Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Eyüpsultan dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Eyüpsultan, konut ve ticaret karması profiline sahiptir; karma yapılarda kadro, ticari bölümün açık olduğu saatlerle konut bölümünün yoğun olduğu saatleri birlikte karşılayacak biçimde vardiyalanır.
Eyüpsultan yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Eyüpsultan, tarihi merkez çevresindeki yoğun dokudan Göktürk ve Kemerburgaz'daki düşük yoğunluklu villa yerleşkelerine uzanan, profil olarak en geniş aralıklı ilçelerden biri. Alibeyköy hattında ise orta katlı konut ve küçük sanayi bir arada.
Bu üç bölge tek bir hizmet standardıyla yönetilemiyor. Tarihi çevrede koruma mevzuatı ve dar sokak erişimi belirleyici; Göktürk hattında peyzaj, çevre güvenliği ve sosyal tesis işletmesi öne çıkıyor; Alibeyköy'de ise yaşlanan ekipman envanteri ve yenileme planlaması ana konu.
Eyüpsultan'da hizmet kapsamımız
Konut ile ticari kullanımın bir arada olduğu yapılarda yönetimin en büyük işi, farklı kullanıcı tiplerinin birbirini engellemesini önlemektir. Çalışma saatleri, atık üretimi, araç ve yükleme trafiği ile ortak alan kullanımı; dördü de konut sakinleri ile ticari kullanıcılar arasında sürtüşme üretir.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Kullanım tipine göre ayrılmış giriş, asansör ve otopark düzeni
- Yükleme saatlerinin ve teslimat alanının tanımlanması
- Ticari üniteler için ayrı atık biriktirme ve toplama sıklığı
- Elektrik tesisatının fiilî yüke göre kontrolü ve topraklama ölçümü
- Yangın algılama ve söndürme donanımının kullanım tipine göre gözden geçirilmesi
- Ortak gider paylaşımında ayrışan kalemlerin işletme projesinde şeffaf gösterimi
- Ziyaretçi ve kargo kabul prosedürü
Göktürk ve Kemerburgaz hattındaki villa yerleşkeleri
Orman dokusuna komşu düşük yoğunluklu yerleşkelerde tesis yönetiminin ağırlık merkezi dış alandır. Uzun çevre hattı, geniş peyzaj, dış aydınlatma ve yağmur suyu drenajı bütçenin büyük bölümünü oluşturur.
Bu yerleşkelerde en sık atlanan kalem drenaj. Yoğun yağışta biriken suyun yol ve otopark kotunu aşması, altyapının bir kez temizlenmesiyle değil sezonluk takviyle önlenir. Sonbahar öncesi mazgal, dere ve oluk temizliği yıllık bakım takviminin sabit maddesidir.
- Çevre hattı boyunca kesintisiz aydınlatma ve değişken rotalı devriye
- Peyzaj bakımı ve otomatik sulama sisteminin sezonluk hazırlığı
- Sonbahar öncesi mazgal, oluk ve dere temizliği
- Orman komşuluğu nedeniyle yangın önlemleri ve müdahale planı
- Sosyal tesis işletmesi ve hijyen takibi
Eyüpsultan'da kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Karma yapılarda kadro, ticari bölümün açık olduğu saatlerle konut bölümünün yoğun olduğu saatleri birlikte karşılayacak biçimde vardiyalanır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Eyüpsultan'da yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Eyüpsultan'da hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Eyüpsultan'da hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve konut ve ticaret karması profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Göktürk'teki villa sitelerine hizmet veriyor musunuz?
Evet. Villa yerleşkelerinde hizmetin ağırlığı çevre güvenliği, peyzaj, dış aydınlatma ve drenaj üzerindedir. Portföyümüzde Beylikdüzü'ndeki 60 villalı Bey Konaklar gibi yatay yerleşkeler bulunuyor.
Tarihi çevredeki binalarda kısıtlama var mı?
Koruma alanındaki yapılarda cephe, doğrama ve çatı işleri izne tabidir. Yönetim olarak izin gerektiren ve gerektirmeyen işleri ayırır, izin sürecini takip eder ve izinsiz müdahale riskini önleriz.
Yağmur suyu baskınları için ne yapılıyor?
Sonbahar öncesi mazgal, oluk ve dere temizliği yıllık bakım takvimine sabit madde olarak yazılır. Riskli noktalar önceden tespit edilip fotoğraflı kayda alınır; tekrarlayan noktalarda altyapı iyileştirmesi teklif edilir.
Eyüpsultan'da hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.