Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Çatalca dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Çatalca, kıyı ve düşük yoğunluklu yerleşim profiline sahiptir; kadro sezona göre iki katmanlı kurulur ve hangi ayda kaç personelin görevde olacağı sözleşmede tarih aralığıyla yazılır; böylece yaz açığı da kış israfı da oluşmaz.
Çatalca yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Çatalca, İstanbul'un en geniş yüzölçümlü ve en düşük yoğunluklu ilçelerinden biri. Yerleşim merkez etrafında toplanıyor; kalan alan tarım arazisi, orman ve dağınık köy yerleşimlerinden oluşuyor. Son yıllarda hafta sonu evleri ve küçük ölçekli üretim tesisleri de artıyor.
Düşük yoğunluk tesis yönetimini kolaylaştırmıyor, farklılaştırıyor. Mesafeler uzun, altyapı bağlantıları seyrek ve teknik servis erişimi şehir merkezine göre yavaş. Bu koşullarda arıza sonrası müdahaleye güvenmek pahalıya patlıyor; önleyici bakım burada tercih değil zorunluluk.
Çatalca'da hizmet kapsamımız
Kıyı ve düşük yoğunluklu bölgelerde iki değişken belirleyicidir: mevsimsel doluluk ve iklim. Yaz aylarında kalabalıklaşan, kış aylarında kısmen boşalan bir yerleşkede sabit kadro iki yönlü israf üretir. Tuzlu ve nemli hava ise metal aksamda korozyonu, cephede kirlenmeyi hızlandırır; bakım periyotları standarda göre kısaltılır.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Sezona göre iki katmanlı kadro: yıl boyu çekirdek ekip + sezonluk takviye
- Korozyona açık metal aksam ve cephe için kısaltılmış kontrol periyodu
- Sonbaharda tesisatın kışa hazırlanması ve sulama hattının boşaltılması
- Boş konutlar için haftalık dış kontrol turu ve yazılı tespit kaydı
- Yağış sonrası çatı, oluk, mazgal ve drenaj gözlemi
- Havuz işletmesi, su kimyası takibi ve yasal kayıtlar
- Kritik ekipman için yerinde yedek parça stoğu
Şehir merkezinden uzak tesislerde önleyici bakım neden kritik?
Merkeze uzak bir yerleşkede bir jeneratörün arıza vermesi, sadece onarım maliyeti değil erişim süresi maliyetidir. Yedek parça temini ve teknisyen ulaşımı uzadıkça kesinti süresi büyür.
Bu yüzden Çatalca gibi bölgelerde iki şeyi öne alıyoruz: kritik ekipman için yerinde yedek parça stoğu ve bakım periyotlarının sıkılaştırılması. Su deposu, hidrofor, jeneratör ve ısıtma sistemi gibi kesintisi doğrudan yaşamı etkileyen kalemlerde yedek parça listesi sözleşmeye eklenir.
- Kritik ekipman için yerinde yedek parça stoğu
- Sıkılaştırılmış önleyici bakım periyotları
- Su deposu ve hidrofor takibi, su kalitesi kontrolü
- Jeneratör yük testi ve yakıt seviyesi izleme
- Kış koşulları için erişim ve ısıtma sürekliliği planı
Çatalca'da kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Kadro sezona göre iki katmanlı kurulur ve hangi ayda kaç personelin görevde olacağı sözleşmede tarih aralığıyla yazılır; böylece yaz açığı da kış israfı da oluşmaz.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Çatalca'da yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Çatalca'da hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Çatalca'da hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve kıyı ve düşük yoğunluklu yerleşim profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Çatalca'da küçük siteler için hizmet veriyor musunuz?
Evet. Düşük yoğunluklu bölgelerde hizmeti tam zamanlı kadro yerine planlı ziyaret ve önleyici bakım takvimi üzerine kuruyoruz; güvenlik ihtiyacı varsa ayrıca kadro tanımlanır.
Merkeze uzaklık müdahale süresini nasıl etkiliyor?
Bu nedenle kritik ekipman için yerinde yedek parça stoğu tutuyor ve bakım periyotlarını sıkılaştırıyoruz. Arıza sonrası müdahaleye bağlı bir plan, uzak bölgelerde her zaman daha pahalıya mal olur.
Hafta sonu kullanılan evlerde ne yapıyorsunuz?
Boş dönemde haftalık dış kontrol turu, tesisat donma riski taşıyan noktaların denetimi ve su-elektrik kaçağı kontrolü yapılır; tespitler sahibine yazılı raporlanır.
Çatalca'da hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.