Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Çekmeköy dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Çekmeköy, yüksek katlı toplu konut profiline sahiptir; yüksek katlı yerleşkede kadro daire sayısına bölünerek değil, aynı anda dolu tutulması gereken nokta sayısına göre kurulur: lobi, araç girişi ve kamera izleme merkezi ayrı noktalardır.
Çekmeköy yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Çekmeköy, son on beş yılda Taşdelen, Alemdağ ve Nişantepe hattında yoğun konut üretimiyle büyüyen bir ilçe. Yerleşkelerin çoğu yeni, geniş ortak alanlı ve sosyal donatısı güçlü; orman sınırına komşu bölgelerde villa yerleşkeleri de bulunuyor.
Yeni yerleşkelerde tesis yönetiminin ilk yılı belirleyici. Garanti kapsamındaki eksikliklerin yükleniciye zamanında bildirilmesi, kadro ve bakım takviminin doğru kurulması ve işletme bütçesinin gerçekçi hazırlanması; üçü de sonraki yılların maliyetini doğrudan etkiliyor.
Çekmeköy'de hizmet kapsamımız
Yüksek katlı yapıda tesis yönetiminin ağırlığı düşey sistemlere kayar: asansör grupları, yangın algılama ve sprinkler, kaçış merdiveni basınçlandırması, jeneratör, hidrofor ve çok katlı kapalı otopark. Bu envanterin periyodik kontrolü ve arıza yönetimi, konfor kalemlerinden önce gelir; çünkü kesintisi doğrudan can güvenliğine ve erişilebilirliğe dokunur.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Asansör gruplarının bakımı, A tipi muayene takibi ve trafik yoğunluğu takibi
- Yangın algılama, sprinkler ve basınçlandırma sistemlerinin periyodik testi
- Jeneratör yük testi, transfer panosu kontrolü ve yakıt yönetimi
- Hidrofor, su deposu ve tesisat basıncının izlenmesi
- Kapalı otopark havalandırması, karbon monoksit ölçümü ve makineli zemin yıkama
- Yıllık tahliye tatbikatı ve kat sorumlusu görevlendirmesi
- Lobi ve ortak alanların yüksek sirkülasyona göre planlanmış temizlik sıklığı
Sosyal donatısı yüksek yerleşkelerde işletme nasıl kurgulanır?
Havuz, fitness, sauna ve çok amaçlı salon gibi alanların bulunduğu yerleşkelerde sorun genellikle ekipmandan değil kullanım düzeninden çıkar. Rezervasyon kuralı olmayan bir salon ya da denetimsiz bir sauna kısa sürede hem şikâyet hem yıpranma üretir.
Sosyal tesisleri üç başlıkta yönetiyoruz: kullanım kuralları ve rezervasyon düzeni, hijyen ile teknik bakım takvimi, kullanım yoğunluğuna bağlı gider takibi. Üçüncüsü çoğu yerleşkede atlanır; oysa hangi tesisin bütçeye ne kadar yük bindirdiği bilinmeden aidat tartışması sağlıklı yürütülemez.
- Sosyal tesis kullanım kuralları ve rezervasyon düzeni
- Havuz su kimyası, filtre bakımı ve yasal kayıtlar
- Tesis bazlı gider takibi ve işletme projesinde ayrı gösterim
- Çocuk oyun alanı güvenlik kontrolü ve zemin bakımı
- Orman komşuluğunda yangın önlemleri
Çekmeköy'de kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Yüksek katlı yerleşkede kadro daire sayısına bölünerek değil, aynı anda dolu tutulması gereken nokta sayısına göre kurulur: lobi, araç girişi ve kamera izleme merkezi ayrı noktalardır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Çekmeköy'de yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Çekmeköy'de hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Çekmeköy'de hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve yüksek katlı toplu konut profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Yeni yerleşkede garanti takibini siz mi yapıyorsunuz?
Evet. Devralma sırasında ortak alan eksik listesi çıkarılır, garanti süreleri kayıt altına alınır ve yüklenici ile yazışma yönetim adına yürütülür. Bu takip, garantideki işlerin kat maliklerinin cebinden ödenmesini önler.
Havuz ve sosyal tesis giderleri aidata nasıl yansıyor?
İşletme projesinde ayrı kalemler olarak gösterilir. Böylece kat malikleri hangi tesisin bütçeye ne kadar yük getirdiğini görür ve kullanım kararlarını bilerek verir.
Çekmeköy'de villa siteleri için de hizmet var mı?
Evet. Yatay yerleşkelerde hizmetin ağırlığı çevre güvenliği, peyzaj, dış aydınlatma ve drenaj üzerindedir; kadro ve bütçe buna göre kurgulanır.
Çekmeköy'de hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.