Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Esenler dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Esenler, yoğun konut dokusu profiline sahiptir; bu profilde kadro genellikle tek görevli üzerine kurulur; belirleyici olan görevlinin izin, rapor ve resmî tatil günlerinde nasıl ikame edileceğinin sözleşmede yazılı olmasıdır.
Esenler yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Esenler, otogar ve çevresindeki ulaşım altyapısıyla tanımlanan, konut yoğunluğu yüksek bir ilçe. Yapı stoğunun büyük bölümü 1980-2000 arasında, sınırlı ortak alanla inşa edilmiş orta katlı bloklardan oluşuyor; ilçe genelinde kentsel dönüşüm gündemi güçlü.
Bu profilde yönetimin işi az sayıdaki ortak alanı yoğun kullanım altında ayakta tutmak. Merdiven boşluğu, giriş holü ve tek asansör; üçü de kapasitesinin üzerinde çalışıyor. Bakım periyotlarını katalog değerlerine göre değil gerçek kullanım yoğunluğuna göre kurmak, arıza sıklığını doğrudan düşürüyor.
Esenler'de hizmet kapsamımız
Yoğun konut dokusunda ortak alan azdır ama kullanım yoğunluğu yüksektir. Merdiven boşluğu, giriş holü ve çoğunlukla tek olan asansör kapasitesinin üzerinde çalışır. Bakım periyotlarını katalog değerlerine göre değil gerçek kullanım yoğunluğuna göre kurmak, arıza sıklığını doğrudan düşürür.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Asansör bakımı, A tipi muayene takibi ve azami müdahale süresinin sözleşmeye bağlanması
- Elektrik panosu, topraklama ölçümü ve acil aydınlatma kontrolü
- Yangın algılama ve söndürme donanımının gözden geçirilmesi
- Ortak alan temizliği ve atık toplama düzeni
- Su deposu temizliği ve tesisat kaçak takibi
- Ekipman envanterinin yaşına göre üç yıllık yenileme sırası
- Aidat tahakkuku, tahsilatı ve kademeli alacak takibi
Tek asansörlü yoğun binalarda kesinti nasıl yönetilir?
Tek asansörlü ve yüksek katlı bir binada asansörün durması, yönetim için basit bir arıza değil bir kriz. Yaşlı ve hareket kısıtlı sakinler için erişim tamamen kesilir.
Bu binalarda üç önlem alıyoruz: bakım sözleşmesinde azami müdahale süresinin yazılı olması, kritik yedek parçaların (kapı operatörü, fotosel, kontaktör) servis stoğunda bulundurulmasının şart koşulması ve uzun süreli kesinti hâlinde sakin bilgilendirme akışının önceden tanımlanması. Üçü de sözleşme maddesidir; iyi niyet değil.
Esenler'de kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Bu profilde kadro genellikle tek görevli üzerine kurulur; belirleyici olan görevlinin izin, rapor ve resmî tatil günlerinde nasıl ikame edileceğinin sözleşmede yazılı olmasıdır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Esenler'de yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Referans projelerimizi nerede görebilirsiniz?
Kurumsal referans listemizde 13 proje bulunuyor: Esenyurt'ta altı, Büyükçekmece'de dört, Beylikdüzü'nde iki ve Küçükçekmece'de bir proje. Portföy alışveriş merkezinden villa yerleşkesine, yüksek katlı rezidanstan karma kullanımlı ticaret merkezine kadar farklı ölçek ve yapı tiplerini kapsıyor.
Esenler için hazırlayacağımız teklif de aynı yönetim modeline dayanır. Kadro tablosu, bakım takvimi, mali yönetim ve raporlama düzeni ilçeden bağımsız çalışır; yoğun konut dokusu profiline uygun kurgu, tesisiniz yerinde incelendikten sonra çıkarılır.
Çalışma biçimimizi yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlıyoruz. Yönetim kurulu üyeleriyle doğrudan görüşmek isteyen kat malikleri için referans iletişimi de paylaşıyoruz.
İstanbul genelindeki referans projelerimiz
Yönetimini üstlendiğimiz projeler. Her birinin hizmet kapsamı, organizasyon şeması, güvenlik düzeni ve faaliyet raporları proje sayfasında açık biçimde yayımlanır; çalışma standardımızı buradan görebilirsiniz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Asansör bakım firmasını yönetim mi seçiyor?
Seçim kat malikleri kurulunun onayıyla yapılır; biz şartname hazırlar, teklifleri karşılaştırır ve müdahale süresi ile yedek parça yükümlülüğünü sözleşmeye yazdırırız. Sonrasında bakım kayıtlarının tutulmasını ve A tipi muayene takvimini takip ederiz.
Ortak alanı az binalarda yönetim ücreti nasıl hesaplanıyor?
Bedeli belirleyen şey ortak alan büyüklüğü kadar teknik yük ve daire sayısıdır. Ortak alanı sınırlı ama asansörlü ve yangın tesisatlı bir binada yasal takip yükü devam ettiği için hizmet kapsamı küçülmez.
Dönüşüm sürecinde yönetim devam eder mi?
Evet. Süreç yıllar sürebilir ve bu arada asansör, elektrik ve yangın sorumluluğu yerinde durur. Harcamayı yasal zorunluluk ve can güvenliği kalemleriyle sınırlayan bir bütçe kurar, malik listesi ve muvafakat takibini yürütürüz.
Esenler'de hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.