Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Fatih dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Fatih, tarihi ve korunan yapı dokusu profiline sahiptir; erişimin kısıtlı olduğu bu dokuda kadro, taşınabilir ekipmanla çalışabilecek ve kritik yedek parçayı binada bulunduracak biçimde planlanır.
Fatih yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Fatih, tarihi yarımadanın tamamını kapsayan, konut ile ticaretin en iç içe geçtiği ilçe. Yapı stoğu Osmanlı dönemi yapılarından 1970-1990 arası apartmanlara ve büyük ticari hanlara kadar uzanıyor; önemli bir bölümü koruma alanı içinde.
Tesis yönetiminde ilçenin belirleyici gerçeği erişim ve izin. Dar sokaklar araçla müdahaleyi zorlaştırıyor, koruma statüsü ise cephe ve strüktüre dokunan her işi kurul iznine bağlıyor. Bu iki kısıt, planlamayı arıza sonrası müdahaleden önleyici bakıma kaydırmayı zorunlu kılıyor.
Fatih'te hizmet kapsamımız
Tarihi doku ve koruma alanındaki yapılarda tesis yönetiminin ilk işi binanın hukuki statüsünü netleştirmektir: tescil derecesi, koruma alanı sınırı ve varsa röleve-restitüsyon projeleri. Bu bilgi olmadan yapılan her bakım planı risk taşır; izinsiz yapılan iyi niyetli bir onarım bile idari yaptırım ve eski hâle getirme yükümlülüğü doğurabilir.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Tescil derecesi ve koruma alanı sınırının dosyalanması
- İzin gerektiren ve gerektirmeyen işlerin yazılı ayrımı
- Yangın algılama, kaçış yolu işaretlemesi ve söndürme donanımı (eski yapıda öncelikli)
- Elektrik tesisatı, pano güvenliği ve topraklama kontrolü
- Rutubet, ahşap, çatı ve oluk için periyodik gözlem kaydı
- Koruma kurulu izin süreçlerinin yönetim adına takibi
- Dar sokak erişimi nedeniyle önleyici bakım ağırlıklı planlama
Ticari hanlarda ortak gider ve yangın güvenliği
Fatih'teki iş hanlarında en kritik başlık yangın. Yoğun depolama, eski elektrik tesisatı ve dar kaçış yolları bir arada bulunduğunda risk hızla büyür. Yangın algılama, söndürme donanımı ve kaçış yolu işaretlemesi bu yapılarda konfor kalemi değil öncelik.
İkinci başlık ortak gider disiplini. Çok sayıda küçük bağımsız bölümün olduğu hanlarda tahsilat dağınıklaşır ve ortak alan bakımı aksar. Tahakkuku bağımsız bölüm bazında düzenli yapmak, gecikme faizini yönetim planına uygun işletmek ve alacak takibini kademeli yürütmek bu yapılarda bütçenin ayakta kalmasını sağlar.
- Yangın algılama, söndürme ve kaçış yolu denetimi
- Elektrik tesisatı ve pano güvenliği kontrolü
- Depolama düzeni ve kaçış yollarının açık tutulması
- Bağımsız bölüm bazında düzenli tahakkuk ve kademeli alacak takibi
- Koruma mevzuatına uygun bakım planı
Fatih'te kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Erişimin kısıtlı olduğu bu dokuda kadro, taşınabilir ekipmanla çalışabilecek ve kritik yedek parçayı binada bulunduracak biçimde planlanır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Fatih'te yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Fatih'te hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Fatih'te hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve tarihi ve korunan yapı dokusu profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Dar sokaklarda acil müdahale nasıl yapılıyor?
Araç erişimi kısıtlı noktalarda taşınabilir ekipmanla çalışan ekip planı kurulur ve kritik yedek parçalar binada bulundurulur. Erişim kısıtı bilindiğinden planlama önleyici bakım ağırlıklı yürütülür.
İş hanı ve pasaj yönetimi yapıyor musunuz?
Evet. Ticari yapılarda güvenlik, temizlik, teknik işletme, yangın altyapısı takibi ve ortak gider yönetimi hizmeti veriyoruz. Çok sayıda küçük bağımsız bölüm olan yapılarda tahsilat disiplini ayrı bir başlık olarak yürütülür.
Tescilli binada tesisat yenilemesi yapılabilir mi?
Elektrik ve su tesisatı yenilemesi çoğunlukla mümkündür ancak cephe, doğrama, ahşap merdiven ve çatıya dokunan işler kurul iznine tabidir. Bu ayrımı yazılı hâle getirir, izin sürecini yönetim adına takip ederiz.
Fatih'te hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.