemli bölümü sekiz ile yirmi daire arasında. Bu ölçekte "zaten komşuyuz, kendimiz hallederiz" yaklaşımı yaygın ve çoğu zaman da işler. Sorun, işlemediği anda ortaya çıkanın büyüklüğü.
Yönetici sıfatını üstlenen kat maliki; kapıcının işvereni, asansörün periyodik kontrol sorumlusu ve yangın tesisatının muhatabı hâline gelir. Bir iş kazası, bir asansör kazası ya da eksik bir SGK bildirimi bu kişiye döner. Profesyonel yönetimde bu sorumluluk firmanın tüzel kişiliğine geçer; karşılaştırma yalnızca aylık ücret üzerinden yapıldığında bu fark görünmez.
Kadıköy'de kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Bu profilde kadro sayısı kadar niteliği de sözleşmeye yazılır: sunum standardı, dil becerisi ve talep karşılama eğitimi tanımlanır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Kadıköy'de yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Kadıköy'de hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Kadıköy'de hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve yüksek beklentili konut ve ofis profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Kaç daireden itibaren profesyonel yönetim gerekir?
Belirleyici olan daire sayısı değil teknik yük ve sorumluluktur. Asansörü, yangın tesisatı ve kadrolu görevlisi olan sekiz daireli bir binada bile işveren sorumluluğu ve periyodik kontrol takibi gönüllü yönetim için ağırdır.
Eski apartmanlarda yenileme sırası nasıl belirleniyor?
Devralma sırasında her kritik ekipmanın kurulum yılı, son bakım kaydı ve kalan tahmini ömrü tabloya dökülür; ardından üç yıllık yenileme sırası çıkarılıp işletme projesine ayrı kalem olarak yazılır. Böylece ani ek aidat tartışması yaşanmaz.
Fikirtepe gibi dönüşüm bölgelerinde hizmet veriyor musunuz?
Evet. Dönüşüm sürecindeki binalarda bütçeyi yasal zorunluluk ve can güvenliği kalemleriyle sınırlar; malik listesi, muvafakat takibi ve toplantı organizasyonunu yürütürüz.
Kadıköy'de hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.