Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Beykoz dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Beykoz, kıyı ve düşük yoğunluklu yerleşim profiline sahiptir; kadro sezona göre iki katmanlı kurulur ve hangi ayda kaç personelin görevde olacağı sözleşmede tarih aralığıyla yazılır; böylece yaz açığı da kış israfı da oluşmaz.
Beykoz yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Beykoz, Boğaz kıyısındaki tarihi yerleşimlerle Kavacık'taki ofis bölgesini ve Acarkent gibi geniş villa yerleşkelerini aynı ilçede topluyor. Orman alanı oranı İstanbul'un en yüksek ilçelerinden biri.
Bu doku, tesis yönetiminde iki uçlu bir plan gerektiriyor. Kavacık hattında plaza işletmeciliği ve kiracı talep yönetimi; kıyı ve orman komşuluğundaki yerleşkelerde ise geniş çevre hattı güvenliği, peyzaj, drenaj ve nem takibi ön planda.
Beykoz'da hizmet kapsamımız
Kıyı ve düşük yoğunluklu bölgelerde iki değişken belirleyicidir: mevsimsel doluluk ve iklim. Yaz aylarında kalabalıklaşan, kış aylarında kısmen boşalan bir yerleşkede sabit kadro iki yönlü israf üretir. Tuzlu ve nemli hava ise metal aksamda korozyonu, cephede kirlenmeyi hızlandırır; bakım periyotları standarda göre kısaltılır.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Sezona göre iki katmanlı kadro: yıl boyu çekirdek ekip + sezonluk takviye
- Korozyona açık metal aksam ve cephe için kısaltılmış kontrol periyodu
- Sonbaharda tesisatın kışa hazırlanması ve sulama hattının boşaltılması
- Boş konutlar için haftalık dış kontrol turu ve yazılı tespit kaydı
- Yağış sonrası çatı, oluk, mazgal ve drenaj gözlemi
- Havuz işletmesi, su kimyası takibi ve yasal kayıtlar
- Kritik ekipman için yerinde yedek parça stoğu
Eğimli araziye kurulu yerleşkelerde drenaj ve istinat
Beykoz'daki birçok yerleşke eğimli araziye kurulu. Bu, yağış dönemlerinde yüzey suyunun kontrolünü ve istinat yapılarının takibini yönetimin sabit gündemi hâline getiriyor.
Yıllık takvime üç madde koyuyoruz: sonbahar öncesi mazgal, dere ve oluk temizliği; istinat duvarları ile şevlerde çatlak ve yer değiştirme kontrolü; yağış sonrası riskli noktaların fotoğraflı kaydı. Tekrarlayan sorun noktalarında altyapı iyileştirmesi teklif edilir, geçici müdahaleyle yıllar geçirilmez.
- Sonbahar öncesi mazgal, dere ve oluk temizliği
- İstinat duvarı ve şevlerde periyodik çatlak kontrolü
- Yağış sonrası riskli noktaların fotoğraflı kaydı
- Orman komşuluğunda yangın önlemleri ve tahliye yolu planı
- Nemli iklimde cephe, ahşap ve çatı takibi
Beykoz'da kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Kadro sezona göre iki katmanlı kurulur ve hangi ayda kaç personelin görevde olacağı sözleşmede tarih aralığıyla yazılır; böylece yaz açığı da kış israfı da oluşmaz.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Beykoz'da yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Beykoz'da hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Beykoz'da hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve kıyı ve düşük yoğunluklu yerleşim profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Villa yerleşkelerinde güvenlik nasıl kurgulanıyor?
Geniş çevre hattında sabit kulübe yeterli değildir. Kesintisiz aydınlatma, kör nokta bırakmayan kamera yerleşimi ve değişken rotalı devriye birlikte kurulur; araç girişi için yazılı ziyaretçi kabul prosedürü tanımlanır.
Kavacık'taki ofis binalarına hizmet veriyor musunuz?
Evet. Ofis ve plaza yönetiminde teknik işletme, iklimlendirme takibi, güvenlik, temizlik, otopark işletmesi ve kiracı talep yönetimi sunulur; hizmet seviyesi hedefleri sözleşmede tanımlanır.
Boğaz hattındaki tescilli yapılarda ne yapılabilir?
Rutin bakım ve koruyucu işlemler yürütülür; cephe, doğrama ve çatıya dokunan işler koruma kurulu iznine tabidir. İzin sürecini yönetim adına takip ederiz.
Beykoz'da hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.