Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Beyoğlu dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Beyoğlu, tarihi ve korunan yapı dokusu profiline sahiptir; erişimin kısıtlı olduğu bu dokuda kadro, taşınabilir ekipmanla çalışabilecek ve kritik yedek parçayı binada bulunduracak biçimde planlanır.
Beyoğlu yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Beyoğlu, İstanbul'un en yoğun tarihi yapı stoğuna sahip ilçelerinden biri. Galata, Cihangir ve Asmalımescit hattındaki 19. yüzyıl apartmanları bugün konut, ofis, otel ve ticari işletme olarak bir arada kullanılıyor.
Bu doku, tesis yönetiminde alışılmış çözümleri devre dışı bırakıyor. Tescilli bir binada cepheye, doğramaya, merdiven boşluğuna ya da çatıya yapılacak müdahale koruma kurulu iznine tabi; izinsiz yapılan iyi niyetli bir onarım bile idari yaptırım ve eski hâle getirme yükümlülüğü doğurabiliyor.
Beyoğlu'nda hizmet kapsamımız
Tarihi doku ve koruma alanındaki yapılarda tesis yönetiminin ilk işi binanın hukuki statüsünü netleştirmektir: tescil derecesi, koruma alanı sınırı ve varsa röleve-restitüsyon projeleri. Bu bilgi olmadan yapılan her bakım planı risk taşır; izinsiz yapılan iyi niyetli bir onarım bile idari yaptırım ve eski hâle getirme yükümlülüğü doğurabilir.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Tescil derecesi ve koruma alanı sınırının dosyalanması
- İzin gerektiren ve gerektirmeyen işlerin yazılı ayrımı
- Yangın algılama, kaçış yolu işaretlemesi ve söndürme donanımı (eski yapıda öncelikli)
- Elektrik tesisatı, pano güvenliği ve topraklama kontrolü
- Rutubet, ahşap, çatı ve oluk için periyodik gözlem kaydı
- Koruma kurulu izin süreçlerinin yönetim adına takibi
- Dar sokak erişimi nedeniyle önleyici bakım ağırlıklı planlama
Tescilli binalarda yönetim neye dikkat eder?
Tarihi yapılarda yönetimin ilk işi, binanın hukuki statüsünü netleştirmektir: tescil derecesi, koruma alanı sınırı, varsa röleve ve restitüsyon projeleri. Bu bilgi olmadan yapılan her bakım planı risk taşır.
İkinci iş, izin gerektiren ve gerektirmeyen işleri ayırmak. Tesisat yenileme, elektrik panosu güvenliği, yangın algılama ve temizlik gibi kalemler çoğunlukla rutin yürütülebilirken; cephe, doğrama, ahşap merdiven ve çatı işleri izin sürecine bağlanır. Bu ayrımı yazılı hâle getirmek hem hızı hem güvenliği artırır.
- Tescil derecesi ve koruma alanı sınırının dosyalanması
- İzin gerektiren / gerektirmeyen iş ayrımının yazılı tanımı
- Yangın algılama ve kaçış yolu güvenliği (eski yapıda öncelikli)
- Elektrik tesisatı ve topraklama kontrolü
- Rutubet, ahşap ve çatı takibi için periyodik gözlem kaydı
Beyoğlu'nda kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Erişimin kısıtlı olduğu bu dokuda kadro, taşınabilir ekipmanla çalışabilecek ve kritik yedek parçayı binada bulunduracak biçimde planlanır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Beyoğlu'nda yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Beyoğlu'nda hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Beyoğlu'nda hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve tarihi ve korunan yapı dokusu profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Tarihi binada asansör ve yangın sistemi zorunlu mu?
Mevcut asansör varsa periyodik kontrolü zorunludur. Yangın güvenliğinde ise eski yapı stoğu daha yüksek risk taşıdığı için algılama, kaçış yolu işaretlemesi ve söndürme donanımı öncelikli kalemlerdir; uygulama koruma mevzuatına uygun çözümlerle yapılır.
Konut ve otel karışık kullanılan binalarda yönetim nasıl işler?
Kullanım tipleri farklı yük ürettiği için ortak gider paylaşımı, giriş düzeni, atık toplama sıklığı ve gürültü kuralları ayrı tanımlanır. Fiilî kullanım ile yönetim planındaki nitelik arasındaki fark devralma sırasında tespit edilir.
Kısa dönem kiralama yapılan binalarda güvenlik nasıl sağlanır?
Ziyaretçi kabul prosedürü yazılı hâle getirilir, giriş kayıt altına alınır ve ortak alan kullanım kuralları görünür biçimde asılır. Kamera sistemi varsa KVKK kapsamında aydınlatma metni, kayıt süresi ve erişim yetkisi tanımlanır.
Beyoğlu'nda hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.