Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Gaziosmanpaşa dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Gaziosmanpaşa, yoğun konut dokusu profiline sahiptir; bu profilde kadro genellikle tek görevli üzerine kurulur; belirleyici olan görevlinin izin, rapor ve resmî tatil günlerinde nasıl ikame edileceğinin sözleşmede yazılı olmasıdır.
Gaziosmanpaşa yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Gaziosmanpaşa, yoğun konut dokusu ve geniş ölçekli kentsel dönüşüm uygulamalarıyla öne çıkan bir ilçe. Eski yapı stoğunun yanında son yıllarda teslim edilen çok bloklu yeni yerleşkeler de hızla artıyor.
Bu ikili yapı, ilçede iki farklı yönetim ihtiyacı doğuruyor. Eski stokta öncelik yasal zorunlulukların takibi ve sınırlı bütçeyle risk yönetimi; yeni yerleşkelerde ise garanti takibi, kadro kurulumu ve ilk yıl işletme bütçesinin doğru oturtulması.
Gaziosmanpaşa'da hizmet kapsamımız
Yoğun konut dokusunda ortak alan azdır ama kullanım yoğunluğu yüksektir. Merdiven boşluğu, giriş holü ve çoğunlukla tek olan asansör kapasitesinin üzerinde çalışır. Bakım periyotlarını katalog değerlerine göre değil gerçek kullanım yoğunluğuna göre kurmak, arıza sıklığını doğrudan düşürür.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Asansör bakımı, A tipi muayene takibi ve azami müdahale süresinin sözleşmeye bağlanması
- Elektrik panosu, topraklama ölçümü ve acil aydınlatma kontrolü
- Yangın algılama ve söndürme donanımının gözden geçirilmesi
- Ortak alan temizliği ve atık toplama düzeni
- Su deposu temizliği ve tesisat kaçak takibi
- Ekipman envanterinin yaşına göre üç yıllık yenileme sırası
- Aidat tahakkuku, tahsilatı ve kademeli alacak takibi
Yeni teslim yerleşkelerde ilk yıl bütçesi nasıl kurulur?
Yeni teslim edilen bir yerleşkede ilk yıl bütçesi genellikle olduğundan düşük kurulur; çünkü henüz gerçek tüketim verisi yoktur ve satış aşamasında verilmiş düşük aidat beklentisi vardır. Sonuç, yıl ortasında ek aidat ve güven kaybıdır.
Doğru yaklaşım, bütçeyi benzer ölçekteki yerleşkelerin gerçekleşmiş verisiyle kurmak ve doluluk oranına göre kademelendirmektir. Doluluk düşükken gider de düşüktür; ancak sabit kalemler (güvenlik, teknik, sigorta) baştan tam kapasitedir. Bu ayrımı işletme projesinde göstermek, ilk yılın sürprizini ortadan kaldırır.
Gaziosmanpaşa'da kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Bu profilde kadro genellikle tek görevli üzerine kurulur; belirleyici olan görevlinin izin, rapor ve resmî tatil günlerinde nasıl ikame edileceğinin sözleşmede yazılı olmasıdır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Gaziosmanpaşa'da yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Gaziosmanpaşa'da hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Gaziosmanpaşa'da hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve yoğun konut dokusu profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Yeni yerleşkede ilk yıl aidatı neden değişir?
Doluluk arttıkça değişken giderler (su, enerji, atık, temizlik yoğunluğu) yükselir; sabit giderler ise baştan tam kapasitedir. Bu ayrımı işletme projesinde gösterip bütçeyi doluluğa göre kademelendirdiğimizde yıl ortası ek aidat ihtiyacı doğmaz.
Dönüşüm konutlarında yönetim devri nasıl oluyor?
Yüklenici döneminden kat malikleri yönetimine geçişte ortak alan eksik listesi, garanti süreleri, demirbaş devri ve mevcut sözleşmeler dosyalanır. Bu devir tutanağı sonraki yılların en çok başvurulan belgesi olur.
Gaziosmanpaşa'da hangi hizmetleri veriyorsunuz?
Tesis yönetimi, özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, mali yönetim ve hukuki süreçler tek sözleşmede sunulur; talep edilirse hizmetler ayrı ayrı da alınabilir.
Gaziosmanpaşa'da hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.