Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Güngören dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Güngören, yoğun konut dokusu profiline sahiptir; bu profilde kadro genellikle tek görevli üzerine kurulur; belirleyici olan görevlinin izin, rapor ve resmî tatil günlerinde nasıl ikame edileceğinin sözleşmede yazılı olmasıdır.
Güngören yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Güngören, İstanbul'un yüzölçümü en küçük, nüfus yoğunluğu en yüksek ilçelerinden biri. Konut dokusu tekstil ve konfeksiyon atölyeleriyle iç içe; aynı binanın alt katında üretim, üst katlarında konut bulunması yaygın.
Bu karma kullanım tesis yönetiminde üç somut sorun üretiyor: atölyelerin ürettiği atık ve yükleme trafiği, elektrik tesisatının üretim yüküyle zorlanması ve gürültü. Üçü de yönetim planındaki bağımsız bölüm nitelikleri ile fiilî kullanım arasındaki farktan kaynaklanıyor.
Güngören'de hizmet kapsamımız
Yoğun konut dokusunda ortak alan azdır ama kullanım yoğunluğu yüksektir. Merdiven boşluğu, giriş holü ve çoğunlukla tek olan asansör kapasitesinin üzerinde çalışır. Bakım periyotlarını katalog değerlerine göre değil gerçek kullanım yoğunluğuna göre kurmak, arıza sıklığını doğrudan düşürür.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Asansör bakımı, A tipi muayene takibi ve azami müdahale süresinin sözleşmeye bağlanması
- Elektrik panosu, topraklama ölçümü ve acil aydınlatma kontrolü
- Yangın algılama ve söndürme donanımının gözden geçirilmesi
- Ortak alan temizliği ve atık toplama düzeni
- Su deposu temizliği ve tesisat kaçak takibi
- Ekipman envanterinin yaşına göre üç yıllık yenileme sırası
- Aidat tahakkuku, tahsilatı ve kademeli alacak takibi
Atölye bulunan binalarda elektrik yükü ve yangın riski
Konut olarak projelendirilmiş bir binada üretim yapılması, elektrik tesisatını tasarım yükünün üzerine çıkarır. Aşırı yüklenen pano ve kablolama, İstanbul'daki bina yangınlarının en yaygın nedenlerinden biridir.
Bu tür binalarda ilk iş, elektrik tesisatının ve panonun yetkili kişiye kontrol ettirilmesi, topraklama ölçümünün yapılması ve sonucun kayda geçirilmesidir. İkinci iş, yangın algılama ile söndürme donanımının kullanım tipine göre gözden geçirilmesi. Bu iki kontrol, ilçedeki binalarda bütçeye eklenecek en yüksek getirili kalemdir.
- Elektrik panosu ve tesisat kontrolü, topraklama ölçüm kaydı
- Kullanım tipine göre yangın algılama ve söndürme gözden geçirmesi
- Kaçış yollarının depolamadan arındırılması
- Atölye atığı için ayrı biriktirme ve toplama düzeni
- Yükleme saatlerinin tanımlanması ve denetimi
Güngören'de kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Bu profilde kadro genellikle tek görevli üzerine kurulur; belirleyici olan görevlinin izin, rapor ve resmî tatil günlerinde nasıl ikame edileceğinin sözleşmede yazılı olmasıdır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Güngören'de yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Güngören'de hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Güngören'de hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve yoğun konut dokusu profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Alt katında atölye olan binada yönetim ne yapabilir?
Elektrik tesisatı ve yangın donanımının kullanım tipine göre kontrol ettirilmesini sağlar, kaçış yollarını denetler, atık ve yükleme düzenini kurallara bağlar. Yönetim planına aykırı kullanım tespit edilirse hukuki süreç kat malikleri kurulunun kararıyla başlatılır.
Küçük binalarda profesyonel yönetim pahalı olmaz mı?
Karşılaştırma tek başına ücret üzerinden yapılmamalı. İşveren sorumluluğu, İSG yükümlülüğü, zorunlu periyodik kontrol takibi ve alacak takibi profesyonel yönetimde firmaya geçer; bunların karşılığı olmayan bir tasarruf gerçek tasarruf değildir.
Güngören'de hangi hizmetleri alabiliriz?
Tesis yönetimi, temizlik, teknik işletme ve mali yönetim tek sözleşmede; güvenlik ihtiyacı olan yapılarda 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik ayrıca kurgulanır.
Güngören'de hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.