Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Bayrampaşa dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Bayrampaşa, konut ve ticaret karması profiline sahiptir; karma yapılarda kadro, ticari bölümün açık olduğu saatlerle konut bölümünün yoğun olduğu saatleri birlikte karşılayacak biçimde vardiyalanır.
Bayrampaşa yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Bayrampaşa, İstanbul'un lojistik ve toptan ticaret kalbinde. Otogar, toptancı hali ve çevresindeki depolama alanları ilçenin gündelik ritmini belirliyor; konut dokusu bu ticari omurganın etrafına yerleşmiş durumda.
Bu konum tesis yönetimine iki başlıkta yansıyor. Birincisi ağır araç trafiğinin ürettiği toz, is ve gürültü; cephe temizliği ile havalandırma filtrelerinin periyodu standarda göre kısalıyor. İkincisi güvenlik: yoğun yaya ve araç geçişi olan bir çevrede giriş kontrolü, kulübeye görevli koymaktan ibaret olamıyor.
Bayrampaşa'da hizmet kapsamımız
Konut ile ticari kullanımın bir arada olduğu yapılarda yönetimin en büyük işi, farklı kullanıcı tiplerinin birbirini engellemesini önlemektir. Çalışma saatleri, atık üretimi, araç ve yükleme trafiği ile ortak alan kullanımı; dördü de konut sakinleri ile ticari kullanıcılar arasında sürtüşme üretir.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Kullanım tipine göre ayrılmış giriş, asansör ve otopark düzeni
- Yükleme saatlerinin ve teslimat alanının tanımlanması
- Ticari üniteler için ayrı atık biriktirme ve toplama sıklığı
- Elektrik tesisatının fiilî yüke göre kontrolü ve topraklama ölçümü
- Yangın algılama ve söndürme donanımının kullanım tipine göre gözden geçirilmesi
- Ortak gider paylaşımında ayrışan kalemlerin işletme projesinde şeffaf gösterimi
- Ziyaretçi ve kargo kabul prosedürü
Toptan ticaret çevresindeki binalarda atık ve yükleme yönetimi
İlçedeki karma binalarda en sık karşılaşılan şikâyet, ticari ünitelerin yükleme ve atık düzeninin konut sakinlerinin kullanımını bozması. Kaldırıma bırakılan ambalaj atığı, gece saatlerinde yapılan teslimat ve otopark girişini kapatan araçlar tipik örnekler.
Bu sorun kural koyarak değil, fiziksel düzen kurarak çözülüyor: yükleme için tanımlı saat aralığı ve alan, ambalaj atığı için ayrı biriktirme noktası, ticari ünitelere ayrı atık toplama sıklığı. Kurallar sözleşmeye ve yönetim planına yazıldığında yaptırım gücü kazanıyor.
Bayrampaşa'da kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Karma yapılarda kadro, ticari bölümün açık olduğu saatlerle konut bölümünün yoğun olduğu saatleri birlikte karşılayacak biçimde vardiyalanır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Bayrampaşa'da yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Bayrampaşa'da hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Bayrampaşa'da hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve konut ve ticaret karması profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Depo ve iş hanı yönetimi yapıyor musunuz?
Evet. İş hanı, depo ve toptan ticaret tesislerinde güvenlik, temizlik, teknik işletme, yangın altyapısı takibi ve ortak gider yönetimi hizmeti veriyoruz. Yükleme düzeni ve atık toplama sıklığı bu tesislerde ayrı planlanır.
Yoğun trafik cephe temizliği periyodunu nasıl etkiliyor?
Ağır araç trafiğine maruz cephelerde kirlenme belirgin biçimde hızlıdır. Cephe cam temizliği periyodunu kısaltıyor, havalandırma filtre değişimini katalog süresine değil sahadaki ölçüme göre planlıyoruz.
Ticari ünitelerin ortak gider payı nasıl belirleniyor?
Paylaşım esası yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na dayanır. Ticari ünitenin daha yoğun kullandığı kalemler (atık, otopark, temizlik) için ayrı katkı payı işletme projesinde açık biçimde gösterilir.
Bayrampaşa'da hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.