Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Beşiktaş dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Beşiktaş, yüksek beklentili konut ve ofis profiline sahiptir; bu profilde kadro sayısı kadar niteliği de sözleşmeye yazılır: sunum standardı, dil becerisi ve talep karşılama eğitimi tanımlanır.
Beşiktaş yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Beşiktaş, Levent ve Gayrettepe'deki ofis kuleleriyle Bebek, Ortaköy ve Arnavutköy'ün tarihi sahil dokusunu aynı ilçede birleştiriyor. Etiler ve Ulus hattında ise yüksek beklentili konut siteleri yer alıyor.
İlçede tesis yönetiminin ayırt edici zorluğu, aynı yerleşkede farklı kullanıcı tiplerinin bir arada olması. Bir plazada kiracı şirketlerin talep yönetimi, bir sahil binasında koruma mevzuatı, bir sitede sakin memnuniyeti öne çıkıyor; üçü de farklı raporlama ve farklı müdahale hızı istiyor.
Beşiktaş'ta hizmet kapsamımız
Beklenti seviyesi yüksek yerleşkelerde hizmet kalitesi görünür ayrıntılardan ölçülür: lobi düzeni, peyzajın bakımı, güvenlik görevlisinin sunumu ve talebe dönüş süresi. Bu profilde raporlama disiplini teknik yeterlilik kadar belirleyicidir; ölçülmeyen bir hizmet, yapılmış sayılmaz.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Talep tipine göre hedef ilk yanıt ve çözüm süresi taahhüdü
- Ortak alanlar için belirlenmiş kontrol noktalarından periyodik denetim skoru
- Peyzaj, aydınlatma ve cephe için sıkı görsel standart takibi
- Konfor koşullarının (sıcaklık, havalandırma, aydınlatma) ölçümü
- Ziyaretçi kabul, kargo ve concierge düzeni
- Sosyal tesis işletmesi, rezervasyon düzeni ve hijyen takibi
- Aylık kalem bazlı mali rapor ve dijital belge arşivi
Plaza ve ofis binalarında kiracı talep yönetimi
Ofis binalarında hizmet kalitesi tek bir sayıyla ölçülür: talebin kapanma süresi. Kiracı şirket için bozuk bir klima ya da çalışmayan bir asansör, doğrudan çalışan verimliliği demektir.
Bu nedenle plazalarda talep akışını hizmet seviyesi taahhüdüne bağlıyoruz. Her talep tipi için hedef ilk yanıt ve çözüm süresi tanımlanır, ORTECH üzerinden izlenir ve aylık olarak kiracıya raporlanır. Hedefin altında kalan kalemler bir sonraki ayın iyileştirme listesine girer; böylece sözleşme yenilemesi tartışması veriyle yapılır.
- Talep tipine göre hedef ilk yanıt ve çözüm süresi
- Konfor koşulları: sıcaklık, havalandırma, aydınlatma ölçümü
- Asansör trafiği ve bekleme süresi takibi
- Kiracıya aylık hizmet seviyesi raporu
- Mesai dışı ve hafta sonu çalışma izin düzeni
Beşiktaş'ta kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Bu profilde kadro sayısı kadar niteliği de sözleşmeye yazılır: sunum standardı, dil becerisi ve talep karşılama eğitimi tanımlanır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Beşiktaş'ta yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Beşiktaş'ta hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Beşiktaş'ta hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve yüksek beklentili konut ve ofis profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Boğaz hattındaki tescilli yapılarda bakım yapılabilir mi?
Tescilli ve koruma alanındaki yapılarda cephe ve strüktüre dokunan işler koruma kurulu iznine tabidir. Yönetim olarak izin sürecini takip eder, izinsiz müdahale riskini önler ve rutin bakımı izin gerektirmeyen kalemlerle sınırlarız.
Plaza yönetiminde hizmet seviyesi nasıl garanti ediliyor?
Talep tipine göre hedef yanıt ve çözüm süreleri sözleşmede tanımlanır, ORTECH üzerinden ölçülür ve aylık raporlanır. Ölçülmeyen bir taahhüt yaptırımı olmayan bir cümledir; bu yüzden hedefleri veriye bağlıyoruz.
Beşiktaş'ta hangi tesis tiplerine hizmet veriyorsunuz?
Ofis binası ve plaza, konut sitesi, rezidans, tarihi sahil yapıları ve ticari tesisler. Her tesis tipi için kadro, denetim sıklığı ve raporlama formatı ayrı kurgulanır.
Beşiktaş'ta hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.